一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

　　(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。請(qǐng)問(wèn)：

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　物業(yè)名稱　A　B　C

　　建筑面積/m2　65　48　50

　　成交單價(jià)/(元/m2)　15500　14500　15000

　　成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分)

　　(三)2003年8月甲公司購(gòu)買了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同�，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。請(qǐng)問(wèn)：

　　1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)

　　(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

　　1.若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是( )。

　　A、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值

　　B、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

　　C、作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) D、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低

　　2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計(jì)算建筑物的折舊。

　　A、38.5　B、40.5　C、48.0　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5%，則收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A、3752.92　B、3786.20　C、3875.70　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )

　　A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值

　　C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。

　　D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

　　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：

　　開(kāi)發(fā)期　開(kāi)發(fā)面積　開(kāi)工時(shí)間　完成時(shí)間　開(kāi)始銷售時(shí)間

　　第一期　20萬(wàn)m2　第1年6月　第3年6月　第3年1月

　　第二期　15萬(wàn)m2　第4年6月　第5年6月　第5年1月

　　第三期　15萬(wàn)m2　第5年6月　第6年6月　第6年1月

　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲�，F(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是( )。

　　A、對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　C、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　D、對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

　　6.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C、各期開(kāi)始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本　B、現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　C、各期銷售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本　D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　8.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括( )。

　　A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)　B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅

　　C、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)　D、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)

　　(三)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106;土地報(bào)酬率為6%�！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A、[2000，2300]　B、[2030，2270]　C、[2060，2240]　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元/m2。

　　A、2136　B、2165　C、2179　D、2206