第二節(jié)　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(考試重點(diǎn))

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是經(jīng)常遇到的類型，也和我們的生活息息相關(guān)，更是考試的一個(gè)重點(diǎn)。

　　每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大類相同，但實(shí)際情況差別比較大，很容易出問(wèn)答題、單選題、指錯(cuò)題。

　　往年考點(diǎn)回顧：2007年問(wèn)答題：甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

物業(yè)名稱	A	B	C
建筑面積/m2	65	48	50
成交單價(jià)/（元/m2）	15500	14500	15000
成交日期	2007年9月	2007年8月	2007年10月

　　【問(wèn)題】

　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分)

　　2012年問(wèn)答題：李某有意購(gòu)買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。請(qǐng)問(wèn)：

　　1.該估價(jià)項(xiàng)目屬于鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)?估價(jià)時(shí)應(yīng)采用哪種價(jià)值類型?

　　2.該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

　　2017年問(wèn)答題：估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請(qǐng)問(wèn)：

　　1.采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入?

　　2.采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　(一)商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。

　　1.百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　采取柜臺(tái)銷售與自選(開(kāi)架)銷售相結(jié)合方式;商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主;采取定價(jià)銷售，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全;選址在城市繁華區(qū)、交通要道;商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象;商店規(guī)模大，在5000㎡以上;商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快;目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。

　　2.超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行;商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主;營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)左右，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地;選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū);商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象;商店?duì)I業(yè)面積在500m2以上;目標(biāo)顧客以居民為主。

　　3.大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式;商品構(gòu)成為衣、食、用品等，設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng);選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道;商圈范圍較大;商店?duì)I業(yè)面積一般在2500m2以上;目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。

　　4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式;商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等;營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日;選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地;商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5～7分鐘到達(dá)的范圍內(nèi);商店?duì)I業(yè)面積在100m2左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高;目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購(gòu)買，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。

　　5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng);商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn);選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商業(yè)街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi);商圈范圍不定，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定;目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。

　　6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng);商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi);商圈范圍不定，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定;目標(biāo)顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

　　7.購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理;內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成，服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體，設(shè)有相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng);選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道;商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定;設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制;目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主。

　　根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。

　　8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　發(fā)揮廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì)，提供一站式購(gòu)物和一條龍服務(wù);商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場(chǎng);選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。

　　9.倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

　　商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分;選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施，有一定規(guī)模的停車場(chǎng);主要的商圈人口為5～7萬(wàn)人，商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m2以上。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，主要獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn);另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等等，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或者說(shuō)不同的用途)一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采用不同的收益率。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益估價(jià)還是承租人權(quán)益估價(jià)，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝飾裝修高檔且復(fù)雜

　　為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。在裝飾裝修安排上有的由出租人統(tǒng)一裝修，有的出租人只裝修公共部分，分區(qū)分層出租部分由承租人自行裝修。另外，商業(yè)用房裝飾裝修升級(jí)快，對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝飾裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝飾裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝飾裝修投入對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。

　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊)，向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(一)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　1.地段繁華程度

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。

　　商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來(lái)考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或幾個(gè)市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購(gòu)買力(特別是大宗商品的購(gòu)買力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品)，這類市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。

　　此外，在許多大中城市中，還有一些專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，它是由經(jīng)營(yíng)相同類型商品或?qū)傩韵嗨粕痰陞R集在一起而形成的商業(yè)街區(qū)，如建材一條街、布匹市場(chǎng)、電器總匯等。不同類型專業(yè)市場(chǎng)或?qū)�業(yè)一條街的租金水平相差很大，有的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)�業(yè)一條街商鋪的月租金水平可接近中心商業(yè)區(qū)，而有的專業(yè)市場(chǎng)或?qū)�業(yè)一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚�平�?/P>

