選擇題

　　(一)、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后三年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：

　　甲公司擬將其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是( )。

　　A、因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高。

　　B、因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當予以降低。

　　C、該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值。

　　D、該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價。

　　(二)、賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　1、估價時點是( )

　　A、2002年4月25日 B、2002年5月25日C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天

　　2、估價的價值范圍應(yīng)是( )

　　A、合同1規(guī)定的房款 B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　(三)、某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：

　　1、確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是( )

　　A、1200萬加100萬 B、1280萬加100萬 C、200萬 D、1280萬

　　2、設(shè)以上最終確定的價格為P，若為投�；痣U而對商場進行估價，則評估價值為( )

　　A、P B、P加上商場的土地使用權(quán)價格

　　C、P減去商場的土地使用權(quán)價格 D、P加上商場應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　(四)、某工廠有一臨街廠房，占地面積900 m2，用地性質(zhì)為國有劃撥用地，建筑面積為1800 m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/ m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/ m2。問：

　　1、如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為( )萬元。

　　A、315.0 B、216.0 C、295.2 D、333.0

　　2、假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為( )萬元。

　　A、603 B、522 C、450 D、549

　　(五)、回答下列選擇題

　　1、下列說法中錯誤的是( )

　　A、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值不能采用成本法

　　B、在同一建筑工程估價項目中不能同時采用成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　D、在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的

　　2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內(nèi)，對其租金起最終決定作用的因素是( )

　　A、是否靠近樓梯 B、是否靠近拐角 C、營業(yè)額的大小 D、臨街面寬窄

　　3、下面估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值的是

　　A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價值評估C、房地產(chǎn)抵押價格評估D、房地產(chǎn)拍賣底價評估