第三節(jié)　商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)(重點(diǎn))

　　2012年問(wèn)答題：某估價(jià)師為一寫字樓估價(jià)，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。

　　(1)請(qǐng)問(wèn)造成兩者差異較大的原因有哪些?

　　(2)若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。

　　2017年改錯(cuò)題：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理，以出租經(jīng)營(yíng)的方式達(dá)到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的，進(jìn)行管理、技術(shù)、專業(yè)服務(wù)和文書處理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，如金融機(jī)構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)公司等。

　　寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類與分級(jí)。

　　按建筑面積的大小，可將寫字樓分為小型、中型和大型寫字樓。其中，建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，為小型寫字樓;建筑面積在1～3萬(wàn)平方米的，為中型寫字樓;建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的，稱為大型寫字樓，有些大型寫字樓的建筑面積可達(dá)10萬(wàn)平方米以上。

　　按使用功能不同，可將寫字樓分為：

　�、賳渭冃蛯懽謽牵�即寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能(展示廳、餐飲等);

　�、谏套⌒蛯懽謽�，即既提供辦公又提供住宿;

　　③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳等的寫字樓，但其中用作辦公部分的面積最多。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次：①甲級(jí)寫字樓，具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建成的寫字樓建筑相媲美，有完善的物業(yè)管理服務(wù);②乙級(jí)寫字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物;③丙級(jí)寫字樓，已使用年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金較低，但仍保持一個(gè)合理的出租率。

　　不同類型的寫字樓其價(jià)值相差很大，如廣州市的甲級(jí)寫字樓中信廣場(chǎng)，其租金水平達(dá)110～140元/m2·月，而大部分的乙級(jí)寫字樓的租金水平基本在40～70元/m2·月，因此對(duì)寫字樓物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)依賴專業(yè)知識(shí)對(duì)寫字樓的類型、檔次進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。

　　當(dāng)然，隨著時(shí)代的發(fā)展，寫字樓的分類和分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場(chǎng)流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，即甲級(jí)寫字樓和5A寫字樓。但其實(shí)，無(wú)論是甲級(jí)寫字樓還是5A寫字樓，國(guó)際和國(guó)內(nèi)都沒(méi)有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際生活中，要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來(lái)判斷寫字樓的檔次。

　　2.商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時(shí)，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國(guó)內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價(jià)對(duì)象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。

　　(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善

　　寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫(kù)等。因此對(duì)寫字樓估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行詳細(xì)查看。

　　(3)出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　大多數(shù)寫字樓以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　(1)集聚程度

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樯虅?wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然擴(kuò)大這一區(qū)域的知名度、影響力，推動(dòng)該區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成一定的規(guī)模，區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過(guò)來(lái)影響這一區(qū)域中機(jī)構(gòu)的知名度。

　　因此，寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓集聚的區(qū)域，其寫字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務(wù)區(qū)集聚了中信廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等一批甲級(jí)寫字樓，吸引了國(guó)外的大型企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)、國(guó)外駐穗辦事機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)企業(yè)分支機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，中信廣場(chǎng)的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

　　通常情況下，城市商務(wù)區(qū)及其等級(jí)往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來(lái)劃分的，中央商務(wù)區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個(gè)區(qū)域，從而形成了陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)、外灘商務(wù)辦公區(qū)、虹橋商務(wù)辦公區(qū)、南京西路商務(wù)辦公區(qū)、淮海中路商務(wù)辦公區(qū)、徐家匯商務(wù)辦公區(qū)。

　　其中陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)的甲級(jí)寫字樓無(wú)論從數(shù)量還是從建筑面積來(lái)說(shuō)都遙遙領(lǐng)先于其他商務(wù)辦公區(qū)而成為上海的商務(wù)辦公區(qū)，其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務(wù)辦公區(qū)的次一級(jí)商務(wù)辦公區(qū)。相比而言，徐家匯商務(wù)辦公區(qū)的甲級(jí)樓供應(yīng)量較少，甲級(jí)商務(wù)辦公樓面積大大少于以上區(qū)域，為第三級(jí)商務(wù)辦公區(qū)。其他區(qū)域無(wú)論是甲級(jí)寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小，為低級(jí)別商務(wù)辦公區(qū)。因此對(duì)寫字樓進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?qū)懽謽堑募�聚程度、商�?wù)辦公區(qū)等級(jí)以確定其租金水平。