　　對(duì)于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。其次，要確定商業(yè)房地產(chǎn)所處商業(yè)區(qū)的具體位置，因?yàn)樵谕�一商業(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)房地產(chǎn)比相距僅數(shù)米遠(yuǎn)的側(cè)道上的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值可能要高出許多，而在同一幢商業(yè)房地產(chǎn)中，首層入口處附近的商鋪出租的租金要遠(yuǎn)高于其他位置的商鋪。如廣州市北京路商業(yè)街區(qū)中，北京路商鋪的租金高達(dá)1000元/m2以上，而旁邊西湖路商鋪的租金僅為300元/m2 。再次，分析所在區(qū)域商業(yè)集聚度、經(jīng)營(yíng)差異化程度、人流量、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)檔次等。

　　2.交通條件

　　交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來(lái)說(shuō)，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔，以及公交線路連接的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來(lái)衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問(wèn)題;二是經(jīng)營(yíng)者方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度，如：廣州一家著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導(dǎo)致商場(chǎng)的價(jià)值大大下降。

　　道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。例如某大型商場(chǎng)，由于新建的地鐵線路的一個(gè)出口就在商場(chǎng)內(nèi)，雖然地鐵直接給商場(chǎng)帶來(lái)了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過(guò)客，反而影響了商場(chǎng)的正常購(gòu)物環(huán)境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。

　　3.臨街狀況

　　商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。例如，多面臨街的沿街角商鋪比一邊臨街的商鋪價(jià)值高，與道路齊平街的商鋪比略有凹入的商鋪價(jià)值高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒(méi)有足夠的緩沖余地，對(duì)于其經(jīng)營(yíng)也是不利的，因?yàn)檫@樣將影響購(gòu)物人流的出入。

　　4.樓層

　　通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來(lái)說(shuō)，如沒(méi)有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。如根據(jù)一般的估價(jià)實(shí)踐，未安裝電梯的大型商業(yè)大廈二層的價(jià)格可能是底層價(jià)格的50%～80%，三層為底層的40%～60%，然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價(jià)格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%，但如果有自動(dòng)扶梯上下，首層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。

　　(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面寬窄等，它們對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)有重要的影響。此外，商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局是否有利于柜臺(tái)、貨架等的布置和購(gòu)物人流的組織也對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。例如一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，其內(nèi)部空間能否靈活地間隔對(duì)其收益產(chǎn)生較大影響。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)充分重視其建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局。

　　2.凈高

　　商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng);若凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

　　3.面積

　　根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異、商業(yè)經(jīng)營(yíng)要求的不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營(yíng)面積會(huì)存在較大差異，如百貨商店的經(jīng)營(yíng)面積一般需5000m2以上，超級(jí)市場(chǎng)500m2以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。

　　4.裝飾裝修

　　裝飾裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場(chǎng)、品牌經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝飾裝修不同，其價(jià)值會(huì)有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也可能有很大的差別。

　　5.無(wú)形價(jià)值

　　在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無(wú)形價(jià)值所占的比重越來(lái)越大，例如一個(gè)酒店管理集團(tuán)，能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。又如有大型品牌超市、商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的商業(yè)用房，其價(jià)值會(huì)明顯上升。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無(wú)形價(jià)值進(jìn)行考慮。

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、比較法、成本法等。

　　為準(zhǔn)確估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、比較法。對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

　　(1)收益法

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過(guò)程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對(duì)待。

　　(2)比較法

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，比較法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用比較法進(jìn)行租金的估算。

　　(3)成本法

　　在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助方法。

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)在總體技術(shù)方法、思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上又有各自的特點(diǎn)。

　　(一)不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。

　　1.出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)。

　　采用收益法估價(jià)關(guān)鍵是求取租金收益，應(yīng)根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料求取租金收益。租金收益的測(cè)算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金。但如果合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

　　因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。此外，在求取凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象至少近三年的實(shí)際收入、費(fèi)用等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正常客觀的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。

　　采用比較法對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：

　　(1)直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;

　　(2)求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。

　　可比實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是比較法估價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的現(xiàn)場(chǎng)查勘顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　例如，有個(gè)商場(chǎng)，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價(jià)格是(7.5～9)萬(wàn)元/m2，兩面臨普通道路，銷售價(jià)格是6.5萬(wàn)元/ m2，另一面臨弄里小路，其銷售價(jià)格是(3.5～4)萬(wàn)元/m2。同樣的底層，價(jià)格相距最大的幅度接近3倍。因此，如果不仔細(xì)了解具體坐落位置，簡(jiǎn)單將其中臨弄里小路的可比實(shí)例用于沿普通道路的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，就會(huì)造成估價(jià)的失誤。

