房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題及答案

　　單項(xiàng)選擇題

　　(一)有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5 億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。

　　1.該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值為(　　)億元。

　　A.5

　　B.8

　　C.9.6

　　D.10.6

　　2.該成片荒地的總價(jià)為(　　)億元。

　　A.1627

　　B.2.135

　　C.2.726

　　D.2.938

　　3.假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是(　　)。

　　A.測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格

　　B.測(cè)算擬開發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格

　　C.測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

　　D.測(cè)算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

　　(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400 元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/m2(建筑面積);銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%(折現(xiàn)率為12%)。

　　4.該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為(　　)萬元。

　　A.2240

　　B.2000

　　C.1785.71

　　D.1760

　　5.需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用為(　　)萬元。

　　A.100

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)為(　　)萬元。

　　A.1785.71

　　B.1313.25

　　C.1170.39

　　D.933.07

　　7.不屬于待開發(fā)的土地是(　　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.耕地

　　D.熟地

　　(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有�，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

　　8.該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用(　　)。

　　A.市場(chǎng)法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　9.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。(　　)萬元。

　　A.1044.79

　　B.1000.00

　　C.973.82

　　D.829.94

　　10.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為(　　)萬元。

　　A.106.08

　　B.214.85

　　C.829.94

　　D.1044.79

　　(一)1.C

　　2.A

　　3.B

　　(二)4.C

　　5.B

　　6.D

　　7.C

　　(三)8.B

　　9.D

　　10.B