房地產(chǎn)估價師考試習(xí)題：房地產(chǎn)估價案例與分析答案

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方　　委托估價人：××區(qū)人民法院

　　二、估價方(略)

　　三、估價對象　　(一)估價對象調(diào)查情況見表1

　　表1估價對象調(diào)查情況表

　　二)估價對象權(quán)利狀況

　　(1)估價對象為××廠于1992年建造，土地用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，1998年辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權(quán)人續(xù)期三年，1998年在辦理房地產(chǎn)抵押登記時間時設(shè)定為出讓，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地已使用4年(取整)，尚剩余使用年限為46年(取整)。來源:考試大網(wǎng)

　　(2)估價對象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋經(jīng)濟耐用年限60年，至估價時點，該建筑物已使用10年。

　　(3)本次評估為委托估價方拍賣估價對象提供價格參考。

　　(三)估價對象狀況

　　估價對象為坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××××廠所屬的綜合樓。估價對象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價對象門前即有公交站點，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定規(guī)模。估價對象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價時點，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。

　　估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m。估價對象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價時點，估價對象未按原規(guī)劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：

　　底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂;其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。

　　二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線。

　　三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。

　　為中餐廳，正在裝修，內(nèi)設(shè)有若干間包間。

　　五層呈內(nèi)走廊式布置，隔為若干問套房，無裝修。

　　六層內(nèi)部無隔斷，無裝修。

　　七層用途為××汽車配件有限公司辦公場所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內(nèi)局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。

　　八層用途為英語休閑酒茶坊及酒店會議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。

　　九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。

　　地下室用途為設(shè)備層，無裝修。

　　根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的使用與維護狀況良好。