市場背景分析

　　北京是全國政治、經濟、文化的中心，也是全國性交通樞紐，鐵路四通八達，空中航線、公路交通十分便利。北京作為首都的特殊地位及其良好的投資環(huán)境吸引了大量的投資者進駐北京，北京的房地產市場需求始終保持著較高的水平。北京2008奧運會的申辦成功、中國加入世界貿易組織等事件在一定程度上刺激了北京房地產市場，特別是外國公司重新審視其在中國的市場運作，對擴大投資抱有積極的態(tài)度，而且市政府加大對市政基礎設施建設的力度，這些因素為房地產市場帶來了良好的預期。

　　估價對象位于××大街附近，已經脫離×××商業(yè)中心的輻射影響。所在區(qū)域道路等級較低，新建高層建筑少，周邊房地產以居住及舊有辦公用房為主，辦公集聚度一般，商業(yè)繁華度處于較低水平，土地級別為居住一級、綜合二級、商業(yè)三級。此區(qū)域新建居住項目均為高檔次住宅，且數(shù)量較少。周邊寫字樓可大致分為中低、中高兩個檔次。中低檔寫字樓所占比例較大，建筑為多層磚混結構，普遍已經進行過二次裝修、改造，但裝修檔次不高，配套落后;中高檔以新建寫字樓、商務酒店式寫字樓為主，其特點是辦公環(huán)境好，裝修檔次高，配套全。

　　最高最佳使用分析

　　根據(jù)《國有土地使用證》(市東涉外國用(99)字第××號)記載，估價對象的用途為居住。根據(jù)對估價對象的個別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為居住或綜合。

　　注：缺估價方法選用