第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　往年考點，問答題：

　　某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)�，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

　　據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

　　1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價;

　　2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

　　問題：

　　1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

　　2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

　　問答題考住宅用途的房地產(chǎn)比較少，相對簡單，如果出題就會涉及土地劃撥，改變用途，并且和抵押、征收目的相結(jié)合，或考價格變化，價格有爭議的原因。

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　2.具有較強的相似性、可比性

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個人的購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量十分巨大。

　　2.具有較強的相似性、可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型和功能等;在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產(chǎn)市場交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實例。比較法是居住房地產(chǎn)首選方法之一。

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異。

　　根據(jù)住房的產(chǎn)權(quán)形式分：

住宅類型	土地權(quán)屬	房屋權(quán)屬	價格內(nèi)涵
商品房	一定期限的國有土地使用權(quán)	所有權(quán)	地價＋房價
房改房、經(jīng)濟適用住房	不擁有或部分擁有土地使用權(quán)（有限產(chǎn)權(quán)）	所有權(quán)	劃撥地價（扣除出讓金）＋房價
廉租房、公共租賃住房	使用權(quán)	使用權(quán)	使用權(quán)

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　不同城市、城市不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，要準確、客觀估價估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查勘時必須把握好這些因素。

　　影響居住房地產(chǎn)價格的因素分為宏觀因素和微觀因素。

　　宏觀因素包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等因素。

　　微觀因素包括住宅的區(qū)位狀況、實物狀況。

　　但就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的微觀影響因素(后面其他用途房地產(chǎn)估價也僅討論微觀因素)。

　　1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　(1)位置。位置主要體現(xiàn)在方位、與相關(guān)場所的距離、朝向和樓層等。

　　位置對不同類型房地產(chǎn)影響程度不同，對居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區(qū)域中的位置以及在較小區(qū)域中的具體位置。其次，位置表現(xiàn)為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線、購物中心、學(xué)校、醫(yī)療等重要場所的距離，距離越近位置越好;第三，位置體現(xiàn)在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風等因素外，還有一個重要的因素是景觀。當住宅四周景觀基本一致時，通常東南朝向的住宅會優(yōu)于其他朝向，價格最高，而西北朝向最差，價格最低。但當住宅四周景觀差異非常大時，景觀對住宅的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價格往往比同樓層的其他朝向高;第四，位置體現(xiàn)在樓層，不同樓層住宅之間的價格差異取決于總樓層數(shù)、有無電梯，一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價格越高。

　　(2)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

　　(3)生活服務(wù)設(shè)施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施，因而對住宅的價格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。

　　(4)教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素之一，主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

　　(5)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　建筑結(jié)構(gòu)因耗用的建筑材料數(shù)量和施工方式不同直接影響建筑的工程造價，即建筑成本，從而影響住宅的價格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數(shù)量的不同也會影響建筑工程造價，高層住宅的建造成本會高于多層住宅。

　　(2)設(shè)施與設(shè)備

　　住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通信、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。

　　(3)建筑質(zhì)量

　　建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。

　　(4)裝飾裝修

　　對于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝飾裝修程度如何對其價格會產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù)住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價格差異很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價格的影響程度遠沒有一手房大，因為存在裝修的折舊問題。

　　3.影響居住房地產(chǎn)價格的主要權(quán)益因素 (書上未作分析)

　　土地使用權(quán)剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權(quán)或有受限權(quán)利情形。

　　以后其他用途的房地產(chǎn)估價因素分析同。

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價可以選擇比較法、成本法、收益法等。

　　1.比較法

　　由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進行的估價。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值估價時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也選用成本法。

　　3.收益法

　　采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進行估價非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價值、抵押價值、租賃價值、征收補償價值等目的而委托估價機構(gòu)進行估價。

　　居住房地產(chǎn)估價既有單套或幾套的零散估價，也有整體的估價，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點，因此估價人員在對居住房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)充分了解和分析估價對象的基本事項，遵循相應(yīng)的估價技術(shù)路線，選擇適當?shù)墓纼r方法進行估價。

