第二章　不同類型房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下列選項(xiàng)中，屬于居住房地產(chǎn)的是(　)。

　　A、超級(jí)市場

　　B、度假村

　　C、俱樂部

　　D、別墅

　　2、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)之一是不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯，下列關(guān)于不同住房權(quán)屬性質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)

　　B、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)

　　C、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)只能是劃撥的

　　D、廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)

　　3、下列各項(xiàng)中，屬于影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物因素的是(　)。

　　A、容積率

　　B、建筑質(zhì)量

　　C、綠地率

　　D、周圍環(huán)境

　　4、成本法中，投資利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、管理費(fèi)用

　　D、開發(fā)利潤

　　5、房地產(chǎn)估價(jià)方法中，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)，在居住房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用較少的是(　)。

　　A、收益法

　　B、比較法

　　C、假設(shè)開發(fā)法

　　D、成本法

　　6、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮(　)的扣除問題。

　　A、土地出讓金或土地收益

　　B、房屋出租收益

　　C、房屋折舊損失

　　D、土地折舊損失

　　7、下列各項(xiàng)中，屬于商業(yè)房地產(chǎn)中便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的是(　)。

　　A、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人

　　B、目標(biāo)顧客以居民為主

　　C、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人，商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格

　　D、目標(biāo)市場多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求

　　8、各種零售業(yè)態(tài)中，實(shí)行賣場租賃制是(　)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。

　　A、專賣店

　　B、購物中心

　　C、倉儲(chǔ)商店

　　D、百貨店

　　9、下列各項(xiàng)中，不屬于商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)的是(　)。

　　A、收益性

　　B、水平空間價(jià)值衰減性明顯

　　C、裝修高檔而復(fù)雜

　　D、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　10、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是(　)。

　　A、交通條件

　　B、臨街狀況

　　C、樓層

　　D、所處地段的繁華程度

　　11、商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以(　)是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

　　A、比較法

　　B、成本法

　　C、假設(shè)開發(fā)法

　　D、收益法

　　12、關(guān)于不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理，下列說法錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類

　　B、出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)

　　C、租金收益的測(cè)算不必區(qū)分是否存在租約限制

　　D、對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易案例的現(xiàn)場查勘非常重要

　　13、按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力對(duì)寫字樓進(jìn)行分類時(shí)，(　)具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物。

　　A、甲級(jí)寫字樓

　　B、乙級(jí)寫字樓

　　C、丙級(jí)寫字樓

　　D、丁級(jí)寫字樓

　　14、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況不包括(　)。

　　A、外觀形象

　　B、內(nèi)部裝飾裝修

　　C、周邊環(huán)境

　　D、物業(yè)服務(wù)水平

　　15、商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)一般采用的方法不包括(　)。

　　A、收益法

　　B、比較法

　　C、成本法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　16、商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)中，居住用房估價(jià)主要采用(　)。

　　A、收益法

　　B、比較法

　　C、成本法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　17、下列各項(xiàng)中，不屬于旅館房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)的是(　)。

　　A、轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　B、功能多樣

　　C、一次性投資大、投資回收期短、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小

　　D、價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　18、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況是(　)。

　　A、周圍環(huán)境

　　B、交通條件

　　C、設(shè)備設(shè)施和用具

　　D、經(jīng)營管理

　　19、旅館類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用(　)。

　　A、比較法

　　B、成本法

　　C、假設(shè)開發(fā)法

　　D、收益法

　　20、下列關(guān)于星級(jí)酒店不同功能用房收益測(cè)算的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、客房服務(wù)是星級(jí)酒店的主要功能，客房收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取

　　B、星級(jí)酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益根據(jù)租金水平求取

　　C、星級(jí)酒店出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或比較法求取

　　D、不同功能用房應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益

　　21、餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上(　)。

　　A、沒有相似之處，有很大不同

　　B、完全不同

　　C、既有相似之處，又有很大不同

　　D、完全相似

　　22、采用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，當(dāng)通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離時(shí)，在凈收益的求取時(shí)(　)。

