一、問答題

　　(一) 1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價 (1分)

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況 (1分)

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本 (1分)

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案 (1分)

　　5.及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法(0.5分)收益法等(0.5分)

　　預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值(1分)調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格 (1分)

　　6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格 (1分)

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果 (1分)

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告 (1分)

　　(二) 1。①估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同 (1分)

　�、趦羰找嬷阜康禺a(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分 (1分)

　　③凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷 (1分)

　　財務(wù)費用(含利息收益) (1分) 及所得稅等 (1分) 包含了正常的(商業(yè)利潤)等 (1分)

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限 (1分)

　　(或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年) (1分)

　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點當時的 (1分)

　　社會平均(客觀)成本(或?qū)嶋H成本是歷史(1分)也不—定是社會平均(客觀)成本)(1分)

　　(三) 甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估 (1分)

　　2.對辦公樓承租人損失進行評估 (1分)

　　3.對裝修、改造費用進行評估 (1分)

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前工業(yè)用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失 (2分)

　　按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償 (2分)

　　2.經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失 (2分)

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決 (1分)

　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處

　　1.致委托人函中沒有說明估價時點

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名

　　3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

　　5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計算，租約期外按市場租金計算

　　6.年有效毛收人中押金收益也應(yīng)乘出租率90%

　　7.年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計算管理費;確定管理費率缺理由

　　8。年保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎(chǔ)，保險費率的確定缺理由

　　9.求取收益價格中有限年期公式錯

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高

　　11.區(qū)域因素修正錯誤(應(yīng)該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比)

　　12.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致

　　13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值