第二節(jié)房地產(chǎn)基本制度與政策的知識點歸納和總結(jié)

　　1.國有土地上房屋征收估價

　　《國有土地上房屋征收評估辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》

　　【例】某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。(2009年問答題)

　　【請問】理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面?

　　『正確答案』1.政府應對占用的小區(qū)500平方米綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，即使是市政需要占用，也應給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失損害賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪音污染、出行不便也應給予相應賠償。

　　2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　《國有土地地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

　　2.房地產(chǎn)抵押目的估價

　　《房地產(chǎn)抵押指導意見》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、建設部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的決定、《中華人民共和國擔保法》、最高人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復。

　　【例1】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

　　【請問】

　　1.復核估價時應如何確定價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

　　2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

　　『正確答案』1.復核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應以甲機構(gòu)的價值時點為復核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應以原價值時點時的狀況為準。

　　2.復核估價的估價目的應表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

　　【例2】甲公司為購買某在建工程項目，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌借資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

　　『正確答案』1.價值時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的價值時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的價值時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)估價的目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

　　3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

　　4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金半年，估價對象價值與購買價值也會有差異。