　　A、既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤

　　B、只扣除平均商業(yè)利潤

　　C、只扣除超額利潤

　　D、既不扣除平均商業(yè)利潤也不扣除超額利潤

　　23、下列關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

　　B、不必區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

　　C、涉及的行業(yè)多

　　D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

　　24、下列各項(xiàng)中，不屬于影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況的是(　)。

　　A、交通條件

　　B、基礎(chǔ)設(shè)施

　　C、集聚程度

　　D、地理位置

　　25、乙公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。 到此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為(　)元。

　　A、小于1000萬

　　B、等于1000萬

　　C、等于1100萬

　　D、大于1100萬

　　26、決定加油站的經(jīng)營收益的條件不包括(　)。

　　A、臨街條件

　　B、交通車流量

　　C、車輛進(jìn)出口條件

　　D、地理位置是否繁華

　　27、下列關(guān)于加油站估價(jià)的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、加油站是一種經(jīng)營性房地產(chǎn)

　　B、位置分布離散型較強(qiáng)

　　C、加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置

　　D、一般會(huì)成片聚集

　　二、簡答題

　　1、某房地產(chǎn)開發(fā)商將要出售三幢在同一小區(qū)的15層高的商品房，現(xiàn)委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)這三幢商品房進(jìn)行預(yù)售定價(jià)評(píng)估。請(qǐng)簡要說明該估價(jià)存在的難點(diǎn)。

　　2、商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

　　3、簡述商業(yè)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線。

　　4、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。評(píng)估該宗房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

　　5、相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言，地下停車庫的特點(diǎn)有哪些?

　　6、簡述加油站估價(jià)常用的估價(jià)方法及其技術(shù)路線。

　　7、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)�，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。

　　據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

　　1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);

　　2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

　　<1> 、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。

　　<2> 、針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

　　8、2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　<1> 、該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　<2> 、確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　<3> 、確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　9、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。

　　<1> 、請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

　　10、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

　　<1> 、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些?

　　<2> 、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些?

　　<3> 、該估價(jià)項(xiàng)目適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

　　11、2013年6月甲公司購買了某幢寫字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同�，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年3月1日。

　　<1> 、簡述出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值概念及計(jì)算思路。

　　<2> 、說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　12、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價(jià)格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000=6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。

　　<1> 、張某的選擇是否正確?

　　<2> 、針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?

　　13、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場價(jià)值。

　　<1> 、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性?

　　<2> 、說明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線。

　　三、閱讀理解

　　1、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。

　　<1> 、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

　　A、市場價(jià)格上升

　　B、市場價(jià)格下降

　　C、市場價(jià)格不變

　　D、市場價(jià)格變化不確定

　　<2> 、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房價(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

　　A、市場價(jià)格上升

　　B、市場價(jià)格下降

　　C、市場價(jià)格不變

　　D、市場價(jià)格變化不確定

　　<3> 、2016年3月需對(duì)臨道路的一底層商業(yè)用房市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距價(jià)值時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(　)。

　　A、6個(gè)月

　　B、9個(gè)月

　　C、1年

　　D、2年

　　2、某商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積為2500m2，于2014年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2015年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2015年3月1日起至2055年2月28日止。在2016年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　<1> 、采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

　　A、按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

　　B、按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D、按建筑物已使用年限計(jì)算

　　<2> 、采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、收益年限應(yīng)按價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2016年3月1日

　　C、凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D、應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

　　3、某夫妻有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要對(duì)該套住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該套房改房的價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，經(jīng)估價(jià)師調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該套住宅的土地是劃撥用地，現(xiàn)該房屋已經(jīng)出租，到2020年年底到期。

　　<1> 、房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估時(shí)應(yīng)(　)。

　　A、對(duì)于租賃不予考慮

　　B、評(píng)估無租約限制價(jià)格

　　C、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)格

　　D、評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)格

　　<2> 、對(duì)該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，表述不正確的是(　)。

　　A、利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格

　　B、利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格

　　C、利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金或土地收益

　　D、該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題

　　<3> 、對(duì)該房改房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，最常用的估價(jià)方法是(　)。

　　A、比較法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　<4> 、該評(píng)估所得的估價(jià)結(jié)果是(　)。

　　A、買方出價(jià)

　　B、現(xiàn)狀價(jià)值

　　C、投資價(jià)值

　　D、市場價(jià)值

　　4、某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年。

　　<1> 、該舊廠房最適宜選用的估價(jià)方法是(　)。

　　A、成本法

　　B、比較法

　　C、收益法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　<2> 、利用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括(　)。

