第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)
一、單項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A、從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)在估價(jià)作業(yè)期之前
B、從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估
C、從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估
D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性
2、對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首選方法之一是( )。
A、成本法
B、收益法
C、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
D、假設(shè)開發(fā)法
3、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)中，( )運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。
A、比較法
B、假設(shè)開發(fā)法
C、成本法
D、收益法
4、在房地產(chǎn)抵押中，法定優(yōu)先受償款額的范圍不包括( )。
A、其它法定優(yōu)先受償款
B、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用
C、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款
D、已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額
5、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的是( )。
A、開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)可以與未出售的房地產(chǎn)一起抵押
B、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人的口頭同意
C、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~
D、商品房開發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證的，就可以辦理預(yù)購商品房貸款抵押
6、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是( )。
A、劃撥土地使用權(quán)
B、抵押人所有的房屋
C、依法取得的房屋所有權(quán)
D、出讓方式取得的土地使用權(quán)
7、下列關(guān)于房屋征收估價(jià)相關(guān)規(guī)定的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A、被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日
B、評(píng)估房屋征收價(jià)值時(shí)需要考慮抵押、查封等因素的影響
C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值
D、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值
8、當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇( )前提進(jìn)行估價(jià)。
A、業(yè)主自行開發(fā)
B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)
C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
D、被迫開發(fā)
9、下列各項(xiàng)中，不屬于房屋征收估價(jià)技術(shù)路線中比較法估價(jià)技術(shù)路線內(nèi)容的是( )。
A、收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格
B、修正類似房地產(chǎn)價(jià)格
C、求取建筑物折舊
D、確定被征收房屋價(jià)格
10、下列關(guān)于成本法估價(jià)中重新購建價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格
B、土地的重新購建價(jià)格是最高使用年限狀況的土地的重新購建價(jià)格
C、重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格
D、重新購建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格
11、房屋征收估價(jià)工作流程中，選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在( )日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。
A、三
B、五
C、七
D、十
12、估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為( )人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。
A、3
B、5
C、7
D、9
13、拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，這導(dǎo)致了拍賣房地產(chǎn)具有( )的特點(diǎn)。
A、強(qiáng)制處分
B、快速變現(xiàn)
C、市場(chǎng)需求面窄
D、推廣力度小
14、下列關(guān)于房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的是( )。
A、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵
B、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)被查封
C、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)
D、評(píng)估價(jià)值的影響因素包括拍賣房地產(chǎn)上其他優(yōu)先受償權(quán)
15、拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的額度不得超過前次保留價(jià)的( )。
A、10%
B、20%
C、25%
D、30%
16、因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況不包括( )。
A、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
B、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
C、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失
D、因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失
17、按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分時(shí)，房地產(chǎn)損害可分為實(shí)物損害、區(qū)位損害和( )。
A、實(shí)體損害
B、功能損害
C、環(huán)境損害
D、權(quán)益損害
18、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2015年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房，需投入的總費(fèi)用大約是750元/㎡。問：如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為( )萬元。
A、315.0
B、216.0
C、295.2
D、333.0
19、對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用( )測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額。
A、修復(fù)成本法
B、損失資本化法
C、損害前后價(jià)差法
D、剩余法
20、損失資本化法的類型不包括( )。
A、凈收益減少收益年期不變型
B、收益不變收益年期減少型
C、收益及收益年期減少型
D、收益及收益年期增加型
21、涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，如發(fā)生政府降低容積率等被動(dòng)變更時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)為尚未開發(fā)的出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)計(jì)算的損失或收益不包括( )。
A、土地出讓金差額
B、管理費(fèi)損失
C、投資利息損失
D、工程開發(fā)費(fèi)損失
22、商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損時(shí)，對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用( )進(jìn)行估價(jià)。
A、重置成本法
B、比較法
C、影子工程投資法
D、減損資本化法
23、( )是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。
A、產(chǎn)權(quán)明晰
B、收益均衡
C、成本低廉
D、風(fēng)險(xiǎn)較低
24、下列企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為中，通常不會(huì)伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的是( )。
A、企業(yè)合資
B、股份制改組
C、企業(yè)合并、分立
D、企業(yè)聯(lián)營
25、下列關(guān)于企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)定的說法中，錯(cuò)誤的是( )。
A、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)在界定房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)上，明確估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍
B、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)
C、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象合法改變用途的可能性，并應(yīng)分析、判斷以“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進(jìn)行估價(jià)
D、企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素不包括估價(jià)對(duì)象的通用性
26、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，可選用的估價(jià)方法一般不包括( )。
A、比較法
B、假設(shè)開發(fā)法
C、成本法
D、收益法
二、多項(xiàng)選擇題
1、商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用( )評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。
A、比較法
B、收益法
C、成本法
D、假設(shè)開發(fā)法
E、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
2、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)用途改變時(shí)，在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本(含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等)，采用( )進(jìn)行估價(jià)。
A、假設(shè)開發(fā)法
B、成本法
C、比較法
D、收益法
E、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
三、簡(jiǎn)答題
1、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證;廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備�，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問：
1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?
2.針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題?
2、兩年前，甲公司兼并了該城區(qū)中一個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租，由于該城區(qū)缺少辦公用房，甲公司辦公室出租率達(dá)到100%�，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造成為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋列入征收范圍。甲公司為了獲得最有利的征收補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了專業(yè)咨詢。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，甲公司能提出哪些估價(jià)要求?對(duì)甲公司可能提出的估價(jià)要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法包括哪些?
4、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)法定優(yōu)先受償款的涵義及內(nèi)容。
5、房屋征收補(bǔ)償包括的內(nèi)容有哪些?
6、房屋征收估價(jià)中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)符合哪些要求?
7、簡(jiǎn)述房屋征收估價(jià)工作流程。
8、簡(jiǎn)述房屋征收估價(jià)時(shí)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線。
9、與一般價(jià)值估價(jià)相比，損害賠償估價(jià)的主要不同點(diǎn)有哪些?
10、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)時(shí)應(yīng)符合哪些規(guī)定?
