案例一

　　某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。

　　請問：

　　(1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　(1)錯誤有：

　　①應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　(2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊

　　案例二

　　2005年3月，市民佟某租賃市民鐘某的房屋用于居住。雙方簽訂了租賃合同，依照國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策約定了租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃期為一年。到2005年7月，佟某在所租房屋內(nèi)進(jìn)行文化交流中介代理的經(jīng)營活動。鐘某得知后，主張重新訂立租賃合同，原租賃合同無效，租金與其他租賃條款項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。

　　請問：

　　1.什么是租賃合同?

　　2.根據(jù)法律規(guī)定，不同用途房屋租賃價格的管理規(guī)定有哪些?

　　甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000 m2，售價3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為售價的7%。銷售過程巾，乙拿出一套建筑面積1OO m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項(xiàng)目存短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素.誰的分配方案合理?為什么?

　　張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿�，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700m2，張某擬購入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價為總價140萬元。張某為摸清該售價的合理性，找估價師進(jìn)行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況?