一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證�，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益。

　　請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存貸款比率的表述式是什么?

　　【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動(dòng)資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

　　【正確答案】：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1.項(xiàng)目總論;2.項(xiàng)目概況;3.項(xiàng)目投資環(huán)境分析;4.項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;6.項(xiàng)目市場(chǎng)定位;7.項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案;8.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;11.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析;12.項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析;13.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。

　　四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?

　　【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。

　　2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。

　　3.該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　　五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場(chǎng)買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益層對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)(估價(jià)方法正確)，確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12566元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律(一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%)，判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元/m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

　　【正確答案】：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。

　　1.問答題

　　1

　　某市對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，第一階段拆遷涉及萬余戶居民。為確保長治久安，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的精神，市政府在詳細(xì)計(jì)劃周密準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，對(duì)民意進(jìn)行了深入調(diào)查。同時(shí)市政府下達(dá)嚴(yán)令，禁止各級(jí)職能部門借機(jī)“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅(jiān)決嚴(yán)懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評(píng)估單位，進(jìn)行了詳盡的拆遷估價(jià)。

　　請(qǐng)問：

　　1.什么是城市房屋拆遷估價(jià)?

　　2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)的對(duì)象是什么?

　　3.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意哪些問題?

　　答案：1.城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估;

　　答案：2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實(shí)體上的權(quán)益

　　答案：3.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： (1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其他費(fèi)用。 (3)已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。 (4)“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”，故不在估價(jià)范圍之內(nèi)�！安鸪�未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。 (5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。 (6)對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動(dòng)的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。

　　2

　　某企業(yè)有一臨街的框架結(jié)構(gòu)的4層倉庫，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，每層建筑面積約400m2，現(xiàn)因股份制改造需對(duì)該宗地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價(jià)格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師，受評(píng)估機(jī)構(gòu)的派遣負(fù)責(zé)此項(xiàng)評(píng)估工作，請(qǐng)寫出既符合合法原則又能滿足委托方要求的估價(jià)技術(shù)路線。

　　答案：在城市規(guī)劃允許的情況下，按轉(zhuǎn)換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設(shè)開發(fā)法的思路進(jìn)行評(píng)估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場(chǎng)評(píng)估4層倉庫轉(zhuǎn)換用途后的價(jià)格;然后扣除因轉(zhuǎn)換用途需要補(bǔ)交的出讓金，室內(nèi)的改造、裝修費(fèi)用和扶梯的購置、安裝、調(diào)試費(fèi)用及其相應(yīng)的管理費(fèi)、利息、稅金、利潤后，得出4層倉庫的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

　　3

　　×年×月×日，甲乙兩家公司因?qū)σ蛔诜康禺a(chǎn)的交易價(jià)格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對(duì)簿公堂�！痢潦　痢潦腥嗣穹ㄔ涸谝婪ㄊ芾泶税傅倪^程中需要了解該宗房地產(chǎn)于×月×日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　請(qǐng)問：

　　1.什么是房地產(chǎn)糾紛估價(jià)?

　　2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)分為哪幾類?分別應(yīng)由誰以何種方式解決?

　　3.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)有什么特點(diǎn)?

　　答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

　　答案2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類，一類是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類糾紛;另一類是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類糾紛的估價(jià)則由專門的估價(jià)仲裁部門或組織(如估價(jià)專家委員會(huì))出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。

　　答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估相比，房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類糾紛估價(jià)存在如下三個(gè)特點(diǎn)： (1)除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。 (2)價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。 (3)不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。