11、某企業(yè)一幢3層辦公大樓于2年前抵押給銀行，獲得貸款1000萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。法院確定了拍賣底價(jià)，
<1> 、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)是否需要考慮租賃權(quán)的影響?
<2> 、當(dāng)采用收益法評(píng)估該辦公樓價(jià)值時(shí)，簡(jiǎn)述其估價(jià)技術(shù)路線。
12、2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。
<1> 、征收估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同?
<2> 、征收估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?
<3> 、征收估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?
13、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。
<1> 、作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
14、某企業(yè)3年前自建一幢30層辦公大樓，由于資金鏈斷裂，一年前停止建設(shè)，今年企業(yè)找到某房地產(chǎn)估價(jià)公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托方提供的當(dāng)年實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金、投資利息。
<1> 、注冊(cè)估價(jià)師如果選用成本法還需要收集哪些資料?
<2> 、企業(yè)因急需資金，希望估價(jià)結(jié)果要高于2000元/m2，估價(jià)師可否承諾，如何解釋?
15、甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌借資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。
<1> 、若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
<2> 、估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析應(yīng)包括哪些內(nèi)容?
16、某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的征收估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
<1> 、你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋征收估價(jià)報(bào)告?
<2> 、你應(yīng)如何確定作為征收估價(jià)依據(jù)的該被征收人房屋的用途?
17、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
<1> 、復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
<2> 、復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值類型應(yīng)如何表述?
四、閱讀理解
1、甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該辦公樓全部可銷售面積為5萬平方米，其中已售出3萬平方米。經(jīng)評(píng)估，該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/㎡，拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金為2500萬元。
<1> 、法院第一次拍賣的保留價(jià)應(yīng)為( )萬元。
A、7500
B、9600
C、12000
D、18000
<2> 、拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費(fèi)用為( )。
A、施工單位工程款
B、銀行貸款
C、第三方欠款
D、拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金
<3> 、拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括( )。
A、拍賣傭金
B、營業(yè)稅及附加
C、評(píng)估費(fèi)
D、房地產(chǎn)稅
2、甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號(hào)與估價(jià)委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對(duì)該服裝城內(nèi)的房屋門牌號(hào)進(jìn)行過重新編號(hào)。
<1> 、針對(duì)上述情況，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是( )。
A、認(rèn)可委托人介紹，確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對(duì)象并進(jìn)行估價(jià)
B、認(rèn)可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)
C、不認(rèn)可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價(jià)委托書對(duì)應(yīng)的房屋，拒絕委托
D、進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作
<2> 、如委托人介紹的情況屬實(shí)，則估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象坐落表述應(yīng)為( )。
A、估價(jià)委托書載明的房屋坐落地址
B、房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址
C、實(shí)地查勘顯示的房屋門牌號(hào)地址
D、房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號(hào)及變動(dòng)原因
<3> 、如委托人介紹的情況屬實(shí)，在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說明屬于( )。
A、未定事項(xiàng)假設(shè)
B、背離事實(shí)假設(shè)
C、不相一致假設(shè)
D、依據(jù)不足假設(shè)
3、抵押人欠甲債務(wù)80萬元，簽訂了房地產(chǎn)抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋�，F(xiàn)因債務(wù)人超過規(guī)定期限沒有履行債務(wù)而被依法拍賣其抵押的房地產(chǎn)，共賣得凈價(jià)款80萬元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬元。
<1> 、按《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，甲只能優(yōu)先受償( )萬元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<2> 、如抵押人還有其他的債權(quán)人(非抵押權(quán)人)，甲優(yōu)先受償后的剩余價(jià)款，應(yīng)按( )分別受償。
A、所欠債務(wù)的總額比例
B、所欠債務(wù)的先后順序
C、尚欠債務(wù)的比例
D、債權(quán)人索債的急緩程度
<3> 、如抵押人的土地是劃撥所得，應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用后，所得價(jià)款是100萬元，其中新增房屋折合價(jià)款20萬元，則甲只能優(yōu)先受償( )萬元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<4> 、該房屋欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為( )。
A、抵押價(jià)值
B、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
C、抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
D、處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
4、估價(jià)對(duì)象為某寫字樓，現(xiàn)在該樓的所有人楊某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該寫字樓的抵押價(jià)值。
<1> 、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。下列不屬于法定優(yōu)先受償款的是( )。
A、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額
B、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款
C、其他法定優(yōu)先受償款
D、估價(jià)費(fèi)用
<2> 、抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A、不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值
B、不得高估法定優(yōu)先受償款
C、不得低估預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用
D、不得低估稅金
<3> 、下列房地產(chǎn)中，可以設(shè)定抵押的是( )。
A、土地所有權(quán)
B、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
C、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)
D、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)
<4> 、關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A、估價(jià)師首先要確定估價(jià)對(duì)象是否可以作為抵押房地產(chǎn)
B、應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件
C、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告可以不包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析
D、為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況
5、某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
<1> 、針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ? )。
A、將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
B、將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C、兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
D、視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
<2> 、委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為( )。
A、可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B、只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C、可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D、可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
<3> 、對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是( )。
A、按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值
B、按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C、用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D、用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
6、某市市中心因棚戶區(qū)改造，需征收此片區(qū)域的住宅�，F(xiàn)進(jìn)行估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定及估價(jià)業(yè)務(wù)的開展。
<1> 、關(guān)于估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定方式，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A、被征收人協(xié)商
B、房屋征收部門選定
C、被征收人投票選定
D、被征收人搖號(hào)
<2> 、房屋征收估價(jià)委托書由( )出具。
A、被征收人
B、估價(jià)機(jī)構(gòu)
C、房屋征收部門
D、公安機(jī)關(guān)
<3> 、關(guān)于房屋征收估價(jià)，下列說法錯(cuò)誤的是( )。