　　A、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)

　　B、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

　　C、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金

　　D、裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、銷售利潤

　　<3> 、若一年后企業(yè)擬以該房地產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款，作為估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)按(　)用途進(jìn)行估價(jià)。

　　A、工業(yè)

　　B、商業(yè)

　　C、合法原則按工業(yè)用途，最高最佳原則按商業(yè)

　　D、由當(dāng)事人協(xié)商確定

　　5、甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：

名稱	建筑面積（m2）	建筑基底面積（m2）	房屋結(jié)構(gòu)	建筑物重置單價(jià)（元/m2）	建筑物成新率
店面	1000	1000	磚混	800	90%
倉庫	2000	2000	磚木	500	85%
住宅	1500	1500	磚混	650	90%

　　<1> 、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是(　)。

　　A、耕地占用稅

　　B、征地管理費(fèi)

　　C、耕地開墾費(fèi)

　　D、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)

　　<2> 、如果評(píng)估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，店面�?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為(　)。

　　A、22.22%

　　B、33.61%

　　C、36.55%

　　D、37.80%

　　<3> 、如果因市政建設(shè)需要征收該沿街店面，下列關(guān)于征收估價(jià)的表述中，正確的是(　)。

　　A、店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋征收實(shí)施單位和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評(píng)估確定

　　B、因征收估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)

　　C、評(píng)估結(jié)果與房屋征收實(shí)施單位和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

　　D、甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值

　　6、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　<1> 、在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為(　)。

　　A、沒有租賃條件下的正常市場價(jià)格

　　B、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C、剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值

　　D、張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格

　　<2> 、在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為(　)。

　　A、剩余3年租期的月租金為200元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　B、剩余3年租期的月租金為180元/ m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C、該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格

　　D、剩余3年租期的正常市場租金與180元/ m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和

　　<3> 、如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000元/ m2。建筑面積為500 m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為(　)。

　　A、20%的首付款加上該首付款2年的利息

　　B、20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值

　　C、該店面無債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　D、2004年10月的購買價(jià)格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　7、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價(jià)占到了60%，隨后乙公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費(fèi)了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

　　<1> 、到此為止，正常情況下，甲公司的實(shí)際花費(fèi)為(　)元。

　　A、小于1000萬

　　B、等于1000萬

　　C、等于1100萬

　　D、大于1100萬

　　<2> 、該工業(yè)廠房估價(jià)優(yōu)選的方法是(　)。

　　A、收益法

　　B、比較法

　　C、成本法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　<3> 、2014年6月，甲公司欲出售此房地產(chǎn)，假設(shè)到2014年6月，該類工業(yè)用地地價(jià)已增值10%，則在正常市場條件下，此時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)最可能取值為(　)。

　　A、1060萬

　　B、1160萬

　　C、小于1060萬

　　D、大于1160萬

　　<4> 、2015年4月企業(yè)因未能償還兩年前申請(qǐng)的抵押貸款，企業(yè)破產(chǎn)，法院處置該房地產(chǎn)，則拍賣所得的價(jià)款應(yīng)(　)。

　　A、首先繳納土地使用權(quán)出讓金

　　B、首先支付銀行貸款

　　C、首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用

　　D、首先支付所欠職工工資及養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用

　　8、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號(hào)品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。

　　<1> 、該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為(　)萬元。

　　A、4362.40

　　B、4788.00

　　C、4894.40

　　D、5320.00

　　<2> 、該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為(　)萬元。

　　A、1512.40

　　B、1554.96

　　C、1938.00

　　D、1980.56

　　<3> 、對(duì)該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是(　)。

　　A、采光通風(fēng)

　　B、建筑層高

　　C、內(nèi)部布局

　　D、裝飾裝修

　　四、論述題

　　1、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　四、估價(jià)對(duì)象

　　××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號(hào)，四至范圍××××，總占地面積12000㎡，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟建筑面積7800㎡的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物，新建一棟建筑面積18000㎡的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　2016年6月30日(確定理由略)。

　　六、價(jià)值類型(略)

　　七、估價(jià)原則(略)

　　八、估價(jià)依據(jù)(略)