　　1.商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

　　商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進行估價。在實際估價業(yè)務(wù)中，商品房個體即零散的單套住宅的估價情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價，單套商品房的估價技術(shù)路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正或調(diào)整測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅征收、商品房預(yù)售定價業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數(shù)幢商品房估價。

　　由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

　　2.房改房、經(jīng)濟適用住房估價技術(shù)路線及難點處理

　　房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線與商品房類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。

　　關(guān)于書上案例的學(xué)習：

　　1.通讀熟悉各個案例。

　　2.主動設(shè)置問題，從考試的角度分析案例。

　　(1)問答題的準備。如2007年試題，租賃的商業(yè)房地產(chǎn)，問要求委托人提供哪些估價所需的資料?找3個可比實例，主要考慮哪5個因素?每個案例我們可以提問，我怎么估價?收集哪些資料?選用什么方法?注意問題是什么?針對本情況的特殊處理有哪些?

　　(2)單選題的準備。如2010年，單選題問抵押面積問題，租金的求取，優(yōu)先受償款的確定，成本法的參數(shù)確定、假設(shè)開發(fā)法的估價前提等。每一個參數(shù)的選擇，每一個特殊問題的處理，都可以作為單選題的出題點。

　　(3)指錯題。本案例正確的編制方法的學(xué)習，特殊情況的處理學(xué)習，沒遇到情況的解決辦法學(xué)習，同時錯誤的可能性有哪些?教材中的錯誤直接指錯練習。

　　(4)改錯題，在指錯題的基礎(chǔ)上進行改正，尤其對于敘述性部分的改錯，特殊問題的重要問題的指錯改錯。

　　【案例 2-1】

　　××區(qū)×××街×號201房市場價值評估技術(shù)報告

　　一、估價對象描述與分析

　　(一)估價對象區(qū)位狀況描述與分析

　　1.位置狀況描述

　　(1)坐落：估價對象位于××區(qū)××路××街20號;

　　(2)方位：東、南面臨××路，西面臨××路，北面臨××路;

　　(3)距離：距離××公園約1.3km、地鐵五號線××站約2km，與所在地市一級的(醫(yī)院、中學(xué)、電影院、行政服務(wù)中心等)重要設(shè)施距離多數(shù)在5km以上，服務(wù)半徑較長;

　　(4)臨街(路)狀況：臨××路。

　　(5)朝向：北向，望內(nèi)街;

　　(6)樓層：位于第2層。

　　2.交通狀況描述

　　(1)道路狀況：估價對象所在小區(qū)東、南面臨××路，西面臨××路，北面臨××路。主要由××路及××大道構(gòu)成其對外交通路網(wǎng);

　　(2)出入可利用的交通工具：附近設(shè)有××客運站、 ××站公交車站，有B3路、B6路、B5路等多路公交車及出租車經(jīng)過，交通比較便捷;

　　(3)交通管制情況：無交通管制。

　　(4)停車方便程度：周邊物業(yè)以商業(yè)、住宅小區(qū)為主，該小區(qū)設(shè)有地下車庫及臨路停車位，停車方便。

　　3.環(huán)境狀況描述

　　(1)自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近××公園及××江，自然環(huán)境較好。

　　(2)人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。

　　(3)景觀：周邊有××公園等，估價對象望小區(qū)內(nèi)街，景觀一般。

　　4.外部配套設(shè)施狀況描述

　　(1)基礎(chǔ)設(shè)施：估價對象共用地塊開發(fā)紅線內(nèi)外“五通”(通上水、通下水、通電、通路、通訊)，宗地紅線內(nèi)土地平整，基礎(chǔ)設(shè)施完善。

　　(2)公共服務(wù)設(shè)施：估價對象附近××中英文學(xué)校、××幼兒園、中國工商銀行、超市等，生活配套設(shè)施和公共配套設(shè)施比較齊全。

　　(二)估價對象實物狀況描述與分析

　　1.土地實物狀況描述

　　(1)名稱：××區(qū)××路××街20號201房;

　　(2)四至：東、南面臨××路，西面臨××路，北面臨××路;

　　(3)面積：估價對象共用地面積為4250.5831m2;

　　(4)用途：住宅用地;

　　(5)形狀：土地形狀為較規(guī)則長方形;