A、房屋征收范圍內(nèi)的征收估價(jià)工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)
B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘
C、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)
D、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示
7、甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計(jì)高度為150m，設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí)，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計(jì)高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)分析測(cè)算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%。
<1> 、對(duì)該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià)，不適宜采用的估價(jià)方法為( )。
A、修復(fù)成本法
B、損失資本化法
C、賠償實(shí)例比較法
D、損害前后差價(jià)法
<2> 、規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括( )。
A、投資利息損失
B、土地價(jià)值減損
C、前期工程費(fèi)損失
D、酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失
<3> 、規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為( )萬元。
A、655.85
B、682.08
C、1675.85
D、1702.08
8、需對(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為11000元/m2。
<1> 、下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是( )。
A、以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)地塊的增值
B、以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
C、以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配
D、1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小
<2> 、在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益，不可采用的方法是( )。
A、以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
B、以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C、以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
D、以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例
<3> 、假定甲單位購買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為( )萬元。
A、1616
B、2560
C、1882
D、1920
五、論述題
1、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在括號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
封面(略)
致估價(jià)委托人函
××公司：
受貴公司委托，我們對(duì)位于××市金融街×區(qū)×號(hào)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2009年6月30日。我公司估價(jià)人員在貴公司配合下，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，并進(jìn)行了必要的調(diào)查、核對(duì)，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。估價(jià)人根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為：
估價(jià)對(duì)象單價(jià)：寫字樓17833.5元/m2，車庫13.77萬元/車位;
估價(jià)對(duì)象總價(jià)值：人民幣91071萬元;
大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。
××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司××分公司(蓋章)
法定代表人(簽章)：
二○○九年七月九日
目錄(略)
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托人(略)
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
三、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
四、估價(jià)對(duì)象
(一)估價(jià)對(duì)象登記狀況
|
權(quán)屬人 |
略 | ||
|
國有土地使用證號(hào) |
略 | ||
|
房屋所有權(quán)證號(hào) |
略 | ||
|
坐落位置 |
××市金融街×區(qū)×號(hào) | ||
|
房屋產(chǎn)權(quán)來源 |
略 |
房屋產(chǎn)權(quán)比例 |
100% |
|
土地用途 |
綜合用地 |
房屋用途 |
辦公 |
|
土地狀況 |
宗地總面積 |
5997.95m2 | |
|
宗地四至 |
東至 |
略 | |
|
西至 |
略 | ||
|
南至 |
略 | ||
|
北至 |
略 | ||
|
房屋狀況 |
建筑結(jié)構(gòu) |
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) | |
|
層數(shù) |
地下三層、地上十八層 | ||
|
建筑面積 |
50426.31m2 | ||
|
建成年月 |
1998年4月 | ||
(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況
估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用權(quán)類型為出讓。
(三)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況
估價(jià)對(duì)象位于××市金融街×區(qū)×號(hào)，于1998年4月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上十八層，標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)高3.2/3.6/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個(gè)主入口均采用高級(jí)進(jìn)口材料裝修，設(shè)有自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計(jì)有回廊。地下室共設(shè)83個(gè)車位(負(fù)一層25個(gè)車位，負(fù)二層58個(gè)車位)，地上車位共53個(gè)。
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)
2009年6月30日(確定理由略)。
六、價(jià)值類型
房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。
七、估價(jià)原則
本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：
1.合法原則(略)
2.最高最佳使用原則(略)
3.替代原則(略)
4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則(略)
5.謹(jǐn)慎原則(略)
八、估價(jià)依據(jù)
(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
1.《中華人民共和國物權(quán)法》;
2.《中華人民共和國擔(dān)保法》;
3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
4.《中華人民共和國土地管理法》;
5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;
6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;
7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)
(三)估價(jià)方掌握的有關(guān)資料
1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料;
2.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料;
3.國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)稅費(fèi)法規(guī);
4.其他政策文件等。
九、估價(jià)方法
因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，故本次采用比較法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果。
兩種估價(jià)方法定義如下(略)。
十、估價(jià)結(jié)果(略)
十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)
十二、實(shí)地查勘期(略)
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
十四、變現(xiàn)能力分析(略)
十五、風(fēng)險(xiǎn)提示說明(略)
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)
二、市場(chǎng)背景描述與分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估價(jià)方法適用性分析(略)
五、估價(jià)測(cè)算過程
(一)比較法
比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
1.可比實(shí)例選擇
區(qū)域市場(chǎng)同類項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見下表：(略)
根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：
可比實(shí)例A:銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu),寫字樓用途，占地面積為10971.27m2，建筑面積為98741.45m2，地上二十層，地下二層，交易單價(jià)為17272元/m2(按建筑面積計(jì)算，下同)，交易時(shí)間為2009年4月;
可比實(shí)例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77m2，建筑面積為34198.63m2，地上十五層，地下二層，交易單價(jià)為16700 元/m2，交易時(shí)間為2007年10月;
可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56m2，建筑面積為83773.45m2，地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17578元/m2，交易時(shí)間為2008年5月。
2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表
表2 房地產(chǎn)比較因素條件說明表
|
項(xiàng)目 |
估價(jià)對(duì)象 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C | ||
|
名稱 |
××大廈 |
銀行大廈 |
新新大廈 |
中正大廈 | ||
|
位置 |
金融街×區(qū)×號(hào) |
金融街B區(qū)7號(hào) |
金融街C區(qū)2號(hào) |
金融街D區(qū)3號(hào) | ||
|
交易單價(jià)（元/m2） |
待估 |
17272 |
16700 |
17578 | ||
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | ||
|
交易時(shí)間 |
2009.6 |
2009.4 |
2007.10 |
2008.5 | ||
|
區(qū)域因 |
距市中心距離 |
約3.40公里 |
約3.41公里 |
約3.42公里 |
約3.40公里 | |
|
辦公聚集度 |
屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高 |
屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高 |
屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高 |
屬金融街商圈，同檔寫字樓較多，辦公聚集度高 | ||
|
交通便捷程度 |
道路類型 |
區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條 |
區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條 |