　　(2)交通條件

　　能否方便、快捷到達(dá)辦公地點(diǎn)，能否方便、快捷與客戶交流、會(huì)談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場(chǎng)所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達(dá)性，其交通連接需要在三維空間展開，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車場(chǎng)地也會(huì)影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達(dá)性、通達(dá)性、易接近性是影響其價(jià)值的重要區(qū)位狀況。

　　(3)周圍環(huán)境

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無(wú)章。

　　(4)樓層

　　與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對(duì)商務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小。

　　2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　(1)外觀形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，一個(gè)公司往往會(huì)注重自身形象，而公司辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì)大大吸引實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標(biāo)志性的建筑往往都是寫字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場(chǎng)，而這些標(biāo)志性建筑的使用者幾乎是國(guó)內(nèi)外一流的企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

　　(2)內(nèi)部裝飾裝修

　　與外觀一樣，內(nèi)部裝飾裝修也對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。商務(wù)辦公房地產(chǎn)大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往是其特色的綜合體現(xiàn)。

　　(3)設(shè)備、設(shè)施

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對(duì)建筑物內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)非常重視，主要包括排水、電氣、暖通、消防、動(dòng)力、通信、運(yùn)輸、電子等設(shè)備設(shè)施。這些設(shè)備設(shè)施是否齊備、是否高效運(yùn)行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，如垂直交通對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數(shù)量、質(zhì)量、載重量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

　　(4)智能化程度

　　隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫字樓等級(jí)的重要指標(biāo)之一，如甲級(jí)寫字樓，其智能化程度需達(dá)到3A以上，最好達(dá)到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)。

　　(5)物業(yè)服務(wù)水平

　　對(duì)于商務(wù)房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)服務(wù)水平的高低對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樗�直接關(guān)系到能否吸引大公司、大財(cái)團(tuán)、國(guó)內(nèi)外高級(jí)辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，直接影響到寫字樓租金水平，因此通常甲級(jí)寫字樓都是聘請(qǐng)一流的服務(wù)企業(yè)公司進(jìn)行管理。

　　(6)租戶類型

　　入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)，大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶類型，當(dāng)主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，就會(huì)吸引同類及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價(jià)值也得到迅速提高。

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以采用收益法、比較法、成本法等。

　　(1)收益法

　　由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。凈收益的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓。

　　(2)比較法

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以比較法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的一種常用方法。比較法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。

　　(3)成本法

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮，也會(huì)用到成本法作為輔助估價(jià)，此外在建工程的評(píng)估往往應(yīng)用成本法。

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，因此租金的求取是非常重要的工作，與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，商務(wù)房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應(yīng)注意以下方面：

　　(1)租約問(wèn)題(重點(diǎn)考)

　　對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)詳細(xì)了解是否存在合法租約的限制，租金的測(cè)算要區(qū)分租約期內(nèi)和租約期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的約定計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

　　(2)租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題(重點(diǎn))

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi);②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);③租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);④計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ�面積;⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ�面積。顯然租金構(gòu)成內(nèi)涵的差異必然導(dǎo)致租金水平的差異，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例租金的構(gòu)成內(nèi)涵，最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實(shí)例，否則應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚��?/P>

　　(3)租金的支付方式問(wèn)題

　　租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異。商務(wù)房地產(chǎn)租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租約期限一次性支付。通常情況下是以按月分期支付為主，因此在用比較法求取待估商務(wù)房地產(chǎn)租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式。

　　(4)地下車庫(kù)租金問(wèn)題

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車庫(kù)往往是采取租賃經(jīng)營(yíng)，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向訪客提供的臨時(shí)租車位，這部分車位占總車位數(shù)的比例會(huì)因商務(wù)房地產(chǎn)的辦公規(guī)模、租戶類型的不同而不同，如租戶中有部分是政府的對(duì)外辦事機(jī)構(gòu)，那么訪客就會(huì)較多，臨時(shí)租車位比重會(huì)相應(yīng)增多，另一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位。

　　包月出租的車位租金水平固定，按月收取，這部分的租金測(cè)算比較容易。而臨時(shí)租車位的租金往往是按小時(shí)的時(shí)段計(jì)，不同的時(shí)間段租金水平也不一樣，不同工作時(shí)段的利用率也不一樣，如周末的利用率比周工作日的會(huì)低很多，同一工作日的高峰時(shí)段比非高峰時(shí)段的利用率高，因此臨時(shí)租車位的租金測(cè)算比較復(fù)雜，首先，應(yīng)了解不同時(shí)段的租金水平;第二，了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù);第三、了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù);最后，分別測(cè)算工作日與非工作日的租金收入。