　　(6)地勢：估價對象所在地塊地勢較平坦，與周邊地塊基本持相同高度;

　　(7)開發(fā)程度：至價值時點，土地開發(fā)程度達到宗地紅線內(nèi)外“五通”(通路、通電、通信、給水、排水)及場地平整，已建有多幢住宅樓。

　　2.建筑物實物狀況分析

　　(1)名稱及坐落：××區(qū)××路××街20號201房。

　　(2)規(guī)模：建筑面積為 96.2831m2。

　　(3)房屋用途：居住用房。

　　(4)建筑結(jié)構(gòu)及層數(shù)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，12層。

　　(5)設(shè)備設(shè)施：樓宇配備1臺客梯、自動噴淋消防系統(tǒng)、可視電子系統(tǒng)、24小時保安、電子防盜門，設(shè)施設(shè)備完善。

　　(6)裝飾裝修：估價對象外墻貼條形瓷磚;內(nèi)部裝飾裝修情況：客廳地面鋪地磚，內(nèi)墻貼墻紙，天花為鋁扣板吊頂;房間地面鋪實木地板，內(nèi)墻貼墻紙，天花為木板裝飾吊頂;衛(wèi)生間、廚房地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻貼瓷片到頂，天花為鋁扣板，室內(nèi)安裝有防盜門、實心木門、落地玻璃窗、鋁合金窗。

　　(7)層高：約3m。

　　(8)空間布局：共三房二廳一廚一衛(wèi)雙陽臺，布局規(guī)則。

　　(9)建成時間：約2005年。

　　(10)使用及維護狀況：目前自住，維護狀況較好。

　　(11)完損狀態(tài)：無明顯的損毀狀況，現(xiàn)狀良好，使用正常，屬完好房，經(jīng)分析確定為八成五新。

　　(三)估價對象權(quán)益狀況描述與分析

　　1.土地權(quán)益狀況描述

　　根據(jù)委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》(粵房地證字第××××××××號)等資料記載顯示：

　　(1)土地所有權(quán)狀況：國家所有;

　　(2)土地使用權(quán)狀況：國有土地使用權(quán)，使用權(quán)人為××;

　　(3)他項權(quán)利設(shè)立情況：根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，至價值時點估價對象未設(shè)定有抵押權(quán);

　　(4)土地使用管制：住宅用地;

　　(5)其他特殊情況：無。

　　指錯：未指出土地出讓日期從某年某月某日到何時終止。

　　2.建筑物權(quán)益狀況描述

　　根據(jù)估價委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》(粵房地證字第××××××××號)等資料記載顯示：

　　(1)房屋所有權(quán)狀況：房屋所有權(quán)人為××;

　　(2)他項權(quán)利設(shè)立狀況：根據(jù)房產(chǎn)證記載及委托方提供的相關(guān)資料，至價值時點估價對象未設(shè)定有抵押權(quán);

　　(3)出租或占有情況：自用，無出租或占用情況;

　　(4)其他特殊情況：無記載。

　　二、市場背景狀況描述與分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估價方法適用性分析 (特別規(guī)范，值得學(xué)習借鑒)

　　估價人員認真分析所掌握的資料，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及周邊同類房地產(chǎn)市場狀況，結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的，選取適當?shù)墓纼r方法對估價對象進行評估。

　　(一)適用的估價方法

　　本報告估價目的是為確定房地產(chǎn)市場價值提供參考，估價對象的實際及評估設(shè)定用途均為居住用房，鑒于估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)育充分，區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的市場交易案例及市場租賃案例較多，宜采用比較法與收益法進行估價。估價人員對兩種方法測算的結(jié)果綜合分析后，確定估價對象的評估價格。

　　(二)不適用的估價方法

　　現(xiàn)時住宅房地產(chǎn)價格與成本關(guān)聯(lián)性弱，房地產(chǎn)的開發(fā)成本不能準確反映房地產(chǎn)的實際市場價值，故不適宜采用成本法作為評估方法。另外，估價對象屬于建成并已投入使用的物業(yè)，非待開發(fā)建設(shè)物業(yè)，不產(chǎn)生后續(xù)開發(fā)成本，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法作為評估方法。