區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條 |
區(qū)域內(nèi)有主干道二條，次干道三條 | |
|
公共交通 |
距地鐵、公交車站約650m |
距地鐵、公交車站約600m |
距地鐵、公交車站約500m |
距地鐵、公交車站約700m | ||
|
公共配套設(shè)施完善程度 |
紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備 |
紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備 |
紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備 |
紅線外已達(dá)到七通，公共配套設(shè)施完備 | ||
|
環(huán)境質(zhì)量狀況 |
一般，一定程度尾氣、噪聲污染 |
一般，一定程度尾氣、噪聲污染 |
一般，一定程度尾氣、噪聲污染 |
一般，一定程度尾氣、噪聲污染 | ||
|
區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向 |
辦公、商業(yè) |
辦公、商業(yè) |
辦公、商業(yè) |
辦公、商業(yè) | ||
|
個(gè)別因素 |
建成年代 |
1998年 |
2005年 |
2005年 |
2009年 | |
|
建筑結(jié)構(gòu) |
鋼混 |
鋼混 |
鋼混 |
鋼混 | ||
|
建筑外觀設(shè)計(jì)及材料 |
外墻一至四層為棕紅色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型較好 |
采用弧形設(shè)計(jì)，表面全玻璃幕墻，并在樓頂設(shè)置了空中花園，立面造型好 |
整個(gè)大廈由兩棟不規(guī)則塔樓和中間部分連接而成，中空玻璃幕墻，立面造型好 |
外墻一至三層為褐色花崗巖飾面，三層以上為鋁合金玻璃幕墻，立面造型好 | ||
|
工程質(zhì)量 |
優(yōu)良 |
優(yōu)良 |
優(yōu)良 |
優(yōu)良 | ||
|
平面布置 |
設(shè)計(jì)合理 |
設(shè)計(jì)合理 |
設(shè)計(jì)合理 |
設(shè)計(jì)合理 | ||
|
設(shè)施設(shè)備完善程度 |
8部三菱電梯，安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、變頻給水系統(tǒng)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、中國電信骨干網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、美國霍尼維爾樓宇自控系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善 |
12部三菱電梯，樓宇自動(dòng)化、消防自動(dòng)報(bào)警、安保、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播、程控交換機(jī)、結(jié)構(gòu)化綜合布線、后備電源、同聲傳譯、無線通訊系統(tǒng)、設(shè)施設(shè)備完善 |
14部電梯，2部自動(dòng)扶梯，樓宇自動(dòng)化、消防自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控電視、衛(wèi)星接收及有線電視、一卡通管理、公共廣播及緊急廣播、結(jié)構(gòu)化綜合布線、后備電源、中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善 |
29部三菱電梯，5A智能管理系統(tǒng)、雙路供電、綜合布線、電視接收系統(tǒng)，無線通訊系統(tǒng)、安全監(jiān)控及防范系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)，設(shè)施設(shè)備完善 | ||
|
裝修情況 |
高檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 | ||
|
周邊景觀 |
南側(cè)有小型街心花園，景觀較好 |
西側(cè)是城市綠化帶，景觀較好 |
景觀一般 |
西側(cè)是城市綠化帶，景觀較好 | ||
|
物業(yè)管理 |
牧業(yè)管理好 |
物業(yè)管理好 |
物業(yè)管理好 |
物業(yè)管理好 | ||
|
成交規(guī)模 |
整棟評(píng)估 |
整棟成交 |
南樓（A座）整棟成交 |
整棟成交 | ||
3.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定
根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異，以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，指數(shù)均設(shè)定為100，確定可比實(shí)例各因素的相應(yīng)指數(shù)，比較因素指數(shù)確定如下：
①交易情況修正：估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房，可比實(shí)例C為預(yù)售房。開發(fā)商基于回籠資金、降低風(fēng)險(xiǎn)的考慮，預(yù)售價(jià)格一般低于現(xiàn)房銷售價(jià)格。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)查，確定交易情況修正系數(shù)，如下表：
|
可比實(shí)例 |
A |
B |
C |
|
交易情況修正系數(shù) |
100 |
100 |
85 |
�、诮灰兹掌谛拚航�(jīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，近年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格略有波動(dòng)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)調(diào)查，確定交易日期修正系數(shù)，如下表：
|
可比實(shí)例 |
A |
B |
C |
|
交易日期修正系數(shù) |
2009.4 |
2007.10 |
2008.5 |
|
100 |
102 |
99 |
�、蹍^(qū)域因素及個(gè)別因素修正(區(qū)域因素指數(shù)、個(gè)別因素指數(shù)確定過程略)
經(jīng)比較得出房地產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表如下：
|
項(xiàng)目 |
估價(jià)對(duì)象 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C | ||
|
交易單價(jià)（元/m2） |
待估 |
17 272 |
16 700 |
17 578 | ||
|
交易情況 |
100 |
100 |
100 |
85 | ||
|
交易日期 |
100 |
100 |
102 |
99 | ||
|
區(qū)域因素 |
距市中心距離 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
辦公聚集度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交通便捷程度 |
道路類型 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
距公交站點(diǎn)距離 |
100 |
100.25 |
100.75 |
99.75 | ||
|
公共配套設(shè)施完善程度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
環(huán)境質(zhì)量狀況 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
個(gè)別因素 |
建成年代 |
100 |
103.5 |
104 |
104 | |
|
建筑結(jié)構(gòu) |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
建筑外觀設(shè)計(jì)及材料 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
工程質(zhì)量 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
平面布置 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
設(shè)施設(shè)備完善程度 |
100 |
101 |
101 |
101 | ||
|
裝修情況 |
100 |
97 |
97 |
97 | ||
|
周邊景觀 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
物業(yè)管理 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
成交規(guī)模 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
4.房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)確定
將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與可比實(shí)例因素條件指數(shù)進(jìn)行比較，得到房地產(chǎn)比較因素修正系數(shù)表：
|
項(xiàng)目 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C | |||
|
交易單價(jià)（元／㎡） |
17272 |
16700 |
17578 | |||
|
交易情況 |
100/100 |
100/100 |
100/85 | |||
|
交易日期 |
100/100 |
102/100 |
99/100 | |||
|
區(qū)域因素 |
距市中心距離 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
辦公聚集度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
交通便捷程度 |
道路類型 |
100/100.25 |
100/100.75 |
100/99.75 | ||
|
距公交站點(diǎn)距離 | ||||||
|
公共配套設(shè)施完美程度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
環(huán)境質(zhì)量狀況 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
個(gè)別因素 |
建成年代 |
100/103.5 |
100/103.5 |
100/104 | ||
|
建筑結(jié)構(gòu) |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
建筑外觀設(shè)計(jì)及材料 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | |||
|
工程質(zhì)量 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
平面布置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
設(shè)施設(shè)備完善程度 |
100/101 |
100/101 |
100/101 | |||
|
裝修情況 |
100/97 |
100/97 |
100/97 | |||
|
周邊景觀 |
100/100 |
100/99 |
100/100 | |||
|
物業(yè)管理 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
成交規(guī)模 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |||
|
修正系數(shù) |
0.9939 |
0.9888 |
1.1346 | |||
|
比準(zhǔn)價(jià)格 |
17167 |
16513 |
19944 | |||
5.計(jì)算結(jié)果
比較修正后，得到三個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)格。根據(jù)可比實(shí)例的交易情況，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。經(jīng)計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果為17875元/m2。
(二)收益法
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。
估價(jià)中較常采用的是報(bào)酬資本化法，本次評(píng)估為了體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象各年度的現(xiàn)金流量，為委托方提供參考，也采用此種方法。
1.收益法測(cè)算過程(略)
2.收益法計(jì)算結(jié)果
按照?qǐng)?bào)酬資本化法計(jì)算的結(jié)果為：寫字樓部分單價(jià)為17792元/m2，總價(jià)為89718萬元;地下車庫部分單價(jià)為13.77萬元/車位，總價(jià)為1143萬元。
六、估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)人員通過比較法和收益法分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值，兩種方法估價(jià)結(jié)果接近，故采用比較法和收益法計(jì)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算數(shù)平均值。計(jì)算結(jié)果見下表：
|
估價(jià)方法 |
兩種方法測(cè)算單價(jià)（元/㎡） |
取值權(quán)重 |