　　此外，在可比實(shí)例的選用時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格(或租金)內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種案例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對(duì)回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒(méi)有，而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長(zhǎng)短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

　　2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法估價(jià)，在估價(jià)時(shí)可基于營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算凈收益，即凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的問(wèn)題，目前尚無(wú)較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比案例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

　　(二)不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(1)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、比較法。

　　(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，一般可采用比較法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托估價(jià)××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析決定采用比較法作為首選方法評(píng)估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇可比實(shí)例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查了解該市類似估價(jià)對(duì)象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，該市與估價(jià)對(duì)象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪(整層分割交易)的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

　　(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　　對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先估價(jià)出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法估價(jià)××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用比較法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查勘和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次。

　　第一檔次為位于手扶電梯口的××號(hào)商鋪;第二檔次為位于直行電梯口的××號(hào)等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的××號(hào)等八間商鋪;第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號(hào)等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測(cè)定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測(cè)算出來(lái)。

　　(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在估價(jià)這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳利用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一。

　　例如，某機(jī)構(gòu)在評(píng)估××城市××區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析判斷，認(rèn)為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對(duì)象四、五均為整層，且有兩部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××片區(qū)類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂(lè)等用途使用，根據(jù)這些分析，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的凈收益進(jìn)行了估算。

　　【案例2-2】

　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基本情況

　　××商城為停建工程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝飾裝修等工程尚未完全到位�！痢辽坛堑厣�7層，地下2層。由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，工程涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證(含消防)。

　　估價(jià)對(duì)象××商城2128號(hào)鋪位位于××商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，3～7層全部處于空置，估價(jià)對(duì)象××商城3002～6002號(hào)商鋪位于××商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。

　　2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況

　　項(xiàng)目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國(guó)家設(shè)計(jì)和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由××市主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書(shū)的樓宇和一次性裝飾裝修(含外墻和室內(nèi))，辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書(shū)》。

　　根據(jù)××市××商城發(fā)展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日簽訂的《××商城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書(shū)》，雙方商定××商城一至六層鋪位按《××商城建筑面積分配表》規(guī)定分配給××市甲公司，總建筑面積不小于1 688m2。具體分配情況見(jiàn)表2-6。

　　××商城建筑面積分配表　　　表2-6

分配樓層及房號(hào)	建筑面積 （㎡）	分配樓層及房號(hào)	建筑面積 （㎡）
首層：1138號(hào)鋪位	240.8	四層：4002號(hào)鋪位	286.11
二層：2128號(hào)鋪位	286.11	五層：5002號(hào)鋪位	286.11
三層：3002號(hào)鋪位	286.11	六層：6002號(hào)鋪位	302.76

　　××商城是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開(kāi)發(fā)商方面的原因，涉及××市、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證(含消防)，項(xiàng)目第1、2層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對(duì)外出租作商業(yè)使用(不合法使用)�！痢辽坛窃趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)為 “在建工程”，本次估價(jià)的是該“在建工程”的權(quán)益價(jià)值。

