估價(jià)原則

　　我們在估價(jià)時(shí)遵循了以下原則：

　　(一)合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。

　　(二)最高最佳使用原則：能給估價(jià)對象帶來最高收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。

　　(三)替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。

　　(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。

　　估價(jià)思路和方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)常用方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　此次評估運(yùn)用了三種技術(shù)路線、分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價(jià)法測算估價(jià)對象市場價(jià)格，采用假設(shè)開始法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價(jià)對象市場價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建公寓角度測算估價(jià)對象市場價(jià)格。

　　具體分析如下：

　　1.估價(jià)對象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用成本法測算。成本法是指以現(xiàn)時(shí)開發(fā)建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤得出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。其中土地使用權(quán)價(jià)格用基準(zhǔn)地價(jià)法測算。

　　2.估價(jià)對象屬于停建工程，可繼續(xù)建設(shè)裝修或可改變用途進(jìn)行改建，使用假設(shè)開發(fā)法測算。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　估價(jià)對象投資方向和現(xiàn)狀用途分別是寫字樓和公寓，因此從改建為寫字樓后的價(jià)值和續(xù)建為公寓后的價(jià)值兩個(gè)角度分別進(jìn)行假設(shè)開發(fā)的測算能更加客觀的反映估價(jià)對象的合理價(jià)格。

　　(1)估價(jià)對象改建為寫字樓后的價(jià)值，由于市場中有類似的寫字樓項(xiàng)目出售、出租，交易價(jià)格較透明，因此可以用市場法和收益法綜合測算。市場法是指在求取估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價(jià)格修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法。以估價(jià)對象改建為寫字樓后的價(jià)值，扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金和改建費(fèi)用，即為估價(jià)對象的市場價(jià)格。

　　(2)估價(jià)對象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，采用市場法測算。市場中有類似的二手公寓出售，交易價(jià)格較透明，可作為轉(zhuǎn)讓實(shí)例，采用市場法測算能較準(zhǔn)確的反映估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。以估價(jià)對象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，扣除續(xù)建費(fèi)用，即為估價(jià)對象的市場價(jià)格。

　　3.采用成本法測算估價(jià)對象價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價(jià)對象市場價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價(jià)對象市場價(jià)格三種技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)格，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)最高最佳使用原則并結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，采用加權(quán)平均的方法求取房地產(chǎn)市場價(jià)格。