為評估某寫字樓2001年10月1日的正常市場價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：

　　可比實(shí)例資料表

　　房地產(chǎn)狀況分析表

　　交易情況分析表

　　(1)交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。

　　(2)調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年10月1日至2003年11月10日平均每月比上月上漲1.8%。

　　(3)房地產(chǎn)狀況分析判斷見下表。

　　房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對象狀況的幅度。

　　求利用上述資料估算該寫字樓2001年10月1日的正常價(jià)格((如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

　　因?yàn)楦鶕?jù)題意因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍，故房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度是不同，

　　但三方面的因素的權(quán)數(shù)相加=1。

　　① 設(shè)因素3為x% 因素1=4x% 因素2=1.67x%

　　x+4x+1.67x=1 x=15%

　　因素3=15% 因素1=60% 因素2=25%

　�、谟�(jì)算公式：估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　�、劢灰浊闆r修正系數(shù)為：

　　A：100/(100+3)=100/103 B：100/(100-1)=100/99 C：100/(100+2)=100/102

　�、苁袌鰻顩r調(diào)整系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999

　　可比實(shí)例B=(1+1.2%)4(1+1.8%)4=1.1265

　　可比實(shí)例C=(1+1.2%)×(1+1.8%)4=1.0869

　　⑤房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　因素3=15% 因素1=60% 因素2=25%

　　可比實(shí)例A=100/[(00+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101

　　可比實(shí)例C=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102

　　可比實(shí)例B=100/[(100×0.6+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15)=100/101

　�、抻�(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×(100/103)×1.0999 ×(100/

　　101)=6343.73(元/㎡)

　　比準(zhǔn)價(jià)格B=5800×(100/99)×1.1265×(100/102)=6470.02(元/㎡)

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=6120×(100/102)×1.0869 ×(100/101)=6456.56(元/㎡)

　　(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

　　估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=( 6343.73+6470.02+6456.56)/3=6423.44(元/㎡)