　　在估價(jià)對(duì)象介紹中缺土地使用權(quán)權(quán)益狀況，如土地使用權(quán)人、使用期限。

　　3.估價(jià)對(duì)象基本情況

　　估價(jià)對(duì)象基本情況　　　　表2-7

估價(jià)對(duì)象名稱		××商城2128號(hào)鋪位
位置狀況		估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，近××路，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場(chǎng)，東北臨××廣場(chǎng)，北依××路
建筑面積		286.11㎡	建筑結(jié)構(gòu)		鋼筋混凝土
總樓層		共7層	估價(jià)樓層		第2層
現(xiàn)實(shí)用途		商業(yè)	法定用途
平面布置		估價(jià)對(duì)象位于××商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”
公共配套設(shè)施完備程度		××商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學(xué)、××市中學(xué)、招商銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，××路設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵1號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估價(jià)對(duì)象附近
裝飾裝修情況	外墻	復(fù)合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內(nèi)墻	乳膠漆
	天花板	吸音礦棉板	樓地面	拋光磚
	門	—	窗	—
設(shè)施設(shè)備	水電	暗設(shè)	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
設(shè)施設(shè)備	空調(diào)	中央空調(diào)	消防	消防栓、煙感報(bào)警系統(tǒng)
使用與維護(hù)	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	出租	租金水平
	維護(hù)與保養(yǎng)	有正常的維護(hù)、使用狀況良好
	物業(yè)管理	××商城負(fù)責(zé)管理

　　估價(jià)對(duì)象基本情況　　　　　表2-8

估價(jià)對(duì)象名稱		××商城3002～6002號(hào)商鋪
位置狀況		估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路，東接××中心，南臨××輔道，西靠××商業(yè)中心和××商業(yè)廣場(chǎng)，東北臨××廣場(chǎng)，北依××路
建筑面積		詳見(jiàn)《××商城建筑面積分配表》	建筑結(jié)構(gòu)		鋼筋混凝土
總樓層		共7層	估價(jià)樓層		第3～6層
現(xiàn)實(shí)用途		商業(yè)	法定用途		—
平面布置		估價(jià)對(duì)象位于××商城每層的東北角
公共配套設(shè)施完備程度		××商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的商業(yè)群體，商業(yè)繁華度高，人流量大。周圍有茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)、百佳超級(jí)市場(chǎng)、蘇寧電器、人民醫(yī)院、門診部、羅湖醫(yī)院、××市小學(xué)、××市中學(xué)、招商銀行、工商銀行等購(gòu)物廣場(chǎng)及配套設(shè)施。周圍道路四通八達(dá)，東門中路設(shè)公交“東門”站牌及西近地鐵1號(hào)線“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估價(jià)對(duì)象附近
裝飾裝修情況	外墻	復(fù)合鋁板、方磚、玻璃幕墻	內(nèi)墻	毛坯
	天花板	毛坯	樓地面	水泥砂漿
	門	—	窗	—
設(shè)施設(shè)備	水電	僅完成60%左右	電梯	已安裝2組手扶梯、未使用
	空調(diào)	無(wú)	消防	安裝消防栓、自動(dòng)噴淋
使用與維護(hù)	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用狀況	空置	租金水平	—
	維護(hù)與保養(yǎng)	維護(hù)、使用狀況差
	物業(yè)管理	××市××投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)管理

　　估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項(xiàng)權(quán)的說(shuō)明。缺估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)說(shuō)明。

　　四、估價(jià)目的

　　為估價(jià)委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考。

　　五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　20××年××月××日(2006.9.21)

　　缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定的簡(jiǎn)要理由。

　　六、價(jià)值類型

　　本次估價(jià)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，在期房?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法(略，見(jiàn)技術(shù)報(bào)告)

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的權(quán)益價(jià)值為6 585 444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟肆佰肆拾肆元整，估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)表2-9：

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表　　　　表2-9

估價(jià)對(duì)象	建筑面積（㎡）	估價(jià)單價(jià)（元/㎡）	估價(jià)值（元）
××商城2128號(hào)鋪位	286.11	7 880	2 254 547
××商城3002號(hào)商鋪	286.11	4 250	1 215 968
××商城4002號(hào)商鋪	286.11	3 560	3 114 929
××商城5002號(hào)商鋪	286.11
××商城6002號(hào)商鋪	302.76
合計(jì)	1 447.2	—	6 585 444

　　十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)

　　十二、實(shí)地查勘期(略)

　　十三、估價(jià)作業(yè)期(略)

　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)對(duì)象描述與分析

　　(一)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(略)

　　(三)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　二、市場(chǎng)背景描述與分析

　　1.××商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，但各個(gè)經(jīng)營(yíng)品種所占比例不夠協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)品種在服裝的夾縫中生存。

