案例分析題（一）土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元/m2。

　　請問：

　　1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合量性?

　　答案：

　　1.(1)評估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途，故評估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價格。

　　(2)從評估目的來看，抵押價值評估需要采取謹慎原則，評估結(jié)果較為保守。

　　(3)估價時點的市場情況可能發(fā)生了變化。

　　(4)評估的是公開市場價值，與實際成交價格可能一致。

　　2.(1)估價時點不同，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生了變化。

　　(2)最終拆遷補償標準由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評估結(jié)果可能存在差異。

　　(3)住宅和商鋪的補償價格不同。

　　(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段、結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體情況詳見表4—11。

　　表4-11 店面成交情況

　　請問：

　　1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

　　2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應(yīng)考慮哪5個主要因素? (說明：回答若超過5個，只按前5個評分。)

　　答案：

　　1.(1)權(quán)屬資料。

　　(2)估價對象收益和費用資料。

　　(3)其他房地產(chǎn)狀況資料。

　　(4)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃。

　　2.(1)建筑裝修。

　　(2)設(shè)施設(shè)備。

　　(3)商鋪類型。

　　(4)層高及平面布局。

　　(5)成新狀況。

　　(三)2003年8月甲公司購買了某棟寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

　　請問：

　　1.評估出租人權(quán)益價值時，承擔(dān)人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

　　答案：

　　1.(1)未來市場租金是否低于合同約定的租金。

　　(2)租賃合同的規(guī)定對承租人毀約是否提供一定的保護，如違約賠償較低等。

　　(3)保有成本是否低于租賃成本。

　　2.先測算租期內(nèi)至估價時點市場租金收益價值，再測算租期內(nèi)至估價時點約定租金收益價值，有租約限制價值減無租約限制市場價值即為承租人價值。