某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：

　　1. 【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種?本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提?

　　【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”;(2)估價對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;(3)估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

　　本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

      2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?

　　【答案】在不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括：

　　(1)預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設(shè)期;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。

　　(2)后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出;而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加上這部分的“前期費用”。

　　(3)測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。