確定最終房地產(chǎn)單價(jià)（元/㎡） |
確定最終房地產(chǎn)總價(jià)（萬元） |
|
比較法 |
17875 |
50% |
17833.5 |
89928 |
|
收益法（報(bào)酬資本化法） |
17792 |
50% |
即估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，正常使用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值為：
1.寫字樓部分：89928萬元：
2.地下車庫：1143萬元：
合計(jì)總價(jià)為人民幣91071萬元。
七、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，最終得到估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2009年6月30日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：(略)。
附件(略)
2、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)
估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(注冊(cè)號(hào)×××)、×××(注冊(cè)號(hào)×××)
估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估價(jià)委托人函(略)
目錄(略)
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托人
××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，地址(略)，聯(lián)系電話(略)。
三、估價(jià)目的
為抵押貸款提供價(jià)格參考依據(jù)
四、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為位于××市××大道××號(hào)××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價(jià)對(duì)象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
估價(jià)對(duì)象竣工后，建筑總層數(shù)為地上七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米，總建筑面積為26934.74平方米。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2054年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。
估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2013年10月動(dòng)工，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯六部。
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)
2015年6月14日(確定理由略)
六、價(jià)值類型
估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。
七、估價(jià)原則
獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。
八、估價(jià)依據(jù)(略)
九、估價(jià)方法
由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為80714757.2元(大寫：人民幣捌仟零柒拾壹萬肆仟柒佰伍拾柒元貳角整)。
十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
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姓名 |
注冊(cè)號(hào) |
簽名 |
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××× |
×××××× |
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××× |
×××××× |
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十二、實(shí)地查勘期(略)
十三、估價(jià)作業(yè)日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、變現(xiàn)能力分析(略)
十五、風(fēng)險(xiǎn)提示說明(略)
××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)
二、最高最佳利用分析(略)
三、估價(jià)方法適用性分析
由于估價(jià)對(duì)象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，然后選用成本法進(jìn)行估價(jià)，最后將兩種估價(jià)方法的估價(jià)值進(jìn)行綜合處理得出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。
假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
成本法就是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
四、估價(jià)測(cè)算過程
(一)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格
1.選取具體估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，采用靜態(tài)分析方法進(jìn)行測(cè)算。
2.選擇估價(jià)前提
根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，選擇被迫轉(zhuǎn)讓前提。
3.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的計(jì)算公式
在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi)
4.測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為報(bào)酬率;n為收益年期。
(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測(cè)算過程略)。
(2)年總支出的求�。�
�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對(duì)象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元/平方米。根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止日期為2054年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊”的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為
年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米
�、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價(jià)的1.5%，則有：
年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米
�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米
�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：
年保險(xiǎn)費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米
�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米
年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年房產(chǎn)稅
=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60
=105.67元/平方米
(3)求取年凈收益：年凈收益=年總收益-年總支出=362-105.67=256.33元/平方米
(4)報(bào)酬率的確定：報(bào)酬率的確定采用無風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，確定為6.38%
(5)收益年限的確定：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2054年6月，故確定其收益年限為39年。
(6)將上述數(shù)據(jù)代入公式
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=3657元/平方米
則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=3657×26934.74=98500344.18元
5.計(jì)算估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出
(1)測(cè)算續(xù)建成本
根據(jù)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。
(2)管理費(fèi)用
依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計(jì)算，則有：管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元
(3)投資利息
經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略)，投資利息為230278.32元
(4)銷售費(fèi)用
按續(xù)建成本的5%計(jì)，則有：銷售費(fèi)用=11000000×5%=550000元
(5)續(xù)建投資利潤
經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略)，續(xù)建投資利潤為2200000元
(6)買方購買在建工程的稅費(fèi)
經(jīng)測(cè)算(測(cè)算過程略)，買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元
6.在建工程的評(píng)估值
在建工程價(jià)格=98500344.18-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=83255066元
(二)運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格
成本法估價(jià)的計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤，計(jì)算結(jié)果為80079680元(計(jì)算過程略)
(三)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格
運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。取假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=83255066×20%+80079680×80%=80714757.2元
五、估價(jià)結(jié)果確定
經(jīng)過測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象××房地產(chǎn)在建工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月14日的抵押價(jià)值為80714757.2元(大寫：人民幣捌仟零柒拾壹萬肆仟柒佰伍拾柒元貳角整)。
3、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))
估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要對(duì)臨街鋪面進(jìn)行房屋征收，并于2011年3月30發(fā)布征收決定公告。因征收需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，征收當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年4月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2011年4月5日至4月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2011年4月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查勘。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。
一、估價(jià)委托人(略)
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
三、估價(jià)目的：為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
四、估價(jià)對(duì)象
(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)
(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)
(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2011年4月5日。
六、價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值
七、估價(jià)原則(略)
八、估價(jià)依據(jù)