　　如果考試中沒有對不選用方法進行理由闡述，算一處錯誤。闡述理由錯誤也是一處錯誤

　　(三)估價技術(shù)路線

　　1.比較法

　　運用比較法進行測算的基本公式為：

　　比準價格=可比案例成交價格×交易情況修正×市場狀況調(diào)整×區(qū)位狀況調(diào)整×實物狀況調(diào)整×權(quán)益狀況調(diào)整

　　2.收益法

　　運用收益法進行測算的基本公式為：

　　收益法計算公式：

　　其中：V—收益價值(元或元/m2)

　　Ai—未來第i年凈收益(元或元/m2)

　　Yi—未來第i年報酬率 (%)

　　n—收益期(年)

　　3.綜合分析確定市場價值最終估價結(jié)果

　　通過兩種不同的技術(shù)路徑，分別得到估價對象的評估單價，經(jīng)分析兩種方法結(jié)果的差異及導(dǎo)致差異的原因后，結(jié)合當前同類市場實際和估價師經(jīng)驗，分別確定兩種方法結(jié)果的影響權(quán)重，最后確定估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值單價和總價。

　　估價對象估價單價=比較法評估單價×影響權(quán)重1+收益法評估單價×影響權(quán)重2

　　此部分值得學(xué)習，技術(shù)報告，方法適用性主要包括適用方法的理由，不選用方法的客觀條件，技術(shù)路線寫估價方法定義。

　　五、估價測算過程

　　(一)比較法

　　具體測算過程如下：

　　1.選取可比實例

　　根據(jù)估價人員對××區(qū)××路××街及其周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場調(diào)查，我們從收集的交易實例中選擇了近期發(fā)生交易的與估價對象屬同一供需圈的3個可比實例：

　　可比實例A：位于××區(qū)××街1號808房，南向、望園景，層高約3米，居住氛圍濃厚，建筑面積約為69m2，成交單價17800元/m2，交易日期為2015年10月。

　　可比實例B：位于××區(qū)××大道1104號704房，北向、望花園、樓房，層高約3米，居住氛圍濃厚，建筑面積約為72m2，成交單價13900元/m2，交易日期為 2015年8月。

　　可比實例C：位于××區(qū)××路××街10號504房，南向、望樓房，層高約3米，居住氛圍濃厚，建筑面積為79m2，成交單價17400元/m2，交易日期為2015年9月。

　　此部分在考試中主要要進行可比實例是否可比的考核�？梢猿鰡柎痤}是否可比，如果可比如何修正;可以考單選題，還可以是指錯題。選取可比實例的4項要求主要驗證相似和日期接近。相似中主要考慮同一供求圈和規(guī)模相當問題。

　　2.建立比較基礎(chǔ)(略)

