指錯(cuò)題

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　　上�！痢凉�寓部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

　　上海××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托方函

　　×××先生：

　　受您的委托，本公司根據(jù)中華人民共和國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，遵循合法、科學(xué)、客觀、公正的原則，對(duì)您所委托的上海××公寓(上海市長(zhǎng)寧區(qū)平武路××號(hào))內(nèi)，建筑面積為6992.42m2的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押的估價(jià)目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，現(xiàn)將估價(jià)對(duì)象于2001年5月18日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值報(bào)告如下：

　　房地產(chǎn)總價(jià)：人民幣41600000元

　　大寫(xiě)：肆仟壹佰陸拾萬(wàn)元整

　　單位建筑面積均價(jià)：人民幣5950元/m2

　　大寫(xiě)：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

　　上�！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司

　　法定代表人：×××

　　2001年5月31日

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　1.本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在市場(chǎng)上出售并按以下條件取得的合理價(jià)格：

　　(1)買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益抬高或者降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值;

　　(2)有一段合理交易時(shí)間;

　　(3)在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定;

　　(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序符合國(guó)家法律規(guī)定。

　　2.截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的上海市房地產(chǎn)權(quán)證還未辦理。根據(jù)估價(jià)方向上海市房屋土地管理局有關(guān)部門(mén)查詢(xún)的結(jié)果和委托方的承諾，估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為葉鴻林、林春海(其中××公寓D、E座24套為權(quán)利人葉鴻林所有;××公寓A、B、C座23套為權(quán)利人林春海所有)。

　　3.截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象均已裝修，因此本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果己包含了室內(nèi)裝修價(jià)值。

　　4.本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果，只為委托方向銀行進(jìn)行抵押提供價(jià)值參考依據(jù)，而不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。

　　5.本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，并未考慮未來(lái)物業(yè)強(qiáng)制處置、要求迅速變現(xiàn)的特性。

　　1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少土地權(quán)屬狀況描述。 2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定至日。 3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)原則缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少對(duì)估價(jià)方法定義的描述。 5.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少房屋裝修和設(shè)備情況的描述。 6.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，對(duì)于區(qū)域因素的描述缺少針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體因素分析，只有上海和長(zhǎng)寧區(qū)的因素分析。 7.市場(chǎng)比較法中，案例B并不在估價(jià)對(duì)象一條路上，且未說(shuō)明市場(chǎng)情況一致，屬于可比案例選擇錯(cuò)誤。 8.市場(chǎng)比較法中，案例A應(yīng)做適當(dāng)朝向修正。 9.市場(chǎng)比較法中，案例B應(yīng)做適當(dāng)景觀修正。 10.市場(chǎng)比較法中，房型因素的修正系數(shù)分子分母顛倒。 11.收益法中毛租金的選取缺乏必要的依據(jù)。 12.收益法代理費(fèi)用應(yīng)為一次性費(fèi)用，不能分?jǐn)倿?0年計(jì)算。 13.收益法資本化率缺少依據(jù)和計(jì)算過(guò)程。 14.收益法土地使用年限計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為67年。 15.估價(jià)結(jié)果確定理由不充分，不能直接給出各占50%的結(jié)論。 16.最終估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。

　　4.改錯(cuò)題

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　　某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時(shí)同類(lèi)廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實(shí)際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬(wàn)元，其中占用自有資金50萬(wàn)元，2007年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開(kāi)發(fā)商1年期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的5%。

　　1.該廠房在2007年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(1)建造成本：包括建安費(fèi)用、前期工程費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

　　1)建安費(fèi)用=650元/m2×1850m2=120.25萬(wàn)元

　　2)紅線內(nèi)市政費(fèi)：取建安成本的10%。

　　120.25萬(wàn)元×10%=12.03萬(wàn)元

　　3)建造成本合計(jì)：120.25萬(wàn)元+12.03萬(wàn)元=132.28萬(wàn)元

　　(2)前期工程費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究、評(píng)估及臨時(shí)三通一千費(fèi)等費(fèi)用)：取建造成本的7%。

　　132.28萬(wàn)元×7%=9.26萬(wàn)元

　　(3)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取建安費(fèi)用的3%。

　　132.28萬(wàn)元×3%=3.97萬(wàn)元

　　(4)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)：145.51萬(wàn)元。

　　2.建設(shè)期貸款利息：

　　估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，確定估價(jià)對(duì)象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計(jì)取，計(jì)息基數(shù)為開(kāi)發(fā)成本。則：

　　利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬(wàn)元

　　3.建設(shè)單位管理費(fèi)：取建造成本的5%，則：

　　管理費(fèi)=145.51萬(wàn)元×5%=7.28萬(wàn)元

　　4.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期為1年，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)取5%，則：

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬(wàn)元

　　5.銷(xiāo)售費(fèi)用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅以及買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、廣告費(fèi)等，本次評(píng)估取8%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的全新?tīng)顟B(tài)下的價(jià)格為X，則銷(xiāo)售費(fèi)用為0.08X。

　　6.車(chē)間評(píng)估價(jià)格：

　　綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、貸款利息、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、銷(xiāo)售費(fèi)用和成新率后，根據(jù)項(xiàng)目情況，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格為：

　　X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

　　X=178.35萬(wàn)元。

　　1.建安費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為700×1850=129.50萬(wàn)元

　　2.利息計(jì)算有錯(cuò)誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬(wàn)元

　　3.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算有錯(cuò)誤，利潤(rùn)為145.51×5%=7.28萬(wàn)元

　　4.評(píng)估價(jià)格有錯(cuò)誤，未考慮成新率，評(píng)估價(jià)格=0.9X=160.51萬(wàn)元