　　2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估中常碰見整層或幾層商務(wù)辦公房地產(chǎn)、單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于單間或幾間商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較容易，可以直接利用比較法或收益法進(jìn)行測(cè)算;而對(duì)于整層、整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的估價(jià)相對(duì)比較復(fù)雜。

　　一方面是由于市場(chǎng)上整層、整幢轉(zhuǎn)讓及出租的商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例比較少，另一方面是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)功能的多樣性而表現(xiàn)出價(jià)值的差異性。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，會(huì)涉及整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等而需要評(píng)估整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格，下面主要就整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理進(jìn)行分析。

　　(1)單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能，對(duì)其估價(jià)主要可以采用比較法、收益法。由于市場(chǎng)上整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)房地產(chǎn)只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此不管用那種方法，都可以先估價(jià)出某一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

　　(2)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是既有辦公功能又有居住功能，通常是樓的一部分是辦公，樓的另一部分是住宿。因此對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。

　　此外對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問(wèn)題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚��?/P>

　　(3)綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如公寓、餐飲、商場(chǎng)、展示廳、娛樂(lè)廳等，但其中用作辦公部分的面積最多。綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的建筑面積一般在3萬(wàn)m2以上，有些可達(dá)10萬(wàn)m2以上，如廣州的中信廣場(chǎng)，建筑面積達(dá)23萬(wàn)m2 ，而即將于2010年竣工的西塔，其建筑面積高達(dá)41萬(wàn)m2 。由于綜合型商務(wù)房地產(chǎn)的建筑體量大、功能多樣性的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)就比較復(fù)雜。

　　為此，應(yīng)首先要區(qū)分不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力;根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用比較法和收益法;最后將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　【案例2-3】

　　××市××路××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓

　　辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析

　　(一)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析

　　1.位置現(xiàn)狀描述與分析

　　1)坐落：××市××區(qū)××號(hào)。

　　2)方位：城市市區(qū)地帶，××區(qū)中部。

　　3)與主要設(shè)施距離：距離市級(jí)××商業(yè)中心約0.5km。

　　4)臨街狀況：南臨××東路，屬于東西向主干道。

　　5)朝向：樓宇主朝向?yàn)槟稀⒈薄?/P>

　　6)樓層：總樓層35層，估價(jià)對(duì)象位于8樓、14樓、15樓、16樓。

　　2.交通現(xiàn)狀描述與分析

　　1)道路狀況：區(qū)域內(nèi)有××東路、××路、××路等主次干道，道路通達(dá)度高。

　　2)出入可利用的交通工具：附近有多路公交線路途經(jīng)，緊靠公交車站，離地鐵五號(hào)線出入口較近，公交便捷度較好。

　　3)交通管制情況：區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，附近主要為住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)，較少有交通管制措施。

　　停車方便程度：區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，周邊小區(qū)停車位較緊張，停車方便程度一般。

　　3.周圍環(huán)境和景觀狀況描述與分析

　　1)自然環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)儆诔鞘谐菂^(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。

　　2)人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要人群為××商圈附近的白領(lǐng)與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。毗鄰××科技園，是××市內(nèi)重要商務(wù)辦公區(qū)。

　　3)景觀：區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有××公園等休閑場(chǎng)所，沒(méi)有其他特殊景觀。

　　4.外部配套設(shè)施狀況描述與分析

　　1)基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在道路與××路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂陀芯�電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高。

　　2)公共服務(wù)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象附近有學(xué)校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場(chǎng)、派出所等市政配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施完善。

　　5.區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)分析

　　估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××東路，屬××市城區(qū)中心。根據(jù)××區(qū)“城市核心、文教名區(qū)、總部基地、千年商都、宜居城區(qū)”的規(guī)劃目標(biāo)，估價(jià)對(duì)象位于××東路商務(wù)帶規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)業(yè)空間布局將作為重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，對(duì)估價(jià)對(duì)象商務(wù)辦公價(jià)值有著積極的推動(dòng)作用。

　　(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

　　1.土地實(shí)物狀況描述

　　估價(jià)對(duì)象所在宗地坐落于××市××區(qū)××號(hào)，共用土地面積為2802.92 m2，土地規(guī)劃用途為綜合用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢(shì)平坦，地基承載力一般，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”(通路、通電、通上水、通下水、通信、通煤氣)，紅線內(nèi)場(chǎng)地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