　　3.比較因素條件說明

　　估價對象和可比實例的比較因素條件詳述見表2-1。

　　比較因素條件說明表　　　 表2-1

			估價對象	可比實例A	可比實例B	可比實例C
位置			××區(qū)×××街20號201房	××區(qū)××號808房	××區(qū)××號704房	××區(qū)××號504房
用途			住宅	住宅	住宅	住宅
成交價格（元/㎡）			待估	17 800	13 900	17 400
建筑面積（㎡）			96.2831	69	72	79
交易情況			正常二手房交易	成交價	成交價	成交價
市場狀況			2015年11月5日	2015年10月	2015年8月	2015年9月
房地產(chǎn)狀況	區(qū)位狀況	交通狀況	交通比較便捷	交通比較便捷	交通便捷	交通比較便捷
		公共配套設(shè)施狀況	周邊公共配套設(shè)施較齊全	周邊公共配套設(shè)施較齊全	周邊公共配套設(shè)施較齊全	周邊公共配套設(shè)施較齊全
		環(huán)境質(zhì)量	自然及人文環(huán)境較好	自然及人文環(huán)境較好	自然及人文環(huán)境一般	自然及人文環(huán)境較好
		噪音	無噪音影響	無噪音影響	有一定噪音影響	無噪音影響
		環(huán)境	良好	良好	良好	良好
		規(guī)劃	較好	較好	較好	較好
房地產(chǎn)狀況		所在樓層	第2層	第8層	第9層	第5層
		朝向	北向	南向	北向	南向
		采光	二面采光	二面采光	二面采光	二面采光
		景觀	望內(nèi)街	望花園、樓房	望花園、樓房	望樓房
	實物狀況	建筑結(jié)構(gòu)	鋼筋混凝土	鋼筋混凝土	鋼筋混凝土	鋼筋混凝土
		面積大小	適中	適中	適中	適中
		平面布置	三房二廳	二房一廳	二房一廳	三房一廳
		裝飾裝修情況	精裝修	精裝修	普通裝修	精裝修
		物業(yè)管理	小區(qū)管理完善	小區(qū)管理完善	小區(qū)管理完善	小區(qū)管理完善
		層高	標準層高	標準層高	標準層高	標準層高
		實用率	約80%	約77%	約82%	約85%
		新舊程度	建于2005年，八成五新	建于2007年，八成八新	建于2003年，八成新	建于2005年，八成五新
	權(quán)益狀況	土地使用年限	2072年9月	2073年12月	2069年1月	2072年9月
		容積率	2.88	2.3	4.1	2.88
		租約限制	無	無	無	無
		其他因素	無特別限制	無特別限制	無特別限制	無特別限制

　　4.交易情況修正

　　各可比實例均為正常交易，因此無需進行交易情況修正。

　　5.市場狀況調(diào)整

　　通過估價人員對當?shù)厥袌龅恼{(diào)查、了解，參考××市住宅類房地產(chǎn)價格指數(shù)，取三個實例的市場狀況修正系數(shù)為：1547/1536，1547/1502，1547/1524。(定基價格指數(shù))

　　6.房地產(chǎn)狀況因素修正

　　將各項修正因素分為優(yōu)、較優(yōu)、稍優(yōu)、相同或相似、稍差、較差、差7個等級，以估價對象為基準，每相差一個等級結(jié)合具體情況向上或向下修正1%～3%。

　　可比案例比較分析表 　　　表2-2

			估價對象	可比實例A	可比實例B	可比實例C
成交價格（元/㎡）			待估	17800	13900	17400
交易情況			設(shè)定為正常交易	放盤，可議價	放盤，可議價	放盤，可議價
市場狀況			11月價格指數(shù)1 547	10月價格指數(shù)1536	8月價格指數(shù)1 502	9月價格指數(shù)1 524
房地產(chǎn)狀況	區(qū)位狀況	交通狀況	基準	相似	較優(yōu)	相同
		公共配套設(shè)施狀況	基準	相似	相似	相同
		環(huán)境質(zhì)量	基準	相似	稍差	相同
		噪音影響	基準	相似	較差	相同
		居住氛圍	基準	相似	相似	相同
		規(guī)劃前景	基準	相似	相似	相同
		所在樓層	基準	優(yōu)	較優(yōu)	稍優(yōu)
		朝向	基準	優(yōu)	相同	優(yōu)
		采光	基準	相似	相似	相似
		景觀	基準	稍優(yōu)	稍優(yōu)	相似
	實物狀況	建筑結(jié)構(gòu)	基準	相同	相同	相同
		面積大小	基準	稍差	稍差	稍差
		平面布置	基準	稍差	稍差	相似
		裝飾裝修情況	基準	相似	較差	相似
		物業(yè)管理	基準	相似	相似	相同
		層高	基準	相同	相同	相同
		實用率	基準	稍差	稍優(yōu)	相同
		新舊程度	基準	稍優(yōu)	較差	相同
	權(quán)益狀況	土地使用年限	基準	稍優(yōu)	較差	相同
		容積率	基準	稍優(yōu)	較差	相同
		租約限制	基準	相同	相同	相同
		其他因素	基準	相同	相同	相同

