指錯題

1.上�！痢凉�寓部分房地產抵押價值評估報告

上�！痢练康禺a估價有限公司

封面(略)

目錄(略)

致委托方函

×××先生：

受您的委托，本公司根據中華人民共和國《房地產估價規(guī)范》的規(guī)定，遵循合法、科學、客觀、公正的原則，對您所委托的上�！痢凉�寓(上海市長寧區(qū)平武路××號)內，建筑面積為6992.42m2的房地產現狀公開市場價值進行評估。根據委托方擬將估價對象進行抵押的估價目的和提供的相關資料以及本公司收集的相關資料和現場勘察結果，現將估價對象于2001年5月18日(估價時點)的現狀公開市場價值報告如下：

房地產總價：人民幣41600000元

大寫：肆仟壹佰陸拾萬元整

單位建筑面積均價：人民幣5950元/m2

大寫：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

上海××房地產估價有限公司

法定代表人：×××

2001年5月31日

估價師聲明(略)

估價的假設和限制條件

1.本報告提供的估價結果是公開市場價值。所謂公開市場價值，是指估價對象于估價時點在市場上出售并按以下條件取得的合理價格：

(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或者降低房地產真實價值;

(2)有一段合理交易時間;

(3)在此期間房地產市場保持穩(wěn)定;

(4)房地產買賣程序符合國家法律規(guī)定。

2.截止到估價時點，估價對象的上海市房地產權證還未辦理。根據估價方向上海市房屋土地管理局有關部門查詢的結果和委托方的承諾，估價對象不存在抵押權、擔保權、租賃權、地上地下權等他項權利，其房地產權利人為葉鴻林、林春海(其中××公寓D、E座24套為權利人葉鴻林所有;××公寓A、B、C座23套為權利人林春海所有)。

3.截止到估價時點，估價對象均已裝修，因此本報告提供的估價結果己包含了室內裝修價值。

4.本報告提供的估價結果，只為委托方向銀行進行抵押提供價值參考依據，而不對其他用途負責。

5.本報告提供的估價結果是估價對象現狀公開市場價值，并未考慮未來物業(yè)強制處置、要求迅速變現的特性。

1.估價結果報告缺少土地權屬狀況描述。 2.估價結果報告中估價時點應確定至日。 3.估價結果報告中估價原則缺少估價時點原則。 4.估價結果報告中缺少對估價方法定義的描述。 5.估價技術報告中缺少房屋裝修和設備情況的描述。 6.估價技術報告中，對于區(qū)域因素的描述缺少針對估價對象的具體因素分析，只有上海和長寧區(qū)的因素分析。 7.市場比較法中，案例B并不在估價對象一條路上，且未說明市場情況一致，屬于可比案例選擇錯誤。 8.市場比較法中，案例A應做適當朝向修正。 9.市場比較法中，案例B應做適當景觀修正。 10.市場比較法中，房型因素的修正系數分子分母顛倒。 11.收益法中毛租金的選取缺乏必要的依據。 12.收益法代理費用應為一次性費用，不能分攤為70年計算。 13.收益法資本化率缺少依據和計算過程。 14.收益法土地使用年限計算錯誤，應為67年。 15.估價結果確定理由不充分，不能直接給出各占50%的結論。 16.最終估價結果缺少單價。

4.改錯題

1

某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結構為鋼結構，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當時同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，2007年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤率為開發(fā)成本的5%。

1.該廠房在2007年12月1日的市場價格。

(1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預見費。

1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬元

2)紅線內市政費：取建安成本的10%。

120.25萬元×10%=12.03萬元

3)建造成本合計：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元

(2)前期工程費(包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用)：取建造成本的7%。

132.28萬元×7%=9.26萬元

(3)不可預見費：取建安費用的3%。

132.28萬元×3%=3.97萬元

(4)開發(fā)成本合計：145.51萬元。

2.建設期貸款利息：

估價人員通過調查同類房地產開發(fā)建設周期，確定估價對象的合理工期為1年，假設資金在建設期內均勻投入，按現行年貸款利率7.29%計取，計息基數為開發(fā)成本。則：

利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元

3.建設單位管理費：取建造成本的5%，則：

管理費=145.51萬元×5%=7.28萬元

4.開發(fā)商利潤：估價對象的建設期為1年，開發(fā)商利潤取5%，則：

開發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元

5.銷售費用：根據有關規(guī)定，銷售費用包括營業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費、廣告費等，本次評估取8%。設估價對象的全新狀態(tài)下的價格為X，則銷售費用為0.08X。

6.車間評估價格：

綜上所述，在計算出估價對象的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、開發(fā)商利潤、銷售費用和成新率后，根據項目情況，估價對象在估價期日的市場價格為：

X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

X=178.35萬元。

1.建安費用計算錯誤，應為700×1850=129.50萬元

2.利息計算有錯誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元

3.開發(fā)利潤計算有錯誤，利潤為145.51×5%=7.28萬元

4.評估價格有錯誤，未考慮成新率，評估價格=0.9X=160.51萬元