　　2.建筑物實(shí)物狀況描述

　　經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢35層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商業(yè)辦公樓，建于1997年，即××國(guó)際電子大廈內(nèi)，1-5層為商業(yè)裙樓，6層以上為辦公，估價(jià)對(duì)象位于第8、14、15、16層，層高約為3米，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來(lái)水直供用戶。

　　其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調(diào)及智能煙感自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。

　　估價(jià)對(duì)象室內(nèi)附著的裝飾裝修及基本設(shè)施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調(diào)，水電設(shè)施均采用暗裝方式。

　　估價(jià)對(duì)象的樓宇基礎(chǔ)無(wú)沉降情況，估價(jià)對(duì)象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風(fēng)較好，經(jīng)實(shí)地查勘及估價(jià)委托人介紹，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租作辦公使用。經(jīng)查勘，估價(jià)對(duì)象保養(yǎng)維護(hù)情況良好，為完好房。

　　(三)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

　　1.合法權(quán)利人

　　依據(jù)估價(jià)委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》(房地權(quán)證穗字第××××號(hào)、房地權(quán)證穗字第×××× 號(hào)、房地權(quán)證穗字第×××× 號(hào)、房地權(quán)證穗字第×××× 號(hào))等資料記載，房地產(chǎn)權(quán)屬人均為×××。

　　2.權(quán)屬來(lái)源方式

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)屬來(lái)源于購(gòu)買所得。

　　3.土地權(quán)益狀況描述

　　估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)為國(guó)有，共用土地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權(quán)人共同使用，土地用途為綜合用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為50年，自1994年10月18日起計(jì)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國(guó)家，土地使用權(quán)人為溫文龍。

　　4.建筑物權(quán)益狀況描述

　　估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積為4801.16m2，經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。具體情況詳見表2-17。

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)屬具體情況　　　　表2-17

序號(hào)	產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)	權(quán)屬人	地址	用途	總樓層	所在樓層	建筑面積（m2）
1	房地權(quán)證穗字第××××39號(hào)	×××	××市××區(qū)××號(hào)8樓	辦公	35	8層	779.81
2	房地權(quán)證穗字第××××44號(hào)	×××	××市××區(qū)××號(hào)14樓	辦公	35	14層	1340.45
3	房地權(quán)證穗字第××××39號(hào)	×××	××市××區(qū)××號(hào)15樓	辦公	35	15層	1340.45
4	房地權(quán)證穗字第××××44號(hào)	×××	××市××區(qū)××號(hào)16樓	辦公	35	16層	1340.45
合計(jì)							4801.16

　　5.他項(xiàng)權(quán)利狀況

　　根據(jù)委托方提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已設(shè)定抵押，無(wú)擔(dān)保及其他法定優(yōu)先受償權(quán)利，提醒本報(bào)告使用者注意。

　　6.其他受限制狀況

　　依據(jù)委托人提供相關(guān)租約，估價(jià)對(duì)象均已出租使用，據(jù)租約記載，剩余租期僅一個(gè)月，且合同約定租金與市場(chǎng)正常租金水平較為接近，因此本次估價(jià)不考慮租賃對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值的限制性影響，提醒本報(bào)告使用者注意。

　　二、市場(chǎng)背景狀況描述與分析(略)

　　三、最高最佳使用分析

　　1.合法性分析

　　估價(jià)對(duì)象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》等資料記載，其證載合法批準(zhǔn)用途為辦公，實(shí)際用途亦為辦公，本次估價(jià)按其法定辦公用途進(jìn)行估價(jià)。

　　2.利用方式分析

　　最高最佳利用原則要求估價(jià)價(jià)值應(yīng)是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用方式的估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓的辦公房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)出租作辦公使用，估價(jià)對(duì)象所在樓宇建筑結(jié)構(gòu)合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護(hù)良好。估價(jià)對(duì)象約建于1997年，裝修成新度較高，重新裝修對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較小;估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為辦公，按現(xiàn)行××市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小;預(yù)計(jì)未來(lái)估價(jià)對(duì)象將繼續(xù)保持辦公現(xiàn)狀使用。