　　比較因素修正系數(shù)表 　　　表2-3

			估價對象	可比實例A	可比實例B	可比實例C
成交價格（元/m2）			待估	17800	13900	17400
交易情況			100	100	100	100
市場狀況			100	100.72	103	101.51
房地產(chǎn)狀況	區(qū)位狀況	交通狀況	0	0	3	0
		配套設(shè)施	0	0	0	0
		環(huán)境質(zhì)量	0	0	－1	0
		嗓音影響	0	0	－3	0
		居住氛圍	0	0	0	0
		規(guī)劃前景	0	0	0	0
		所在樓層	0	5	3	1
		朝向	0	4	0	4
		采光	0	0	0	0
		景觀	0	1	1	0
		小計	100	110	103	105
	實物狀況	建筑結(jié)構(gòu)	0	0	0	0
		面積大小	0	－1	－1	－1
		平面布置	0	－2	－2	0
		裝飾裝修情況	0	0	－5	0
		物業(yè)管理	0	0	0	0
		層高	0	0	0	0
		實用率	0	－1	1	0
		新舊程度	0	1	－3	0
		小計	100	97	90	99
	權(quán)益狀況	土地使用年限	0	1	－3	0
		容積率	0	1	－3	0
		租約限制	0	0	0	0
		其他因素	0	0	0	0
		小計	100	102	94	100

　　比較法測算過程表 　　　表2-4

項目	可比實例A			可比實例B			可比實例C
成交價格（元/m2）	17800			13900			17400
交易情況	100	/	100	100	/	100	100	/	100
市場狀況	1547	/	1536	1547	/	1502	1547	/	1524
區(qū)位狀況修正	100	/	110	100	/	103	100	/	105
實物狀況修正	100	/	97	100	/	90	100	/	99
權(quán)益狀況修正	100	/	102	100	/	94	100	/	100
比準價格（元/m2）	16 463			16 416			16 981

　　經(jīng)�？键c：可比實例比較分析描述與打分不一致，因素歸類錯誤，修正系數(shù)分子分母顛倒等。

　　7.求取修正后比準單價

　　經(jīng)過比較分析，認為三個比準價格修正后的結(jié)果較符合客觀情況，故以三者的算術(shù)平均數(shù)確定最終比準價格。即，

　　最終比準價格=(16463+16416+16981)÷3=16620(元/m2)

　　(二)收益法

　　一般收益法(各年凈收益不變)主要思路是主要計算確定3個參數(shù)：凈收益、收益年限、報酬率。

　　1.選擇具體估價方法

　　根據(jù)估價對象市場租金變化情況分析，選擇等比遞增方法，即：

　　V—收益價值(元或元/m2)

　　A1—未來第1年凈收益 (元或元/m2)

　　Y—報酬率 (%)

　　n—未來可獲收益的年限(年)

　　g—年凈收益遞增率

　　2.收益期限測算

　　估價對象建筑物于2005年建成，至價值時點止，房屋已使用10年，估價對象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，房屋的經(jīng)濟耐用年限為70年，則房屋剩余使用年限為60年;根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》，估價對象證載土地使用年限70年，從2004年09月05日起，至價值時點剩余使用年限為59.83年，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī);按照孰短原則，確定房地產(chǎn)收益期限為59.83年。

　　3.年凈收益的確定：

　　(1)采用比較法測算估價對象的月毛租金收入

　　比較法測算估價對象租金水平的具體測算過程略，測算結(jié)果為31元/m2·月。

　　估價對象(未考慮租金損失的情況下)每年的客觀租金收入為：

　　31×12=372(元/m2)

　　指錯：應(yīng)說明租金的含義。

　　(2)租約限制

　　根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查了解，于價值時點估價對象為自住，故本次評估不考慮相關(guān)租賃權(quán)益限制對估價對象房地產(chǎn)價值的影響。

　　可以借鑒。

　　(3)空置和收租損失

　　根據(jù)估價人員對類似物業(yè)的調(diào)查和分析，本次評估的空置和收租損失為租金收入的3%;

　　(4)有效毛收入：372×(1-3%)=361(元/m2)

　　(5)其他收入

　　其他收入包括押金利息收入。押金為兩個月租金，利率取價值時點中國人民銀行一年期定期存款利率3%，利息稅為0%，則其他收入為：

　　31×2×3%=2(元/m2)

　　(6)年收入合計

　　年收入合計=有效毛收入+其他收入=361+2=363(元/m2)