　　除××天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)廣場(chǎng)等幾家大百貨商場(chǎng)進(jìn)駐的房地產(chǎn)外，該區(qū)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)都是分割出售為主，開(kāi)發(fā)商售樓以后一般不負(fù)責(zé)后續(xù)的管理和經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)主體也以個(gè)體工商戶為主，缺乏統(tǒng)一組織和管理;除太陽(yáng)百貨、茂業(yè)百貨、天虹商場(chǎng)等知名商場(chǎng)外，其余店鋪或底鋪均經(jīng)營(yíng)中低檔產(chǎn)品;東門的大型商業(yè)以售為主，銷售方式開(kāi)始承諾返租，返租的比率也逐漸攀升;各個(gè)商廈的一層銷售情況都較好，而二層以上的銷售情況及經(jīng)營(yíng)情況都較差。

　　2.××商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況

　　目前××類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營(yíng)類型：① 整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等;②產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場(chǎng)、方海商苑、中威商場(chǎng)等房地產(chǎn)。估價(jià)人員對(duì)以上兩種房地產(chǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查：

　　(1)附近統(tǒng)一整體經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平見(jiàn)表2-10。

　　估價(jià)對(duì)象周邊整體經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租金及空置率狀況 　表2-10

名稱	樓層	租金水平 （元/㎡·月）	臨街狀況	空置率	備注
東港中心	1	500～600	內(nèi)鋪	5%	租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)
	2	300～400		30%
	3	100～200		30%
					租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)
九龍城廣場(chǎng)	1	700～1200	內(nèi)鋪	5%以下
	2	400～600		5%以下
	3	200～300		5%以下
	4～9	120～200		5%以下
西華宮	1	800～1000	內(nèi)鋪	5%以下	租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)
	2	400～500		5%
	3～4	200～250		10%
耀華樓	1	500～600	內(nèi)鋪	5%以下	租金包含管理、水電費(fèi)等雜費(fèi)
	2	300～400		5%
	3	200～250		10%

　　(2)附近與估價(jià)對(duì)象類似的分散經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平見(jiàn)表2-11。

　　估價(jià)對(duì)象周邊分散經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)租金及空置率狀況　　　表2-11

名稱	樓層	租金水平 （元/㎡·月）	臨街狀況	空置率	備注
金百利商場(chǎng)	2	100～120		10%
東和購(gòu)物中心	1	200～250	內(nèi)鋪	5%	（含管理、水電費(fèi)）
	2	100～150		20%
文化中心廣場(chǎng)	1	200～250	內(nèi)鋪	20%
鴻基大廈	2	100～150		5%
	3	50～100		40%
中威商場(chǎng)	1	500～700	臨街鋪	5%以下
	2	100～150		10%
	3	50～100		10%
	4～5	50～70		10%
南塘商業(yè)中心	1	150～200		10%
	2	80		30%
新2000廣場(chǎng)	1	130～160	內(nèi)鋪		管理費(fèi)25.25元/㎡
德奧商城	2	120		10%	含管理費(fèi)
方海商苑	2	90		20%
八達(dá)商城	2	90		招商中	另管理費(fèi)35元/㎡
金世界廣場(chǎng)	1	300～400	內(nèi)鋪	30%
	地下一層	135			652.85㎡，準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)餐飲

　　根據(jù)以上調(diào)查資料分析可以發(fā)現(xiàn)，××商圈整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況明顯較分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的要好，整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)的租金水平要高、空置率要低。

　　三、最高最佳利用分析

　　所謂房地產(chǎn)的最高最佳利用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。

　　估價(jià)對(duì)象之××商城2～6層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘了解，估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途符合最高最佳利用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。

　　四、估價(jià)方法適用性分析

　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對(duì)象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此決定選取收益法作為本次估價(jià)基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，在測(cè)算房地產(chǎn)收益時(shí)，選取比較法求取。

　　指錯(cuò)：

　　(1)只選用了一種方法且未說(shuō)明選用一種方法的原因或不選用其他方法的原因。

　　(2)在案例考試中，在技術(shù)報(bào)告的“估價(jià)方法適用性分析”中沒(méi)有對(duì)未選用的估價(jià)方法說(shuō)明理由的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。

　　(3)沒(méi)有說(shuō)明選用方法的技術(shù)路線。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.估算有效毛收益

