序

號(hào)

評(píng)審項(xiàng)目

評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)

準(zhǔn)

分

扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明

1

可

比

實(shí)

例

真實(shí)性

可比實(shí)例不少于3個(gè)，來(lái)源真實(shí)。

3

(1)可比實(shí)例少于3個(gè)的，扣3分。

(2)未說(shuō)明可比實(shí)例來(lái)源、名稱、坐落，未附可比實(shí)例外觀照片的，每缺少一項(xiàng)扣1分。

(3)可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵說(shuō)明不清楚的，扣1～3分。

(4)可比實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～3分。

(5)可比實(shí)例可比性較差的，扣1～3分。

客觀性

成交價(jià)格內(nèi)涵清楚。

3

信息完備性

信息較完整，內(nèi)容清楚。

3

可比性

區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔不超過12個(gè)月。

3

2

交易情況

修正

交易情況清楚；與正常交易情況價(jià)格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。

2

(1)交易情況說(shuō)明不清楚或者過于簡(jiǎn)單的，扣1分。

(2)修正系數(shù)確定理由不充分的，扣0.5～1分。

3

市場(chǎng)狀況

調(diào)整

成交日期準(zhǔn)確、價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀、合理。

3

(1)成交日期表述不明確的，扣3分。

(2)價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致的，扣1分。

(3)調(diào)整系數(shù)確定理由不充分的，扣0.5～1.5分。

4

區(qū)位狀況

調(diào)整

區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過程詳細(xì)、合理。

6

(1)因素選擇不全或者針對(duì)性差的，扣0.5～3分。

(2)因素差異分析不夠的，扣0.5～3分。

(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.5～3分。

(4)子因素權(quán)重值不合理的，扣0.5～3分。

5

權(quán)益狀況

調(diào)整

權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過程詳細(xì)、合理。

3

(1)因素（年限、容積率等）不全或者不明確的，扣0.5～2分。

(2)因素差異分析不夠的，扣0.5～2分。

(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.5～2分。

(4)子因素權(quán)重值不合理的，扣0.5～2分。

6

實(shí)物狀況

調(diào)整

比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過程詳細(xì)、合理。

6

(1)因素選擇不全或者針對(duì)性差的，扣0.5～3分。

(2)因素差異分析不夠的，扣0.5～3分。

(3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致的，扣0.5～2分。

(4)子因素權(quán)重值不合理的，扣0.5～1分。

7

公式運(yùn)用

與計(jì)算

公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計(jì)算正確。

4

(1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。

(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣0.5～1分。

(3)測(cè)算結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。

(4)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5～1分。

8

小  計(jì)

36

序號(hào)

評(píng)審項(xiàng)目

評(píng)   審   標(biāo)  準(zhǔn)

標(biāo)

準(zhǔn)

分

扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明

1

有效毛收入

出租型

租金水平

選取的租賃實(shí)例真實(shí)、客觀，信息較完整，可比性強(qiáng)；租金收入分析深入。

9

(1)租賃實(shí)例的真實(shí)性依據(jù)（來(lái)源、名稱、坐落、外觀照片，估價(jià)對(duì)象前3年租賃收入及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用情況）不充分的，扣1～2分。

(2)租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。

(3)租賃實(shí)例可比性較差的，扣2～4分。

(4)租金水平確定無(wú)理由或者理由不充分的，扣1～4分。

租約限制

租約限制處理合理，理由充分。

2

(1)未說(shuō)明有無(wú)租約限制的，扣1分。

(2)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣1分。

(3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確的，扣0.5～1分。

有效出租面積或者可出租面積比率

有效出租面積或者可出租面積比率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。

2

(1)有效出租面積或者可出租面積比率數(shù)據(jù)確定無(wú)過程或者過程不清楚的，扣0.5～1分。

(2)可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依據(jù)不充分的，扣0.5～1分。

空置率與租金損失

空置率與租金損失確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場(chǎng)依據(jù)充分。

2

(1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無(wú)過程或者過程不清楚的，扣0.5～1分。

(2)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分的，扣0.5～1分。

(3)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不合理的，扣2分。

自營(yíng)型

經(jīng)營(yíng)收入

商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營(yíng)收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；經(jīng)營(yíng)收入確定合理。

15

(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣2分。

(2)經(jīng)營(yíng)或者生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分的，扣3～5分。

(3)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～5分。

(4)經(jīng)營(yíng)收入水平確定理由不充分的，扣1～6分。

2

其他收入

其他收入來(lái)源明確說(shuō)明。

1

其他收入來(lái)源未說(shuō)明的，扣1分。

3

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi)用估算或者確定過程清楚，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正�？陀^費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或者符合政策規(guī)定要求。

6

(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理的，扣1～3分。

(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平確定理由不充分的，扣1～3分。

(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無(wú)過程或者過程不詳細(xì)的，扣1～2分。

(4)自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未扣除、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取值不合理或者理由不充分的，扣1～2分。

4

凈收益

前后一致、計(jì)算正確。

2

計(jì)算不正確的，扣2分。

5

變化趨勢(shì)分析

凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。

2

(1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分。

(2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的，扣0.5～1分。

6

報(bào)酬率

(或者資本化率)

報(bào)酬率確定方法和確定過程正確；數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；針對(duì)估價(jià)對(duì)象類型、檔次、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況等合理取值。

4

(1)報(bào)酬率（或者資本化率）確定無(wú)過程的，扣2分。

(2)報(bào)酬率（或者資本化率）確定有過程，但方法不正確的，扣2分。

(3)報(bào)酬率（或者資本化率）確定過程不完善的，扣1～2分。

(4)報(bào)酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣1～2分。

7

收益期限

收益期限確定正確，依據(jù)充分。

2

(1)收益期限確定錯(cuò)誤的，扣2分。

(2)收益期限確定正確，但未說(shuō)明理由或者理由不充分的，扣1分。

8

公式應(yīng)用與計(jì)算

計(jì)算公式選用正確；有必要的分析和測(cè)算過程；測(cè)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。

4

(1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。

(2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣2分。

(3)計(jì)算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5～1分。

9

小  計(jì)

36