1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
2.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》;
3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
4.《A市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價(jià)房字[2011]74號(hào));
5.委托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)資料和A市有關(guān)市場(chǎng)信息資料等;
6.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。
九、估價(jià)方法
由于估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用比較法進(jìn)行評(píng)估;由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評(píng)估(比較法、成本法的定義略)。
十、估價(jià)結(jié)果(略)
十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)
十二、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)
十三、估價(jià)作業(yè)日期(略)
4、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)
用比較法計(jì)算某套住宅的價(jià)格用于轉(zhuǎn)讓，選取一個(gè)可比實(shí)例甲，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格為2000元/㎡，成交日期為2013年12月31日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年12月31日。
(1)由于賣方急于出手，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低了7%。
(2)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動(dòng)情況為：2014年年底比2013年年底上漲了5%，2015年年底比2014年年底上漲了4%。
(3)可比實(shí)例甲的區(qū)位狀況好于估價(jià)對(duì)象，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象高出6%。
(4)可比實(shí)例甲的實(shí)物狀況要比估價(jià)對(duì)象差，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對(duì)象差3%。
(5)可比實(shí)例甲的權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相近。
(6)可比實(shí)例的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)占房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的權(quán)數(shù)各為40%、35%、25%。
根據(jù)以上資料得出：
可比實(shí)例甲的比準(zhǔn)價(jià)格
=2000×[(100-7)/100]×[(100+9)/100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}
=2058.49(元/m2)
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。參見教材P198。
【答疑編號(hào)10707477,點(diǎn)擊提問】
2、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。參見教材P199。
【答疑編號(hào)10707467,點(diǎn)擊提問】
3、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。參見教材P199。
【答疑編號(hào)10707471,點(diǎn)擊提問】
4、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P220。
【答疑編號(hào)10707408,點(diǎn)擊提問】
5、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。參見教材P222。
【答疑編號(hào)10707387,點(diǎn)擊提問】
6、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。選項(xiàng)BCD都是可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。參見教材P222。
【答疑編號(hào)10707388,點(diǎn)擊提問】
7、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P251～252。
【答疑編號(hào)10707545,點(diǎn)擊提問】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定。當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。參見教材P252。
【答疑編號(hào)10707270,點(diǎn)擊提問】
9、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。比較法估價(jià)技術(shù)路線：(1)收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格;(2)修正類似房地產(chǎn)價(jià)格;(3)確定被征收房屋價(jià)格。參見教材P253。
【答疑編號(hào)10707165,點(diǎn)擊提問】
10、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，土地的重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。
【答疑編號(hào)10707169,點(diǎn)擊提問】
11、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。參見教材P254。
【答疑編號(hào)10707255,點(diǎn)擊提問】
12、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定�！秶型恋厣戏课菡魇赵u(píng)估辦法》第二十四條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。參見教材P257。
【答疑編號(hào)10707143,點(diǎn)擊提問】
13、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)。拍賣房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷售，而不像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，只會(huì)滿足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。參見教材P269。
【答疑編號(hào)10707126,點(diǎn)擊提問】
14、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)。參見教材P269。
【答疑編號(hào)10707582,點(diǎn)擊提問】
15、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的技術(shù)路線。拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的額度不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。
【答疑編號(hào)10728023,點(diǎn)擊提問】
16、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類。因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(2)小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(3)小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(4)房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失;(5)房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。參見教材P287～288。
【答疑編號(hào)10706705,點(diǎn)擊提問】
17、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：(1)實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);(2)權(quán)益損害;(3)區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。參見教材P289。
【答疑編號(hào)10706696,點(diǎn)擊提問】
18、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問的估價(jià)目的是為保險(xiǎn)估價(jià)，只評(píng)房?jī)r(jià)即可。
【答疑編號(hào)10706685,點(diǎn)擊提問】
19、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)定。對(duì)可修復(fù)的被損害房地產(chǎn)價(jià)值減損和房地產(chǎn)損害中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測(cè)算其修復(fù)成本作為價(jià)值減損額。參見教材P291。
【答疑編號(hào)10728033,點(diǎn)擊提問】
20、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。損失資本化法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。參見教材P292。
【答疑編號(hào)10706674,點(diǎn)擊提問】
21、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，如政府降低容積率等被動(dòng)變更發(fā)生時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)為尚未開發(fā)的出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)計(jì)算的損失或收益包括：(1)土地出讓金差額;(2)征地相關(guān)稅費(fèi)差額;(3)管理費(fèi)損失;(4)投資利息損失;(5)投資利潤損失。參見教材P294。
【答疑編號(hào)10706644,點(diǎn)擊提問】
22、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。對(duì)可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價(jià);對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。參見教材P296。
【答疑編號(hào)10706641,點(diǎn)擊提問】
23、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。參見教材P306。
【答疑編號(hào)10706602,點(diǎn)擊提問】
24、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P306。
【答疑編號(hào)10706619,點(diǎn)擊提問】
25、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制處分涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現(xiàn)時(shí)限、對(duì)潛在購買者范圍的限制等。參見教材P307。
【答疑編號(hào)10706603,點(diǎn)擊提問】
26、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，估價(jià)方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材P308。
【答疑編號(hào)10706605,點(diǎn)擊提問】
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】 ABC
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法。商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用比較法、成本法、收益法評(píng)估其正常市場(chǎng)價(jià)格。參見教材P270。
【答疑編號(hào)10728024,點(diǎn)擊提問】
2、
【正確答案】 AD
【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法的選用。房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)用途改變時(shí)，在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本(含可能有的土地用途變更而需調(diào)整的土地出讓金等)，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià)。參見教材P307。
