居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　(一)居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個(gè)人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。

　　2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有很多棟相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型和功能等;在同一棟居住房地產(chǎn)內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實(shí)例。

　　3.不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房(兩限房、公共租賃房)，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)(有限產(chǎn)權(quán))，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價(jià)也具有各自的獨(dú)特性。商品房價(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí)，還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。(往�？键c(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)扣除土地出讓金)

　　(二)影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

　　(1)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　　(2)生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。

　　(3)教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　　(4)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。

　　(5)朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因系外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。(與教材有出入)

　　不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，因此通常是 樓層越高價(jià)格越高。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。

　　住宅結(jié)構(gòu)可分為：①鋼結(jié)構(gòu)�、阡摻罨炷�土結(jié)構(gòu) ③磚混結(jié)構(gòu)�、艽u木結(jié)構(gòu)

　　(2)設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等。

　　(3)質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。

　　(4)裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房價(jià)格受裝修的影響相對較少。