　　3.最佳規(guī)模與最佳用途分析

　　(1)收益遞增遞減原理：對(duì)一宗土地的開發(fā)利用強(qiáng)度，如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)，超過(guò)一定限度后，收益開始下降。估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓，鄰近基本多為高級(jí)寫字樓，估價(jià)對(duì)象所在樓宇總樓層為35層，相比鄰近超高層樓宇，估價(jià)對(duì)象規(guī)模適中。

　　(2)均衡原理：是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。估價(jià)對(duì)象所在樓宇規(guī)模適中且位于第8、14、15、16層，估價(jià)對(duì)象的土地與建筑物組合方式是最佳的。

　　(3)適合原理：是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為是最高最佳利用。估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓，所在區(qū)域已形成良好的商務(wù)辦公氛圍，是××市城區(qū)重要商務(wù)辦公區(qū)，估價(jià)對(duì)象非常適合作辦公使用。

　　四、估價(jià)方法適用性分析

　　1.估價(jià)方法選取

　　通行的房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。

　　(1)估價(jià)對(duì)象法定批準(zhǔn)用途為辦公，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。

　　(2)估價(jià)對(duì)象屬于辦公用途，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)可獲取較高經(jīng)營(yíng)收益，屬于收益性物業(yè)，且估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場(chǎng)出租交易案例，具備采用收益法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算的條件，故此次估價(jià)適宜采用收益法。

　　(3)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，同一類型辦公物業(yè)近期成交實(shí)例較多，特別是估價(jià)對(duì)象所在樓宇市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故適宜采用比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　(4)近幾年××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)選取更加適合的方法進(jìn)行估價(jià)。

　　綜上所述，同時(shí)結(jié)合本次估價(jià)背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認(rèn)為適宜采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價(jià)方法。

　　2.估價(jià)技術(shù)路線

　　在選用的收益法中，通過(guò)選取出租可比實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象凈收益，利用報(bào)酬資本化法求取估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。

　　在選用的比較法中，通過(guò)選取出租可比實(shí)例，經(jīng)適當(dāng)修正或調(diào)整后求取估價(jià)對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.運(yùn)用收益法進(jìn)行測(cè)算過(guò)程(以第14層為例)

　　(1)公式選用

　　估價(jià)對(duì)象為出租型的辦公物業(yè)，××市一般出租物業(yè)在簽訂合同時(shí)均會(huì)不同程度設(shè)定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變動(dòng)、物價(jià)變動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，故采用報(bào)酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價(jià)結(jié)果符合市場(chǎng)行情。

　　收益法測(cè)算公式為：

　　V—收益價(jià)值(元，元/m2)

　　A1—未來(lái)第1年凈收益 (元、元/m2)

　　Y—報(bào)酬率 (%)

　　n—未來(lái)可獲收益的年限(年)

　　g—年凈收益遞增率

　　(2)收益年限

　　估價(jià)對(duì)象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為50年，自1994年10月18日起計(jì)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托人未能提供土地出讓合同，未能了解到估價(jià)對(duì)象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)對(duì)建筑物予以補(bǔ)償或不補(bǔ)償?shù)那闆r，遵照謹(jǐn)慎原則，本次估價(jià)采用剩余土地使用年限作為估價(jià)對(duì)象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

　　指錯(cuò)：前后土地剩余年限不一致，129頁(yè)土地剩余33.91年。

　　指錯(cuò)：應(yīng)和建筑物剩余年限進(jìn)行比較，選取較短的為收益年限。

　　(3)租金收入的確定

　　經(jīng)過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取了三個(gè)類似同類型辦公出租交易實(shí)例作為比較實(shí)例，將估價(jià)對(duì)象與各可比實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例交易情況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較和修正，確定估價(jià)對(duì)象月市場(chǎng)租金為100元/m2。具體測(cè)算過(guò)程略。

　　(4)租約限制

　　估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已出租使用，估價(jià)委托人提供相關(guān)租約，據(jù)租約記載，剩余租期較短，剩余租期僅一個(gè)月，且合同約定租金與市場(chǎng)正常租金水平較為接近，因此本次估價(jià)不考慮租賃對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值的限制性影響，估價(jià)采用市場(chǎng)客觀租金進(jìn)行測(cè)算。

　　(5)有效出租面積的確定

　　根據(jù)估價(jià)人員對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，周邊同類型辦公物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象出租面積為《××省房地產(chǎn)權(quán)證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

　　(6)其他收入的確定

　　根據(jù)相關(guān)調(diào)查的數(shù)據(jù)，××市出租房屋一般收入承租方二至三個(gè)月的租金作為押金，并租賃期滿后無(wú)息退還，則估價(jià)對(duì)象租期外其他收入情況如下：

