問答題

　　(一)某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

　　(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

　　(三)某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/㎡。

　　據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

　　1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);

　　2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

　　請(qǐng)問：

　　1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。

　　2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。