一、問答題

　　(一)李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機構進行了評估。

　　請問：

　　房地產(chǎn)估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?

　　答：采用市場法估價在選取可比實例時需要考慮以下幾方面因素：

　　(1)是估價對象的類似房地產(chǎn)。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價對象房地產(chǎn)狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)，具體包含以下兩點：1)可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2)可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構、權利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當。

　　(2)可比實例的成交日期應與估價時點接近。

　　(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

　　(4)可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。

　　(二)某商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營權擬通過招標方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價師對該項目開發(fā)經(jīng)營權的市場價值估值為430萬元。

　　請問：

　　1.投資者的報價與房地產(chǎn)估價師估值不一致的原因是什么?

　　2.投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件包括哪些方面?

　　答：①投資人的報價實質(zhì)上是投資價值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況(如開發(fā)建設成本、經(jīng)營費用、納稅狀況、對未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認可程度等)不同，其投資價值(報價)是存在差異的。

　�、诜康禺a(chǎn)估價師估值實質(zhì)上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。

　�、凼袌鰞r值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

　�、芸梢�，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

　　(三)2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

　　答：1、不一定。

　　因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

　　這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設備裝修檔次、建筑結(jié)構、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　    2、確定出租部分潛在毛收入時應注意：

　　(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

　　(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應考慮是否存在無形收益。

　　3、確定自營部分凈收益時應注意：

　　(1)應根據(jù)客觀經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。

　　(2)因向商戶收取的管理費較高，應調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

　　(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益