　　其他收入=100×1 340.45×2×3.5%=9 383元/年

　　(7)空置率的確定

　　據(jù)了解××市辦公物業(yè)在2010年上半年市場(chǎng)平均空置率為7%。經(jīng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象位于××市城區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)——×××科技園區(qū)，周圍人流密集，商務(wù)辦公氛圍好，該區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租賃情況良好，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取空置率為5%。

　　(8)租金變化趨勢(shì)分析

　　估價(jià)對(duì)象位于××國(guó)際電子大廈內(nèi)，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)測(cè)其發(fā)展前景，據(jù)調(diào)查，××區(qū)××東路段同類型寫字樓物業(yè)的年租金增長(zhǎng)率在2%～5%之間，遵守謹(jǐn)慎原則，擬定估價(jià)對(duì)象每年租金年均增長(zhǎng)率為3.8%。

　　(9)年有效毛收入

　　年有效毛收入=(潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積+其他收入-空置和收租損失)÷建筑面積

　　年有效毛收入測(cè)算結(jié)果見表2-18。

　　年有效毛收入測(cè)算結(jié)果　　　　 表2-18

序號(hào)	項(xiàng)目	費(fèi)率	公式	單位	數(shù)量
1	潛在毛收入		1.1×1.2×12＋1.3	元/年	1617923
1.1	潛在毛租金收入（月租金）			元/㎡·月	100
1.2	有效出租面積			㎡	1340.45
1.3	其他收入			元/年	9383
	押金/保證金利息收入	3.50%	押金×3.5%	元/年	9383
1.4	空置和收租損失		1×1.5	元/年	80896
1.5	空置率			%	5%
2	有效毛收入		（1—1.4）÷建筑面積	元/㎡·年	1147

　　(10)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　出租型辦公物業(yè)，一般出租型物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、租賃費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)和其他費(fèi)用等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定各項(xiàng)費(fèi)用如下：

　�、俜慨a(chǎn)稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，出租房屋的房產(chǎn)稅以租金收入的12%計(jì);

　�、谧赓U稅費(fèi)：依據(jù)××省政府公布的《印發(fā)××省地方教育附加征收使用管理暫行辦法的通知》，從2011年1月1日起，對(duì)××省行政區(qū)域內(nèi)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)單位和個(gè)人，按實(shí)際繳納的“三稅”稅額的2%征收地方教育附加，則計(jì)算繳納即租賃稅費(fèi)合計(jì)取租金收入的5.7%;

　�、圩赓U費(fèi)用：一般商鋪物業(yè)出租是通過(guò)地產(chǎn)中介公司代理或自行招商兩種方式，通過(guò)中介代理方式的，一般中介公司需要收取一個(gè)月租金或半個(gè)月租金作為代理費(fèi)用，而估價(jià)對(duì)象為委托人自行招商，產(chǎn)生的費(fèi)用較少，基本上為一次性支付費(fèi)用，故不考慮租賃費(fèi)用;

　�、芊课菥S修費(fèi)：估價(jià)對(duì)象同類型物業(yè)出租的室內(nèi)裝修、設(shè)備設(shè)施等維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境衛(wèi)生、維護(hù)秩序所收取的費(fèi)用一般為承租方承擔(dān)，而估價(jià)對(duì)象公共部位維護(hù)和合同未記載的事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用則由出租方承擔(dān)，據(jù)《××省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋維修費(fèi)一般取重置成本的1.5%～3%，估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成時(shí)間較短，確定房屋維修費(fèi)為2%;

　�、莘课荼ｋU(xiǎn)費(fèi)：出租房屋一般需要進(jìn)行投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等保險(xiǎn)費(fèi)，根據(jù)保險(xiǎn)公司平均收費(fèi)的水平和《××省土地估價(jià)實(shí)用指引》的數(shù)據(jù)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取房屋保險(xiǎn)費(fèi)為0.2%;

　　⑥物業(yè)服務(wù)費(fèi)：據(jù)調(diào)查××市辦公物業(yè)出租情況，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般采用承租方自行繳納的方式，故不考慮物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　⑦其他費(fèi)用：房屋出租中可能涉及一些費(fèi)用，如：手續(xù)費(fèi)，無(wú)規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)或無(wú)法預(yù)見的情況發(fā)生，為使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確、合理，適當(dāng)考慮一些費(fèi)用，一般按有效收入的1%～3%，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，其他費(fèi)用取1%;

