2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析題模擬輔導(dǎo)練習(xí)(8)

　　(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價(jià)值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70%。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1日的公開市場價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場價(jià)值是人民幣750萬元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬元;2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬。

　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

　　A.人民幣140萬元

　　B.人民幣150萬元

　　C.人民幣190萬元

　　D.人民幣700萬元

　　6.下列表述中不正確的是(　)。

　　A.2002年8月1日的評估價(jià)值750萬元包含地價(jià)

　　B.2001年3月1日的評估價(jià)值200萬元包含地價(jià)

　　C.2002年8月1日的評估價(jià)值190萬元不包含地價(jià)

　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬元

　　7.下列表述中正確的是(　)。

　　A.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)

　　B.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　　C.200萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價(jià)

　　D.190萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　　(三)需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m2。(建設(shè)工程教育網(wǎng)提供)

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

　　A.以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后即是2號塊的增值

　　B.以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率

　　C.以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配

　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例

　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例

　　D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為(　)萬元。

　　A.1616

　　B.2560

　　C.1882

　　D.1920

　　(一)1.A2.C3.C4.D

　　(二)5.A6.B7.A

　　(三)8.C9.D10.B