七、估價(jià)結(jié)果確定

　　根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格及各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)確定每套住宅的價(jià)格，詳見(jiàn)《各套住宅評(píng)估價(jià)格明細(xì)表》(略)。

　　注：缺附件

　　案例說(shuō)明

　　一、本案例的由來(lái)

　　2006年8月，我公司接受駐津部隊(duì)的委托，對(duì)部隊(duì)干休所的經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)(估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年1月1日)和各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)(樓層、朝向、結(jié)構(gòu))進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)目工作量大，要求交付報(bào)告的時(shí)間短，關(guān)系到部隊(duì)房改工作能否順利進(jìn)行，意義重大。

　　二、本案例估價(jià)工作的主要技術(shù)路線和工作計(jì)劃

　　部隊(duì)已出臺(tái)了房改計(jì)算公式，其中包括軍(工)齡、職務(wù)級(jí)別、房齡、經(jīng)濟(jì)適用房單價(jià)和各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)等，評(píng)估公司只需評(píng)估后兩項(xiàng)，最終的總房?jī)r(jià)由部隊(duì)自行計(jì)算。

　　技術(shù)路線：

　　1.首先采用市場(chǎng)法計(jì)算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價(jià)。

　　2.采用成本法計(jì)算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價(jià)。

　　3.對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果。

　　4.參照市場(chǎng)上各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，得出樓層、朝向、結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　工作計(jì)劃：

　　1.由兩名估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑物狀況及周圍環(huán)境進(jìn)行實(shí)地查看。(一天)

　　2.搜集同一供求圈內(nèi)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)正常成交的三宗以上可比實(shí)例。搜集估價(jià)時(shí)點(diǎn)的××市基準(zhǔn)地價(jià)及建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、利率等數(shù)據(jù)。(一天)

　　3.采用市場(chǎng)法和成本法計(jì)算;撰寫(xiě)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。(兩天)

　　4.估價(jià)報(bào)告交付審核，打印裝訂。(一天)

　　三、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案

　　(一)主要難點(diǎn)

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去(回顧性估價(jià))即2000年1月1日，估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過(guò)去)時(shí)的狀況。

　　2.兩種估價(jià)方法價(jià)格內(nèi)涵統(tǒng)一的問(wèn)題。

　　3.確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　(二)解決方案

　　1.在計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)單價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法采用與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的成交實(shí)例。成本法采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的地價(jià)及建筑物造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.在以成本法計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，由于各層的建筑造價(jià)是一樣的，我們考慮其樓層差價(jià)主要是由各層土地貢獻(xiàn)率的不同，造成土地分?jǐn)們r(jià)值的差異，使成本法與市場(chǎng)法的結(jié)果在價(jià)格內(nèi)涵上保持一致。

　　3.估價(jià)人員在實(shí)地查看時(shí)，找出存在的影響房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)缺陷，這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)上的可行性，參考工程造價(jià)資料，確定修復(fù)各項(xiàng)質(zhì)量缺陷所需的費(fèi)用。通過(guò)求取修復(fù)費(fèi)用占房屋總價(jià)的比例來(lái)確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　四、本案例估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　通過(guò)本案例，我們感覺(jué)到數(shù)據(jù)積累的重要性，如果沒(méi)有良好的數(shù)據(jù)庫(kù)，要想在短時(shí)間內(nèi)查找到6年以前的數(shù)據(jù)是不可能的。