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)實(shí)例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此采用比較法確定××商城建成后的客觀租金水平。

　　經(jīng)比較法測(cè)算，××商城建成后3層的客觀租金水平取70元/m2，4～6層的客觀租金水平取60元/m2。具體測(cè)算過(guò)程略。

　　同時(shí)考慮到目前××商圈商鋪的供應(yīng)量大，區(qū)域內(nèi)2層及以上樓層的商鋪總體空置率高，二層整層為新女人商城，經(jīng)營(yíng)狀況良好，故二層空置率取10%。項(xiàng)目為停建工程，商城3～7層全部處于空置狀況，故3～6層空置率取20%，由此計(jì)算有效毛收益。

　　指錯(cuò)：應(yīng)指出空置率為客觀平均值，如以該區(qū)域市場(chǎng)的平均空置率為準(zhǔn)，不能以估價(jià)對(duì)象二層空置現(xiàn)狀為確定依據(jù)�；蛑赋龃_定空置率依據(jù)不準(zhǔn)確。

　　只考慮了空置損失，未考慮收租損失。

　　《××市租賃管理?xiàng)l例》規(guī)定租賃保證金不得超過(guò)3個(gè)月租金，本次估價(jià)租賃保證金按1個(gè)月租金計(jì)算;利率按中國(guó)人民銀行公布的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一年期定期存款利率2.52%計(jì)算。

　　2.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)出租時(shí)，主要產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有稅金及附加、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，根據(jù)××市房地產(chǎn)出租的相關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)的一般情況取值，具體見(jiàn)《估價(jià)明細(xì)表》(見(jiàn)表2-12)。

　　指錯(cuò)：沒(méi)有進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算。

　　3.收益年限的確定

　　根據(jù)《××市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，H207—27宗地的土地使用年限為50年(從1997年01月10日至2047年01月09日止)，項(xiàng)目為停建工程，類似項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，而取得本停建工程后，正常再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間為1年，經(jīng)向委托人了解短期內(nèi)無(wú)復(fù)工計(jì)劃，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間不確定等因素，本次估價(jià)時(shí)假設(shè)項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間為3年，項(xiàng)目建成后剩余土地使用年限為37.3年，本次取剩余土地使用年限為其收益年限，即n=37.3年。

　　指錯(cuò)：確定收益年限時(shí)未說(shuō)明建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于土地使用權(quán)剩余年限，確定理由不充分。

　　4.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率

　　報(bào)酬率采用市場(chǎng)提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過(guò)試算法與線性內(nèi)插法求取，交易實(shí)例如下表2-12。

　　交易實(shí)例租金、售價(jià)情況與報(bào)酬率　　　　表2-12

實(shí)例	月凈租金 （元/㎡）	年凈租金收益 （元）	售價(jià) （元/㎡）	租售價(jià)比率
德奧商城二層	120	1440	15600	9.2%
中威商城二層	120	1440	16000	9%
八達(dá)商城二層	100	1200	14000	8.57%
平均	—	—	—	9%

