估價中未考慮的因素及一些特殊處理

　　1.本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點(diǎn)市場狀況以及估價對象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場價格波動、稅費(fèi)率的變化、國家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運(yùn)用本報告的結(jié)果時應(yīng)予充分考慮。

　　2.估價對象至今只取得了1996年的主體驗(yàn)收合格文件，尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，本報告的估價結(jié)果未考慮辦理房屋所有權(quán)證可能發(fā)生的費(fèi)用。

　　3.根據(jù)《國有土地使用證》(市東中外國用(95)字第××號)、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》(京房地出讓[合]字(95)第××號)和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》((95)規(guī)建字××號)記載，××區(qū)××大街××號院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396.85萬元，1號樓和2號樓總建筑面積45910㎡。由于北京××有限公司無法提供各個用途土地的出讓金額，在此我們根據(jù)總出讓金和總建筑面積測算出原土地出讓金均價為1175.53元/㎡(樓面地價5396.85÷45910)，并以此為假設(shè)前提計(jì)算估價對象因用途改變而需補(bǔ)交的出讓金額，若改變建設(shè)用途確需補(bǔ)交土地出讓金，具體金額應(yīng)依據(jù)北京市地價評審委員會審定結(jié)果為準(zhǔn)。

　　4.由于對估價對象建成寫字樓的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及續(xù)建成本的測算，采用清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院出具的設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)及估算表作為此次估價依據(jù)。本次測算是設(shè)定其在規(guī)劃上許可、技術(shù)上可行前提下進(jìn)行的。

　　估價的限制條件

　　1.本報告估價結(jié)果為2006年5月21日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應(yīng)的調(diào)整。如使用本報告估價結(jié)果的時間與報告的估價日期相差12個月或以上，我公司對應(yīng)用此結(jié)果給有關(guān)方面造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　2.本報告僅為委托人進(jìn)行投資提供價格參考依據(jù)，如果改變估價目的或若用于其他用途對使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　3.委托人和北京××有限公司所提供的資料是此次估價的重要依據(jù)，注冊房地產(chǎn)估價師未向政府有關(guān)部門核實(shí)和查證，對于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托人負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　4.報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

　　5.本報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對估價結(jié)果有最終解釋權(quán)。

　　6.未經(jīng)我公司允許，本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。