一、 問答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

　　(一)具體說明公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　　答題要點(diǎn)：1、 公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價(jià)格或類似含義(2分)

　　2、 成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率(每項(xiàng)各0。5分，共2分)

　　3、 收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率(每項(xiàng)各0。5分，共2分)

　　4、 假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率(或折現(xiàn)率)、工期(每項(xiàng)各0。5分，共2分)

　　5、 以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的(正常)、社會(huì)平均水平的(2分)

　　注：1、如只答參數(shù)的不給分。

　　2、參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分，但每方法參數(shù)不超過2分。

　　(二)某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。請(qǐng)寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

　　答題要點(diǎn)：1、 選用成本法、收益法和比較法中任兩種的(2分)(答一種方法給1分)

　　2、 將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值(2分)

　　3、 收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估(2分)

　　4、 答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金

　　答②：或評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　答③：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值(3分)

　　5、 收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)(1分)

　　(三)某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15公里。土地面積7672平方米;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300平方米，辦公樓建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　答：1、 現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益)資料(1.5分)

　　2、 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))(1分)

　　3、 該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金、售價(jià)水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料(1.5分)

　　4、 該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用)(1分)

　　5、 相關(guān)稅費(fèi)(0.5分)

　　6、 貸款利率(0.5分)

　　7、 該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平(1分)

　　8、 該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用(1分)

　　9、 市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用(1分)

　　10、 該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)(1分)

　　注：多答合理的可給分

　　二、 單項(xiàng)選擇題1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D

　　三、 指錯(cuò)題 答：1、“估價(jià)時(shí)間”用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　2、缺少估價(jià)原則

　　3、 估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義

　　4、 未分析租金水平的變化趨勢

　　5、 一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6、 三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7、 六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)

　　8、 年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　　9、 未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用

　　10、保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算

　　11、資本化率取值未說明理由

　　12、可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年

　　13、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)

　　14、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年

　　15、基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚]

　　16、未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi))

　　17、建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38)

　　18、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　19、成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用

　　20、未說明估價(jià)結(jié)果的確定的理由

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤

　　答：1、KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3% (4分)

　　2、比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　=6487 (元/㎡) (3分)

　　3、比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99：

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103

　　=6326(元/㎡) (3分)

　　注：1、指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算(或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的)各扣1分;

　　2、將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分