　　在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為9.5%。

　　估價(jià)明細(xì)表一　　　　　表2-13

估價(jià)對(duì)象名稱	××商城2128號(hào)鋪位
項(xiàng)目	代號(hào)	公式及說(shuō)明	計(jì)算結(jié)果	計(jì)算單位
建購(gòu)價(jià)款	M	按4000元/㎡測(cè)算	1 144 440	元
月租金單價(jià)	p	估價(jià)對(duì)象具體情況及周圍同類房地產(chǎn)租賃水平	109	元/㎡·月
出租空置率	i	平均出租空置率	10%	百分率
月押金利息收入	y	按押金的1個(gè)月定期存款利息計(jì)算	0.19	元/㎡·月
房產(chǎn)稅	b	年繳稅額為原值70%的1.2	2.8	元/㎡·月
營(yíng)業(yè)稅	c	p×5%×（1－i）	4.91	元/㎡·月
城建維護(hù)稅	d	c×7%	0.34	元/㎡·月
印花稅	e	p×0.1%×（1－i）	0.1	元/㎡·月
教育費(fèi)附加	f	c×3%	0.15	元/㎡·月
租賃管理費(fèi)	g	p×2%×（1一i）	1.96	元/㎡·月
維修管理費(fèi)	h	p×3.5%×（1一i）	3.43	元/㎡·月
保險(xiǎn)費(fèi)	j	年保險(xiǎn)費(fèi)按0.05%計(jì)	0.17	元/㎡·月
月租金凈收益	a	P×（1－i）＋y－b－c－d－e－f－g－h(huán)－j	84.74	元/㎡·月
年租金凈收益	A	A＝a×12	1016.88	元/㎡· 年
收益年數(shù)	n	尚可使用年數(shù)	37.3	年
再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	n1	再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	3	年
報(bào)酬率	Y	綜合考慮取值	9.5%	百分率
折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益單價(jià)	V	V＝{A/Y［1—1/（1＋Y）n］}/（1＋Y）n1	7877	元/㎡
取整為			7880	元/㎡
估價(jià)對(duì)象建筑面積	s		286.11	㎡
估價(jià)值	W	W＝s×V	2254547	元

　　指錯(cuò)：建購(gòu)價(jià)款含義不清，與估價(jià)無(wú)關(guān)。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)按租金計(jì)算。

　　兩稅一費(fèi)計(jì)算基數(shù)中缺少租賃保證金的利息收入。

　　租賃管理費(fèi)率和維修管理費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)。

　　未說(shuō)明保險(xiǎn)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)，費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)。

　　收益法選用公式未說(shuō)明理由，缺少租金發(fā)展變化分析。

　　在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說(shuō)明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷?/P>

　　折現(xiàn)率選用報(bào)酬率錯(cuò)誤。

　　估價(jià)明細(xì)表二　　　　表2-14

估價(jià)對(duì)象名稱	××商城3002號(hào)鋪位
項(xiàng)目	代號(hào)	公式及說(shuō)明	計(jì)算結(jié)果	計(jì)算單位
建購(gòu)價(jià)款	M	按4000元/㎡測(cè)算	1144440	元
月租金單價(jià)	p	估價(jià)對(duì)象具體情況及周圍同類房地產(chǎn)租賃水平	70	元/㎡·月
出租空置率	i	平均出租空置率	20%	百分率
月押金利息收入	y	按押金的1個(gè)月定期存款利息計(jì)算	0.12	元/㎡·月
項(xiàng)目	代號(hào)	公式及說(shuō)明	計(jì)算結(jié)果	計(jì)算單位
房產(chǎn)稅	b	年繳稅額為原值70%的1.2	2.8	元/㎡·月
營(yíng)業(yè)稅	c	p×5%×（1－i）	2.8	元/㎡·月
城建維護(hù)稅	d	c×7%	0.2	元/㎡·月
印花稅	e	p×0.1%×（1－i）	0.06	元/㎡·月
教育費(fèi)附加	f	c×3%	0.08	元/㎡·月
租賃管理費(fèi)	g	p×2%×（1－i）	1.12	元/㎡·月
維修管理費(fèi)	h	p×6%×（1－i）	3.36	元/㎡·月
保險(xiǎn)費(fèi)	j	年保險(xiǎn)費(fèi)按0.05%計(jì)	0.17	元/㎡·月
月租金凈收益	a	p×（1－i）＋y－b－c－d－e －f－g－h(huán)－j	45.7	元/㎡·月
年租金凈收益	A	A＝a×12	548.4	元/㎡·年
收益年數(shù)	n	尚可使用年數(shù)	37.3	年
再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	n1	再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	3	年
報(bào)酬率	Y	綜合考慮取值	9.5%	百分率
折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益單價(jià)	V	V＝（A/Y×［1—1/（1＋Y）n］）/（1＋Y）n1	4248	元/㎡
取整為			4250	元/㎡
估價(jià)對(duì)象建筑面積	s		286.11	㎡
估價(jià)值	W	W＝s×V	1215968	元

