問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

　　(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行拆遷估價。

　　請問：

　　1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

　　2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積?

　　3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償?

　　(二)近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題?

　　(三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行有關(guān)估價。

　　請問：

　　1.評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

　　2.政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費用?

　　3.評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

　　參考答案

　　一、問答題

　　(一)答：

　　1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。(3分)

　　2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：

　　(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準。(1分)

　　(2)各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)

　　(3)拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。(1分)

　　(4)若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。(1分)

　　(5)對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。(1分)

　　3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評估確定。(2分)

　　或：乙公司的裝修補償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)

　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款(或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價值。(2分)

　　(二)答：

　　在當前市場環(huán)境下，運用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特別注意：

　　(1)預(yù)測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。(2分)

　　(2)開發(fā)費用可能發(fā)生變化。(2分)

　　(3)開發(fā)周期可能延長。(2分)

　　(4)開發(fā)和銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化。(2分)

　　(5)折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。(2分)

　　(三)答：

　　1.政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。(2分)

　　2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

　　(1)建筑物拆除費用。(2分)

　　(2)土地開發(fā)費用(如七通一平費用)。(2分)

　　(3)其他成本費用(如財務(wù)成本、管理費用)。(2分)

　　3.出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。(2分)