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)，對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)，其中超市的總價(jià)值為7355萬元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整)，在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零元，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)期

　　2016年6月30日至2016年7月5日。

　　十三、變現(xiàn)能力分析(略)

　　十四、風(fēng)險(xiǎn)提示說明(略)

　　××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析

　　××置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000㎡，其中建筑物為主廠房一棟，建于1990年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800㎡。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)房各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200㎡、3800㎡、430㎡、120㎡。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000㎡的寫字樓(實(shí)物情況略)，擬對(duì)外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后建成投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場和寫字樓經(jīng)營，××置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。

　　二、市場背景描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價(jià)方法適用性分析(略)

　　五、估價(jià)測(cè)算過程

　　比較法計(jì)算公式略。

　　(一)超市的估價(jià)

　　選取的三宗類似商業(yè)房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略)

可比實(shí)例	A	B	C
成交價(jià)格／（元/㎡）	人民幣9300	人民幣6300	美元1350
成交面積／㎡	6900	2400	8600
成交日期	2016.5.30	2016.4.23	2015.12.28
交易情況	拍賣	正常	正常
房地產(chǎn)狀況	0%	－25%	＋10%

　　根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其他相關(guān)資料有該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2015年12月28日美元與人民幣的匯價(jià)為1:8.3，2016年6月30日為1:8.27。

　　1.比較價(jià)格A=9300×(100/100)×[(1+0.5%)×100]/100=9347(人民幣元/㎡)。

　　2.比較價(jià)格B=6300×(100/100)×[(1+0.5%)2×100]/100×[100/(100—25)]=8484(人民幣元/㎡)。

　　3.比較價(jià)格C=1350×8.27×(100/100)×[(1+0.5%)6×100]/100×(100/110)=10458(人民幣元/㎡)。

　　4.估價(jià)結(jié)果:根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)：(9347+8484+10458)/3=9430(人民幣元/㎡)。

　　總價(jià)=9430×7800=7355(萬元人民幣)。

　　(二)在建寫字樓的估價(jià)

　　由于本估價(jià)是抵押目的，在采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用被迫轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)。計(jì)算過程考慮了此前提。

　　1.首先測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值

　　根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營的建筑面積為13500㎡。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)�等�?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積1.2美元/(m2·d)，空置和收租損失率為20%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的55%。

　　年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(萬元人民幣)。

　　年運(yùn)營費(fèi)用=3215×55%=1768(萬元人民幣)。

　　凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=3215-1768=1447(萬元人民幣)。

　　收益年期取50年。

　　報(bào)酬率取光輝大廈的投資收益率10.12%。

　　根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和報(bào)酬率保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算:

　　V=A/Y[1-1/(1+Y)n]

　　式中V——房地產(chǎn)價(jià)值;

　　A——年凈收益;

　　Y——報(bào)酬率;

　　n——收益年期;

　　V=1447/10.12%[1-1/(1+10.12%)50]=14183(萬元人民幣)

　　根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營使用狀態(tài)的收益價(jià)格為14183萬元人民幣。

　　2.測(cè)算未來尚需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等

　　根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算評(píng)估：

　　(1)續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等

　　裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。

　　(2)投資利息

　　當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1]=101(萬元)。

　　(3)銷售稅費(fèi)

　　當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)=14183×6%=851(萬元)。

　　3.在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值

　　總價(jià)值=14183-3490-101-851=9741(萬元)。

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　按上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/㎡，總價(jià)值為7355萬元(大寫：人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整)，在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元(大寫：人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整)。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096/萬元(大寫：人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為零元，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。

　　2、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得10000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2;該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/ m2減免30%的政策優(yōu)惠;項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價(jià)值。

　　資料與參數(shù)表

名稱	參數(shù)值	名稱	參數(shù)值
契稅稅率	4%	該區(qū)域同類住宅用地招標(biāo)拍賣的平均出讓價(jià)格	1600元/ m2
營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加	5.5%	同類建筑物重置價(jià)格	1000元/ m2
專業(yè)費(fèi)用率	建筑物建造成本的6%	土地報(bào)酬率	5%
一年期貸款年利率	6%	管理費(fèi)用	30元/ m2
直接成本利潤率	20%	銷售費(fèi)用率	2.5%

