旅館房地產(chǎn)估價

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其估價的特點(diǎn)

　　(1)轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。

　　(4)價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　1.影響旅館房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　(1)交通條件。(2)周圍環(huán)境。

　　2.影響旅館房地產(chǎn)價格的實(shí)物狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價格實(shí)物狀況的重要因素還有：

　　(1)設(shè)備設(shè)施和用具。(2)經(jīng)營管理。

　　(三)旅館房地產(chǎn)估價的常用方法

　　旅館房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法等進(jìn)行估價。

　　1.收益法。

　　旅館房地產(chǎn)的一個重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。

　　2.市場法。

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會有較多的類似交易實(shí)例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房(娛樂、會議室等)租金或收入的估算。

　　(四)旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過調(diào)查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。

　　2.商場收益的測算。星級酒店的一、二層設(shè)有商場，一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場法求得。

　　3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場租金求取;自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺位數(shù)量來求取。

　　4.商務(wù)與會議室收益的測算。星級酒店商務(wù)與會議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時時段收取使用費(fèi)用，不同時間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測算。

　　5.娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場租金求取;自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　星級酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲得長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，其經(jīng)營管理水平高低、設(shè)施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無形價值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價值之中。如何測算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運(yùn)用收益法進(jìn)行估價時，必須準(zhǔn)確界定估價對象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營的前提下進(jìn)行估價時，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行估價時，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。