　　4.運營費用

　　計算公式：年運營費用=出租綜合稅費+管理費+維修費+保險費

　　(1)出租綜合稅費：

　　根據(jù)《××市個人出租房屋稅收一覽表》，個人出租住宅租金在2000元以上(含2000元)，20000元以下，綜合稅率為6.7%(房產(chǎn)稅4%、個人所得稅2.7%)。

　　綜合稅費 =361×6.7%=24(元/m2)

　　(2)管理費：指對出租房屋進行的必要管理所需的費用，包括業(yè)主對租賃物業(yè)的管理費用和租賃中介費用支出等。結(jié)合估價對象的具體情況，管理費按租金收入的2%取值;

　　管理費 =361×2%=7(元/m2)

　　(3)維修費：

　　按××市的實際情況，該類房屋的年維修費一般為房屋重置價的1%。

　　本次估價中房屋重置價格主要依據(jù)《××省建筑工程計價辦法》和《××省建筑工程綜合定額》，結(jié)合目前××市建材市價信息，并參照類似房地產(chǎn)的開發(fā)資料，綜合考慮建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修情況等情況，確定建筑物重置價格為2600元/平方米。

　　維修費=2 600×1%=26(元/m2)

　　(4)保險費：

　　參照現(xiàn)行的保險公司保費標準，投保普通險的房屋，一等建筑(鋼骨、水泥、磚石結(jié)構(gòu))，費率為0.3%;二等建筑(磚、瓦含木質(zhì)材料結(jié)構(gòu))費率為0.4%;三等建筑(一、二等以外的)費率為0.5%。

　　按房屋重置價乘以保險費率計算，房屋的保險費率取0.3%。

　　保險費=2 600×0.3%=8(元/m2)

　　(5)其他相關(guān)費用

　　在租賃過程中，會發(fā)生中介代理、租賃登記等其他相關(guān)費用，其中中介代理費用占主要，一般中介機構(gòu)收取的費用為月總租金的 30%～100%，多數(shù)集中在 40%～60%的區(qū)間，連同其他費用，約占年租金收入的0.5%～1.0%左右。根據(jù)估價對象的情況，估價人員確定其相關(guān)費用合計為年租金收入的1%。

　　其他相關(guān)費用=361×1%=4(元/m2)

　　年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)= 24+7+26+8+4=69(元/m2)

　　5.凈收益

　　年凈收益=年收益-運營費用=363-69=294(元/m2)

　　6.變化趨勢分析

　　經(jīng)估價人員市場調(diào)查及查詢同類物業(yè)近年租賃合同的租金水平變化情況，類似物業(yè)在租賃期間的租金年增長率一般為3%～5%，結(jié)合估價對象所在區(qū)域的同類物業(yè)供求狀況，本次評估取租金年增長率為4.0%。

　　據(jù)估價人員市場調(diào)查，現(xiàn)時市場上同類型住宅類物業(yè)的運營費用變化與租金變化大致成等比例，設(shè)定運營費用變化趨勢分析與租金變化趨勢分析一致，因此可推算凈租金增長率。

　　7.報酬率

　　報酬率=存款利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　報酬率=4.5%(具體測算過程略)

　　8.公式選用和計算過程

　　收益法計算公式：

　　=14668(元/m2)(取整)

　　指錯：未說明土地到期是否對地上建筑物予以補償。

　　六、估價對象結(jié)果的確定

　　綜合考慮當前××市房地產(chǎn)市場狀況及評估方法的適用性及運用難度等因素，結(jié)合本次估價目的，確定比較法權(quán)重為0.7，收益法賦以權(quán)重為0.3，則：

　　估價對象評估單價=16620×0.7+14668×0.3=16034(元/m2)(取整)，

　　估價對象評估總價=評估單價×建筑面積

　　=16034×96.2831=1543842(元)

　　估價結(jié)果匯總表　　　　表2-5 幣種：人民幣

#FormatImgID_3#		比較法	收益法
測算結(jié)果	總價（元）	1 600 225	1 412 280
	單價（元/㎡）	16 620	14 668
評估價值	總價（元）	1 543 842
	單價（元/㎡）	16 034

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