　　評(píng)估測(cè)算如下(節(jié)選)：

　　1.土地年期修正系數(shù)K：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開發(fā)成本：

　　①12000×1000=12000000元=1200萬元

　�、�12000000×6%=720000元=72萬元

　�、凵侠U市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×(1-30%)=2520000元

　　④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費(fèi)用：12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金;則投資利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×(1+6%)0.5-1]=1415999元

　　6.開發(fā)利潤：

　　(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：

　　(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.評(píng)估價(jià)值：

　　總價(jià)值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)A屬于商業(yè)房地產(chǎn);選項(xiàng)B屬于旅館房地產(chǎn);選項(xiàng)C屬于娛樂房地產(chǎn)。居住房地產(chǎn)包括普通住宅、高檔公寓和別墅等。參見教材P83。

　　【答疑編號(hào)10706294,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的。參見教材P84。

　　【答疑編號(hào)10706291,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí);設(shè)施與設(shè)備;建筑質(zhì)量;裝飾裝修。參見教材P85～86。

　　【答疑編號(hào)10706279,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。成本法中，投資利潤率的計(jì)算基數(shù)是土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不包括開發(fā)利潤。

　　【答疑編號(hào)10706268,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。參見教材P86。

　　【答疑編號(hào)10706250,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。參見教材P87。

　　【答疑編號(hào)10706235,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)A為百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)B為超級(jí)市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)D為專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。參見教材P100。

　　【答疑編號(hào)10706216,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)之一是設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場租賃制。參見教材P101。

　　【答疑編號(hào)10706212,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括：(1)收益性;(2)經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;(3)出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;(4)裝飾裝修高檔且復(fù)雜;(5)垂直空間價(jià)值衰減性明顯。參見教材P101～102。

　　【答疑編號(hào)10706214,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。參見教材P102。

　　【答疑編號(hào)10706210,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。參見教材P105。

　　【答疑編號(hào)10706172,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，租金收益的測(cè)算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金。但如果合同租金明顯低于或高于市場租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解帶估對(duì)象是否存在合約的限制。參見教材P106。

　　【答疑編號(hào)10706133,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次，其中乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P120。

　　【答疑編號(hào)10706076,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：外觀形象、內(nèi)部裝飾裝修、設(shè)備設(shè)施、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平和租戶類型。參見教材P123~124。

　　【答疑編號(hào)10706073,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。參見教材P124。

　　【答疑編號(hào)10706060,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。參見教材P126。

　　【答疑編號(hào)10706051,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，正確表述應(yīng)為：一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。參見教材P139。

　　【答疑編號(hào)10706032,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費(fèi)。參見教材P140。

　　【答疑編號(hào)10706031,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用。旅館類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。參見教材P140。

　　【答疑編號(hào)10706025,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，星級(jí)酒店的商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測(cè)算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用比較法獲取。參見教材P141。

　　【答疑編號(hào)10706017,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。參見教材P156。

　　【答疑編號(hào)10706012,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。參見教材P156。

　　【答疑編號(hào)10706006,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)主要有：(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大;(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見教材P164。

　　【答疑編號(hào)10706002,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。參見教材P164～165。

　　【答疑編號(hào)10706000,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業(yè)用地及其廠房，又花費(fèi)了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項(xiàng)共計(jì)1100萬元，還會(huì)涉及稅費(fèi)等花費(fèi)，因此甲公司的實(shí)際花費(fèi)大于1100萬元。

　　【答疑編號(hào)10705990,點(diǎn)擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站的經(jīng)營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營效益也都有影響。參見教材P182。

　　【答疑編號(hào)10705974,點(diǎn)擊提問】

　　27、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散型較強(qiáng)。參見教材P182。

　　【答疑編號(hào)10705971,點(diǎn)擊提問】

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于整幢商品房的成交個(gè)案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù)雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象，選取與估對(duì)象類似的成交實(shí)例，利用比較法修正測(cè)算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。參見教材P87。

　　【答疑編號(hào)10706236,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要包括：(1)收益性;(2)經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣;(3)出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜;(4)裝飾裝修高檔且復(fù)雜;(5)垂直空間價(jià)值衰減性明顯。參見教材P101～102。