【答疑編號(hào)10706601,點(diǎn)擊提問】
三、簡(jiǎn)答題
1、
【正確答案】 1.本次估價(jià)是以選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：
(1)計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。
(2)計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
2.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：(1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。
【答疑編號(hào)10708111,點(diǎn)擊提問】
2、
【正確答案】 1.甲公司可能提出以下要求：
(1)要求按改造、裝修后的辦公用途房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)。
(2)辦公樓的裝修、改造費(fèi)用的估價(jià)。
(3)對(duì)該辦公樓承租人的損失大小進(jìn)行評(píng)估。
2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以做出的答復(fù)：
(1)對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);該宗房地產(chǎn)應(yīng)按照改造之前原法定用途，即標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估，并且評(píng)估價(jià)格中不應(yīng)包括改造、裝修辦公樓的費(fèi)用支出，但按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)，可另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)的損失補(bǔ)償。
(2)如果經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)認(rèn)可，也可以按改造以后的辦公用途進(jìn)行估價(jià)(注意土地使用權(quán)性質(zhì)是行政劃撥還是有償出讓的區(qū)別)。
(3)對(duì)于當(dāng)前辦公樓的承租人損失應(yīng)由甲公司與承租人協(xié)商解決。
【答疑編號(hào)10707508,點(diǎn)擊提問】
3、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可采用比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。參見教材P198～199。
【答疑編號(hào)10707470,點(diǎn)擊提問】
4、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P220。
【答疑編號(hào)10707410,點(diǎn)擊提問】
5、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。房屋征收補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。參見教材P249。
【答疑編號(hào)10707496,點(diǎn)擊提問】
6、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為市場(chǎng)價(jià)值，即指評(píng)估對(duì)象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但政府對(duì)評(píng)估對(duì)象定價(jià)有特別規(guī)定的除外。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。參見教材P251～252。
【答疑編號(hào)10707549,點(diǎn)擊提問】
7、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房屋征收估價(jià)工作流程包括：(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定;(2)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬;(3)估價(jià)委托;(4)估價(jià)準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展;(5)實(shí)地查勘;(6)初步估價(jià)結(jié)果公示;(7)提交估價(jià)報(bào)告;(8)解釋說明;(9)資料保管。參見教材P254～256。
【答疑編號(hào)10707256,點(diǎn)擊提問】
8、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線：(1)測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值，首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值;(2)測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用，根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi);(3)測(cè)算在建工程價(jià)值，將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。參見教材P254。
【答疑編號(hào)10707167,點(diǎn)擊提問】
9、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。損害賠償估價(jià)與一般價(jià)值估價(jià)相比，其估價(jià)的不同點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
(1)損害賠償估價(jià)包括正價(jià)值估價(jià)與負(fù)價(jià)值估價(jià);
(2)損害賠償估價(jià)不僅包括負(fù)價(jià)值估價(jià)，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失估價(jià);
(3)損害賠償估價(jià)的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例;
(4)損害賠償估價(jià)對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;
(5)損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。通常需要出庭作證(專家證人)，要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。參見教材P290～291。
【答疑編號(hào)10706686,點(diǎn)擊提問】
10、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，應(yīng)符合下列規(guī)定：
(1)應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評(píng)估拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格;
(2)評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕庇，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);
(3)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說明;
(4)當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。參見教材P269。
【答疑編號(hào)10707583,點(diǎn)擊提問】
11、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);沒有說明的，需要考慮租賃的影響。本題中未說明不考慮租賃權(quán)的影響，因此估價(jià)時(shí)需要考慮租賃權(quán)的影響。
【答疑編號(hào)10707566,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。法院沒有書面說明，且該大樓已經(jīng)出租，在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來租金水平。
【答疑編號(hào)10707567,點(diǎn)擊提問】
12、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
【答疑編號(hào)10707535,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
【答疑編號(hào)10707536,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。
【答疑編號(hào)10707537,點(diǎn)擊提問】
13、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。
1.選用假設(shè)開發(fā)法和比較法進(jìn)行估價(jià);
2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況;
3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;
5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營模式(租或售)，運(yùn)用比較法和收益法預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格;
6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果;
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。
【答疑編號(hào)10707461,點(diǎn)擊提問】
14、
【正確答案】 注冊(cè)估價(jià)師如果選用成本法還需要收集下列資料：(1)要考慮實(shí)際成本是否符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理成本估價(jià)。
(2)應(yīng)收集和利潤相關(guān)資料，計(jì)算開發(fā)利潤;并應(yīng)收集最新利率和計(jì)息區(qū)間重新計(jì)算利息。
(3)收集有關(guān)折舊的資料，包括物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。
【答疑編號(hào)10707318,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按委托人要求的價(jià)格進(jìn)行估價(jià);估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。
【答疑編號(hào)10707319,點(diǎn)擊提問】
15、
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。產(chǎn)生差異的原因主要有以下幾個(gè)方面：
(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的價(jià)值時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。
(2)估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。
(3)設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。
(4)購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購買價(jià)值也會(huì)有差異。
【答疑編號(hào)10707272,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析時(shí)，估價(jià)師盲先要確定估價(jià)對(duì)象是否可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P225。
【答疑編號(hào)10707273,點(diǎn)擊提問】
16、
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
【答疑編號(hào)10707245,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
【答疑編號(hào)10707246,點(diǎn)擊提問】
17、
【正確答案】 本題考查的是復(fù)核估價(jià)。
復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
【答疑編號(hào)10707133,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 本題考查的是復(fù)核估價(jià)。
復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值類型可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。
【答疑編號(hào)10707134,點(diǎn)擊提問】
四、閱讀理解
1、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的技術(shù)路線。拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià);未做評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市場(chǎng)價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。拍賣保留價(jià)：總建筑面積5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時(shí)市場(chǎng)單價(jià)6000元/㎡，6000×(5-3)=12000萬元。