　　估價(jià)明細(xì)表三　　　　　表2-15

估價(jià)對(duì)象名稱	××商城4002—6002號(hào)鋪位
項(xiàng)目	代號(hào)	公式及說(shuō)明	計(jì)算結(jié)果	計(jì)算單位
建購(gòu)價(jià)款	M	按4000元/㎡測(cè)算	3499920	元
月租金單價(jià)	p	估價(jià)對(duì)象具體情況及周圍同類房地產(chǎn)租賃水平	60	元/㎡·月
出租空置率	i	平均出租空置率	20%	百分率
月押金利息收入	y	按押金的1個(gè)月定期存款利息計(jì)算	0.1	元/㎡·月
房產(chǎn)稅	b	年繳稅額為原值70%的1.2	2.8	元/㎡·月
營(yíng)業(yè)稅	c	p×5%×（1－i）	2.4	元/㎡·月
城建維護(hù)稅	d	c×7%	0.17	元/㎡·月
印花稅	e	p×0.1%×（1－i）	0.05	元/㎡·月
教育費(fèi)附加	f	c×3%	0.07	元/㎡·月
租賃管理費(fèi)	g	p×2%×（1－i）	0.96	元/㎡·月
維修管理費(fèi)	h	p×7%×（1－i）	3.36	元/㎡·月
保險(xiǎn)費(fèi)	j	年保險(xiǎn)費(fèi)按0.05%計(jì)	0.17	元/㎡·月
月租金凈收益	a	p×（1－i）＋y－b －c－d－e－f－g－h(huán)－j	38.27	元/㎡·月
年租金凈收益	A	A＝a×12	459.24	元/㎡·年
收益年數(shù)	n	尚可使用年數(shù)	37.3	年
再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	n1	再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間	3	年
報(bào)酬率	Y	綜合考慮取值	9.5%	百分率
折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益單價(jià)	V	V＝（A/Y×［1－1/（1＋Y）n］）/（1＋Y）n1	3557	元/㎡
取整為			3560	元/㎡
估價(jià)對(duì)象建筑面積	s		874.98	㎡
估價(jià)值	W	W＝s×V	3114929	元

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的市場(chǎng)價(jià)值為6 585 444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟肆佰肆拾肆元整，估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)下表2-16。

　　估價(jià)結(jié)果明細(xì)表　　　　表2-16

估價(jià)對(duì)象	建筑面積 （㎡）	估價(jià)單價(jià) （元/㎡）	估價(jià)值 （元）
××商城2128號(hào)鋪位	286.11	7880	2 254 547
××商城3002號(hào)商鋪	286.11	4250	1 215 968
××商城4002號(hào)商鋪	286.11	3560	3 114 929
××商城5002號(hào)商鋪	286.11
××商城6002號(hào)商鋪	302.76
合計(jì)	1 447.2	—	6 585 444

　　熱點(diǎn)關(guān)注：2019年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間  報(bào)名入口  報(bào)考條件 考試科目

2019房地產(chǎn)估價(jià)師精品VIP套餐 80%學(xué)員選擇的通關(guān)方案

適應(yīng)人群：基礎(chǔ)薄弱，需要系統(tǒng)學(xué)習(xí)并有保障的學(xué)員! 　　包含課程：含四科精講班+考題預(yù)測(cè)班+模考試題班;送歷年考題+全真摸底評(píng)測(cè)+考后大師點(diǎn)評(píng)+多媒體題庫(kù)+案例考前直播密訓(xùn);考試不過(guò)可以重學(xué)直至通過(guò)考試(新老學(xué)員同價(jià)) 　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn)：教材精講+摸底測(cè)評(píng)+提分密卷 　　● 全科學(xué)員可享受案例考前直播密訓(xùn)，授課教師講解考前重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容，免費(fèi)解答學(xué)員疑問(wèn); 　　● 免費(fèi)贈(zèng)送多媒體焚題庫(kù)，含模擬題、真題、章節(jié)練習(xí)、易錯(cuò)試題等，登陸用戶中心即可做題 　　全國(guó)統(tǒng)一服務(wù)熱線：4000-525-585　快速聯(lián)系通道

　　有任何不懂有關(guān)考試問(wèn)題需要咨詢老師，可以加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：686276821 有專門的老師為你解答。