　�、嗉揖咴O(shè)備折舊：估價(jià)對(duì)象為辦公物業(yè)，承租方一般會(huì)按自己的要求進(jìn)行重裝裝修和設(shè)備設(shè)施布置，因此××市辦公物業(yè)一般以毛坯不帶家具設(shè)備狀態(tài)出租，故不考慮家具設(shè)備折舊。

　�、岱课葜刂贸杀荆汗纼r(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)35層商業(yè)辦公樓，參考××市造價(jià)站《關(guān)于發(fā)布××市建設(shè)工程2008年參考造價(jià)的通知》(穗建造價(jià)[2009]7號(hào))公布的2008年鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)高層建筑物的單方造價(jià)，再考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)修正確定估價(jià)對(duì)象上蓋建筑物重置價(jià)格為：3250元/m2。

　　公式：年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用=房產(chǎn)稅+租賃稅費(fèi)+租賃費(fèi)用+物業(yè)服務(wù)費(fèi)+房屋維修費(fèi)+房屋保險(xiǎn)費(fèi)+其他費(fèi)用

　　估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算見表2-19。

　　估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算　　　　　表2-19

序號(hào)		項(xiàng)目	費(fèi)率	公式	單位	數(shù)量
2		有效毛收入		（1-1.4）÷建筑面積	元/年·㎡	1147
3		運(yùn)營(yíng)費(fèi)用		3.1＋…3.7	元/年·㎡	301
3.1	出租類	房產(chǎn)稅	12%	2×費(fèi)率	元/年·㎡	137
3.2		營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加	5.7%	2×費(fèi)率	元/年·㎡	65
3.3		租賃費(fèi)用			元/年·㎡	0
3.4		房屋保險(xiǎn)費(fèi)	0.20%	3.9×費(fèi)率	元/年·㎡	7
3.5		房屋維修費(fèi)	2.5%	3.9×費(fèi)率	元/年·㎡	81
3.6		物業(yè)管理費(fèi)			元/年·㎡	0
3.7		其他費(fèi)用	1.0%	2×費(fèi)率	元/年·㎡	11
3.8		家具設(shè)備折舊			元/年·㎡	0
3.9		房屋重置成本			元/㎡	3250

　　(11)年凈收益

　　估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1147-301=846(元/m2·年)

　　(12)報(bào)酬率的確定：

　　采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法和市場(chǎng)提取法確定，過(guò)程如下：

　　安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法：安全利率取同期銀行一年期存款利率為3.5%，風(fēng)險(xiǎn)利率按風(fēng)險(xiǎn)程度一般在3%～8%之間，考慮估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)椤痢潦性叫銋^(qū)淘金商圈，商業(yè)氛圍良好，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，確定風(fēng)險(xiǎn)利率為2.0%，則報(bào)酬率=3.5%+2%=5.5%。

　　市場(chǎng)提取法：在估價(jià)對(duì)象周邊選取同類辦公物業(yè)，通過(guò)它們現(xiàn)時(shí)的租金水平和售價(jià)，求取其收益率，從而確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，過(guò)程見表2-20。

　　估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率市場(chǎng)提取測(cè)算　　　　表2-20

可比實(shí)例	月租金 （元/ m2）	空置率 （%）	年凈收益 （元/m2）	市場(chǎng)價(jià)格 （元/ m2）	報(bào)酬率 （%）
××大廈辦公	105	5	1197	21000	5.6
××大廈辦公	100	5	1140	20500	5.5
××大廈辦公	105	5	1197	22500	5.3

　　注：年凈收益=月租金×12個(gè)月×(1-空置率)，報(bào)酬率=年凈收益÷市場(chǎng)價(jià)格

　　經(jīng)上述市場(chǎng)提取法確定三個(gè)實(shí)例的報(bào)酬率，對(duì)三個(gè)實(shí)例的報(bào)酬率進(jìn)行算術(shù)平均，則報(bào)酬率=(5.3%+5.5%+5.6%)÷3=5.47%。

　　安全利率加風(fēng)險(xiǎn)利率法和市場(chǎng)提取法的結(jié)果比較接近，兩者平均值為5.5%，考慮估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，因此本次估價(jià)確定其報(bào)酬率為5.5%。

　　(13)測(cè)算過(guò)程表及測(cè)算結(jié)果

　　經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，具體如下：

　　式中V一收益價(jià)格(元，元/m2)