【答疑編號(hào)10728029,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，優(yōu)先償還的次序，第一個(gè)要還的就是拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金。
【答疑編號(hào)10728030,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括房地產(chǎn)稅。
【答疑編號(hào)10728031,點(diǎn)擊提問】
2、
【正確答案】 D
【答案解析】 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作。
【答疑編號(hào)10708221,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 估價(jià)對(duì)象的坐落應(yīng)該表述為房屋權(quán)屬證書記載的坐落位置，并說明現(xiàn)房屋門牌號(hào)及變動(dòng)原因。
【答疑編號(hào)10708241,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。
【答疑編號(hào)10708252,點(diǎn)擊提問】
3、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
【答疑編號(hào)10707359,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定�！稉�(dān)保法》第五十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押人一共欠債80+20=100萬元，其中欠甲80萬元，抵押品變賣60萬元，那么甲還有20萬元屬于普通債權(quán)，普通債權(quán)是按比例償還的，因此選C。
【答疑編號(hào)10707360,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。優(yōu)先受償順序是：商品房預(yù)售款、拖欠的工程款、土地出讓金、已抵押債權(quán)。甲只能優(yōu)先受償100-10-20=70萬元。
【答疑編號(hào)10707361,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。變現(xiàn)價(jià)值就是當(dāng)還不起貸款了，要拍賣，扣除了手續(xù)費(fèi)等以后剩下的款項(xiàng)就是變現(xiàn)價(jià)值。
【答疑編號(hào)10707362,點(diǎn)擊提問】
4、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。
【答疑編號(hào)10707293,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。參見教材P221。
【答疑編號(hào)10707294,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。只有選項(xiàng)D可以設(shè)定抵押，其他三項(xiàng)都不可以抵押。參見教材P221～222。
【答疑編號(hào)10707295,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。”參見教材P228。
【答疑編號(hào)10707296,點(diǎn)擊提問】
5、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是估價(jià)方法。在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ菍蓚�(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告。
【答疑編號(hào)10707280,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房屋和土地估價(jià)。劃撥土地使用權(quán)不可以單獨(dú)抵押，但連同地上建筑物是可以抵押的。所以選C。
【答疑編號(hào)10707281,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是土地估價(jià)。按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。
【答疑編號(hào)10707282,點(diǎn)擊提問】
6、
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
【答疑編號(hào)10707259,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。
【答疑編號(hào)10707260,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。
【答疑編號(hào)10707261,點(diǎn)擊提問】
7、
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。不涉及損害后修復(fù)的費(fèi)用，不適宜選用修復(fù)成本法。損失資本化法：功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%;賠償實(shí)例比較法：規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元;損害前后差價(jià)法：規(guī)劃調(diào)整使用成本年均高出2萬元。
【答疑編號(hào)10706650,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。
規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，包括前期工程費(fèi)損失。
使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報(bào)酬率為7%，這部分是酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失。
酒店現(xiàn)已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費(fèi)多支出，所以會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的投資利息損失。
土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價(jià)值未減損，不包括土地價(jià)值減損。
【答疑編號(hào)10706651,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。簡(jiǎn)單的收益計(jì)算：1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。
【答疑編號(hào)10706652,點(diǎn)擊提問】
8、
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是增值收益。以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配。
【答疑編號(hào)10706625,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是增值收益的分配方法。選項(xiàng)D對(duì)于價(jià)格變動(dòng)難以確定分配增值收益。
【答疑編號(hào)10706626,點(diǎn)擊提問】
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。
【答疑編號(hào)10706627,點(diǎn)擊提問】
五、論述題
1、
【正確答案】 1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明。
2.致估價(jià)委托人函中加蓋分公司的公章錯(cuò)誤。
3.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。
4.估價(jià)對(duì)象中缺少區(qū)位狀況說明或介紹;缺少現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等。
5.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。
6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期”錯(cuò)誤，應(yīng)為“估價(jià)作業(yè)日期”。
6比較法中可比實(shí)例的介紹缺少是否有地下車庫的說明。
7.比較法中可比實(shí)例B交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選做可比實(shí)例。
8.比較法中可比實(shí)例C交易時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距一年以上，不宜選做可比實(shí)例。
9.比較法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距離市中心的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行的調(diào)整)。
10.比較法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒，分子應(yīng)為100，分母應(yīng)為102和99。
11.比較法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。
12.比較法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。
13.比較法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。
14.地下車庫價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說明不選用其他方法的理由(或比較法中缺地下車庫的計(jì)算)。
15.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明。
【答疑編號(hào)10707349,點(diǎn)擊提問】
2、
【正確答案】 1.封面中，估價(jià)作業(yè)日期應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期;
2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”中缺少資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào);
3.估價(jià)目的的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求;
4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的概況內(nèi)容不全(缺少區(qū)位狀況的描述);
5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則;
6.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià);
7.技術(shù)報(bào)告缺少市場(chǎng)背景分析;
8.假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng);
9.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由(未說明未來收益是否變化);
10.收益法測(cè)算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用;
11.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤;
12.成本法估價(jià)的計(jì)算公式中缺少投資利息;
13.運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，缺少確定權(quán)數(shù)的理由;
14.缺少附件。
【答疑編號(hào)10707346,點(diǎn)擊提問】
3、
【正確答案】 1.價(jià)值時(shí)點(diǎn)錯(cuò)。應(yīng)為2011年3月30日。
2.價(jià)值類型錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價(jià)值。
3.“估價(jià)報(bào)告使用期限”錯(cuò)誤，應(yīng)為“實(shí)地查勘期”。
【答疑編號(hào)10707543,點(diǎn)擊提問】
4、
【正確答案】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價(jià)-比較法。
1.交易情況修正系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100-7)。
2.交易日期調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為(100+5)(100+4)/100。
3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100+6)。
4.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)錯(cuò)，應(yīng)為100/(100-3)。
【答疑編號(hào)10707474,點(diǎn)擊提問】
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