　　【答疑編號(hào)10706218,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商業(yè)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營業(yè)收入、營業(yè)費(fèi)用測(cè)算凈收益，即凈收益為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。在實(shí)際操作中，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。參見教材P107。

　　【答疑編號(hào)10706134,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、收益法。參見教材P165～166。

　　【答疑編號(hào)10705997,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 本題考查的是停車庫的估價(jià)。地下停車庫的特點(diǎn)主要有：(1)權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫自由行使收益、處分權(quán);地下車庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偅�車庫不能單�?dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化;(2)計(jì)量單位比較特殊。由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的計(jì)量單位只有一種：車位;(3)日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。參見教材P180～181。

　　【答疑編號(hào)10705979,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 本題考查的是加油站的估價(jià)。(1)目前加油站市場交易實(shí)例還不多見，加油站估價(jià)一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性收益的經(jīng)營型房地產(chǎn)，因此一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。

　　(2)采用收益法估價(jià)加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算，加油站的營業(yè)利潤中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此應(yīng)在凈收益的計(jì)算中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。參見教材P183。

　　【答疑編號(hào)10705975,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。

　　理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

　　或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。

　　【答疑編號(hào)10706224,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：(1)選擇估價(jià)方法，(2)方法運(yùn)用中的具體處理，(3)確定估價(jià)結(jié)果。

　　【答疑編號(hào)10706225,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。不能直接將其選作可比實(shí)例。因?yàn)椋?/P>

　　(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

　　(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng);

　　(3)商場與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚;

　　(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

　　(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

　　(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

　　(7)商場剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。

　　【答疑編號(hào)10706178,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入。

　　(1)租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計(jì)算。

　　(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　【答疑編號(hào)10706179,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。(1)確定自營部分凈收益，應(yīng)為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。

　　(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

　　(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。

　　【答疑編號(hào)10706180,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡單的相加。

　　3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。

　　4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。

　　【答疑編號(hào)10706063,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。

　　【答疑編號(hào)10706056,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝飾裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。

　　【答疑編號(hào)10706057,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限;其次，預(yù)測(cè)未來各期的凈收益;第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

　　【答疑編號(hào)10706058,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值，是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

　　承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

　　【答疑編號(hào)10706049,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。

　　【答疑編號(hào)10706050,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率;如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦�寓收益年限可能短于普通住宅的收益年�?第二，應(yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異;第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

　　【答疑編號(hào)10706014,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。

　　如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。

　　【答疑編號(hào)10706015,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：

　　(1)地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)�？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。

　　(2)營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，主要是經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。

　　【答疑編號(hào)10706009,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。

　　【答疑編號(hào)10706010,點(diǎn)擊提問】

　　三、閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架橋可能帶來大的客流量，使商業(yè)用房價(jià)格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價(jià)格下降;還有可能利、害兩個(gè)方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來的價(jià)格。

　　【答疑編號(hào)10706288,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。高架路對(duì)于居住用房來說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　【答疑編號(hào)10706289,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個(gè)月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場可能在半年內(nèi)就會(huì)有很快的反應(yīng)。這時(shí)候應(yīng)該選越短的時(shí)期越好。

　　【答疑編號(hào)10706290,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個(gè)計(jì)算。

　　【答疑編號(hào)10706258,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法。收益法估價(jià)時(shí)，運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。因此，測(cè)算凈收益時(shí)不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

　　【答疑編號(hào)10706259,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無租約限制價(jià)值及無租約限制價(jià)值的使用條件。

　　【答疑編號(hào)10706253,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng) 濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)估價(jià)估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。

　　【答疑編號(hào)10706254,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的估價(jià)，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。

　　【答疑編號(hào)10706255,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人的具體需要，評(píng)估市場價(jià)值或投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、買賣雙方協(xié)議價(jià)等。

　　【答疑編號(hào)10706256,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。該舊廠房具有再開發(fā)潛力，適宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

　　【答疑編號(hào)10706155,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。采用動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算該舊廠房正常購買總價(jià)時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括裝飾裝修改造費(fèi)、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)、補(bǔ)交的出讓金。

　　【答疑編號(hào)10706156,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。一年后估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照商業(yè)用途進(jìn)行估價(jià)。

