指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　本次估價(jià)背景如下：

　　估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

　　(六)估價(jià)方法適用性分析

　　l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

　　2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　4.成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。

　　由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.

　　改錯(cuò)題參考答案：

　　1. 錯(cuò)誤：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

　　改為：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。

　　2.錯(cuò)誤：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　改為：采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.錯(cuò)誤：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價(jià)值。_、

　　改為：由于估價(jià)對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　4.錯(cuò)誤：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。

　　改為：用成本法測算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測算。

　　評分方式：1.指出錯(cuò)誤，改正正確的，給2.5分。

　　2.指出錯(cuò)誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

　　3.正確的地方指錯(cuò)的，一律扣2.5分。