房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價案例與分析試題及答案

　　(一)

　　××商務(wù)樓估價報(bào)告

　　報(bào)告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方：××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方：××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級

　　三、估價對象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2�？傆玫孛娣e2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內(nèi)容描述(略)。

　　四、估價目的：評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間：2003年4月1日

　　六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價方法：根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價。然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　九、估價結(jié)果：估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/㎡(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業(yè)日期：2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2。8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與可出租面積之比分別是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。

　　根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計(jì)算如下：

　　(1)1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　　(2)2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12萬元

　　(3)3層年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00萬元

　　(4)4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90萬元

　　(5)5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60萬元

　　(6)6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60萬元

　　(7)7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21萬元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43萬元

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

　　(1)年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

　　(2)年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5%計(jì)管理費(fèi)。則：年管理費(fèi)=343.43×5%=17.17萬元

　　(3)年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計(jì)維修費(fèi)。則：年維修費(fèi)=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

　　(5)年稅費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費(fèi)=343.43×(12%+5.5%)=60.10萬元

　　年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.確定資本化率(現(xiàn)教材已改為報(bào)酬率) 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　5.選用計(jì)算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即N=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價格：

　　P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58萬元

　　(二)成本法估價測算過程

　　1.估算土地價格

　　根據(jù)××市基準(zhǔn)地價表及基準(zhǔn)地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5%，則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　　(1)建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價(含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤)為1290元/m2。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

　　(2)建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價×(1-殘值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0)×2/60

　　=28.43萬元

　　(3)建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43

　　=824.39萬元

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格：

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03萬元

　　(三)估價結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格

　　的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682萬元(取整數(shù))

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611

　　=2544元/m2(取整數(shù))

　　七、估價結(jié)果

　　經(jīng)過評估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　【正確答案】：　1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點(diǎn);

　　2.缺少估價原則;

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義;

　　4.未分析租金水平的變化趨勢;

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯，來考慮可出租面積系數(shù);

　　8.年運(yùn)營費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果180.44萬元錯誤;

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用;

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計(jì)算;

　　11.資本化率(09年教材已改為報(bào)酬率)取值未說明理由;

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年;

　　13.基準(zhǔn)地價修正法中，年期修正方法(公式)錯;

　　14.基準(zhǔn)地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年;

　　15.基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚;

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi));

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(應(yīng)2/38);

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響;

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi);

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。

　　(二)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍是什么?房地產(chǎn)市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同?房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價可分為哪兩類?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應(yīng)包含土地價值，投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)價值評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險(xiǎn)價值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，這兩類保險(xiǎn)估價的估價時點(diǎn)不同。

　　(三)、請簡述居住房地產(chǎn)估價的常用方法，并指出每種方法的適用情況。

　　【正確答案】：居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)等。

　　1.市場法

　　由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進(jìn)行估價，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進(jìn)行估價。

　　3.收益法

　　對于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價。

　　4.假設(shè)開發(fā)法

　　在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“不同類型房地產(chǎn)估價”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　(四)、簡述商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

　　【正確答案】：商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括五點(diǎn)，分別是：

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間(立體空間)范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)榈讓?如一樓)對于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉τ谙�費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“不同類型房地產(chǎn)估價”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　(五)“確定評估價值時的主要因素”，從何角度回答?

　　【正確答案】：確定評估價值時的主要因素主要指根據(jù)不同估價目的、針對不同估價對象、采用不同估價方法時，影響評估價值的主要因素。比如抵押價值評估中：①注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，②分析市場變現(xiàn)能力;③考慮抵押期間的損耗就是要考慮的主要因素。