　　【答疑編號(hào)10706157,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，土地取得相關(guān)稅費(fèi)包括：新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。這里就包括了ABC三個(gè)選項(xiàng)。

　　【答疑編號(hào)10706117,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。店面、倉庫、住宅的建筑物價(jià)值分別為1000×800×90%=72萬元、2000×500×85%=85萬元、1500×650×90%=87.75萬元，則店面、倉庫、住宅的土地價(jià)值分別為128萬元、115萬元、107.25萬元，所以店面分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為128/(128+115+107.25)=36.55%。

　　【答疑編號(hào)10706118,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由征收人和被征收人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，因征收估價(jià)對(duì)象為收益性店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　【答疑編號(hào)10706119,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值。

　　【答疑編號(hào)10706081,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。王某的權(quán)益價(jià)格=剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和。

　　【答疑編號(hào)10706082,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格=該店面無債務(wù)條件下在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常市場價(jià)格減去該店面價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和。

　　【答疑編號(hào)10706083,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業(yè)用地及其廠房，又花費(fèi)了100萬元構(gòu)建雕塑，兩項(xiàng)共計(jì)1100萬元，還會(huì)涉及稅費(fèi)等花費(fèi)，因此甲公司的實(shí)際花費(fèi)大于1100萬元。

　　【答疑編號(hào)10705992,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)采用較多的是成本法。

　　【答疑編號(hào)10705993,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。到2014年6月，工業(yè)用地地價(jià)增值10%，此時(shí)地價(jià)為600+600×10%=660萬元，考慮折舊的影響，建筑物價(jià)值低于400萬元，此時(shí)房地產(chǎn)售價(jià)小于1060(660+400)萬元。

　　【答疑編號(hào)10705994,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣所得應(yīng)首先支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。

　　【答疑編號(hào)10705995,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是經(jīng)營收入的測(cè)算。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

　　【答疑編號(hào)10706182,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益的測(cè)算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

　　【答疑編號(hào)10706183,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價(jià)值。參見教材P106。

　　【答疑編號(hào)10706184,點(diǎn)擊提問】

　　四、論述題

　　1、

　　【正確答案】 1.估價(jià)對(duì)象描述中區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況描述不全。

　　2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺少所選用的估價(jià)方法定義。

　　3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)表示。

　　4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少實(shí)地查勘期。

　　5.可比實(shí)例B規(guī)模與估價(jià)對(duì)象相差懸殊，不宜作為可比實(shí)例。

　　6.可比實(shí)例A為拍賣，屬于特殊交易方式，其交易情況應(yīng)作修正。

　　7.可比實(shí)例C選用匯率錯(cuò)誤，應(yīng)用2015年12月28日匯率計(jì)算。

　　8.確定比較價(jià)格時(shí)應(yīng)說明采用簡單算術(shù)平均值的理由。

　　9.在用收益法測(cè)算寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，只選擇光輝大廈一個(gè)參照物，客觀性不夠。

　　10.光輝大廈的租金內(nèi)涵介紹不全，如是否有租約限制、是否有押金或租賃保證金利息收入沒有說明(或者被估價(jià)對(duì)象的租金內(nèi)涵沒有明確說明)。

　　11.運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入比率沒有說明是預(yù)測(cè)的客觀比率。

　　12.收益年限取值缺少依據(jù)或說明。

　　13.直接取光輝大廈的投資收益率作為報(bào)酬率錯(cuò)誤。

　　14.續(xù)建期的確定未說明是客觀數(shù)據(jù)。

　　15.假設(shè)開發(fā)法投資利息計(jì)算基數(shù)缺少待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用。

　　16.假設(shè)開發(fā)法中缺少開發(fā)利潤的計(jì)算。

　　17.假設(shè)開發(fā)法中缺少銷售費(fèi)用的計(jì)算。

　　18.假設(shè)開發(fā)法中缺少取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)的計(jì)算。

　　【答疑編號(hào)10707305,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是契稅、銷售稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費(fèi)用：12000×300=3600000元

　　3.銷售稅費(fèi)：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405245元

　　4.評(píng)估價(jià)格：15913600+15240000+360000+1415999+6230720+3405245=42565564元。

　　【答疑編號(hào)10706274,點(diǎn)擊提問】

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