　　A一年凈收益(元，元/m2);

　　Y一報(bào)酬率(%);

　　n一未來(lái)可獲收益的年限(年);

　　g一年凈收益遞增率;

　　按照以上公式代入數(shù)據(jù)測(cè)算得：

　　=20 437(元/m2)

　　2.比較法測(cè)算

　　經(jīng)過(guò)比較法測(cè)算(具體測(cè)算過(guò)程略)，經(jīng)比較法測(cè)算，估價(jià)對(duì)象估價(jià)單價(jià)為21264元/m2。

　　3.確定估價(jià)對(duì)象(14層)估價(jià)結(jié)果

　　通過(guò)運(yùn)用比較法和收益法兩種方法測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格，考慮到兩種方法估價(jià)結(jié)果較為相近，本次估價(jià)以兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的測(cè)算結(jié)果，見表2-21。

　　估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果　　　　　表2-21

項(xiàng)目	收益法	市場(chǎng)比較法
估價(jià)單價(jià)（元/ m2）	20 437	21 264
權(quán)重	0.5	0.5
最終估價(jià)單價(jià)（元/ m2）	20 851

　　4.估價(jià)對(duì)象其余樓層估價(jià)結(jié)果的確定

　　根據(jù)上述第14層辦公樓估價(jià)結(jié)果，估價(jià)對(duì)象其余樓層辦公樓與第14層辦公樓之間存在所在樓層因素之間的差異，其中第8層面積較小，基于各樓層辦公樓與基準(zhǔn)層之間的差異，建立修正體系，分別進(jìn)行修正比準(zhǔn)，從而得出各樓層辦公樓的估價(jià)結(jié)果，具體測(cè)算過(guò)程如下：

　　各樓層單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)×(1+面積修正系數(shù))+樓層修正系數(shù)

　　樓層調(diào)整系數(shù)：據(jù)調(diào)查，××市超高層辦公物業(yè)因所在樓層不同，其市場(chǎng)價(jià)格亦有所差異，受寫字樓檔次及所處位置景觀因素影響，××市環(huán)市東路高層甲級(jí)寫字樓樓層差價(jià)普遍在100～120元/m2之間，估價(jià)對(duì)象位于環(huán)市東路××國(guó)際電子大廈內(nèi)，為總樓層35層的甲級(jí)寫字樓，遠(yuǎn)眺黃花崗公園，遵照謹(jǐn)慎原則，確定估價(jià)對(duì)象樓層修正系數(shù)為100元/m2。

　　面積調(diào)整系數(shù)：根據(jù)委托人提供的《××省房地產(chǎn)權(quán)證》記載，第8層寫字樓建筑面積為779.81 m2，與第14層差異較大，需作調(diào)整，第15、16層面積與14層相同，不需作調(diào)整;根據(jù)上述比較法建筑面積系數(shù)調(diào)整表，確定第8層面積調(diào)整系數(shù)為3%，第15、16層調(diào)整系數(shù)為0%。

　　其他樓層估價(jià)對(duì)象測(cè)算結(jié)果見表2-22。

　　樓層調(diào)整可借鑒。

　　其他樓層估價(jià)對(duì)象測(cè)算結(jié)果　　　　表2-22

序號(hào)	序號(hào)	面積	基準(zhǔn)價(jià)	樓層修正	面積修正	估價(jià)單價(jià)（元/ m2）	總價(jià) （萬(wàn)元）
1	8層	779.81	20851	-600	3%	20877	1628.01
2	14層	1340.45	20851	0	0%	20851	2794.97
3	15層	1340.45	20851	100	0%	20951	2808.38
4	16層	1340.45	20851	100	0%	20951	2808.38
合計(jì)		4801.16					10039.74

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　本次估價(jià)對(duì)象為××市××區(qū)××號(hào)8樓、14樓、15樓、16樓建筑面積合共為4 801.16m2的辦公房地產(chǎn)，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，考慮到各估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，特別是辦公類物業(yè)的實(shí)際市場(chǎng)情況，考慮各種估價(jià)方法后，認(rèn)為本次估價(jià)采用的比較法和收益法能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)行情，故分別運(yùn)用比較法和收益法經(jīng)過(guò)全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件的狀況下的公開市場(chǎng)總價(jià)值為￥10039.74萬(wàn)元，人民幣(大寫)壹億零叁拾玖萬(wàn)柒仟肆佰元整。

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