案例分析題

　　1、甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　<1> 、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

　　A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

　　B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

　　C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　<2> 、對(duì)該在建工程進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，下列表述中錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押

　　B、估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C、此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，包含拖欠價(jià)款

　　D、要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況

　　<3> 、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

　　A、抵押價(jià)值

　　B、處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值

　　C、抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　D、處分抵押物時(shí)的市場價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　2、因城市建設(shè)需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。張某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　<1> 、如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明?

　　<2> 、一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。

　　參考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P219。

　　<2>、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款。參見教材P223。

　　<3>、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析;假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)抵押物最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度;變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

　　2、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用;二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高;三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。參見教材P235。

　　<2>、

　　【正確答案】 本題考查的是房屋征收評(píng)估方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用作預(yù)算方式測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格;③測算估價(jià)對(duì)象的折舊;④求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。參見教材P236。

　　2、因城市建設(shè)需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。張某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　<1> 、如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明?

　　<2> 、一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。

　　參考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P219。

　　<2>、

　　【正確答案】 C