【案例分析幾個(gè)顯又易忽視的錯(cuò)誤】

　　1、估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題表述不完整，應(yīng)全面表述為“**房地產(chǎn)項(xiàng)目”估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

　　2、可比實(shí)例表中給出的實(shí)例單價(jià)元/㎡沒(méi)有說(shuō)明幣種。

　　3、結(jié)果報(bào)告中沒(méi)給出單價(jià)、分層結(jié)果說(shuō)明。

　　4、計(jì)算待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)完成后的價(jià)值未考慮設(shè)備用房對(duì)價(jià)值的影響，因?yàn)榭杀葘?shí)例沒(méi)交待設(shè)備用房情況。

　　5、計(jì)算建安工程費(fèi)時(shí)，給出的900元/㎡沒(méi)說(shuō)明理由。

　　6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式表述不完整。

　　7、房地產(chǎn)還未處于銷(xiāo)售期間不計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用的說(shuō)法錯(cuò)。

　　【估價(jià)報(bào)告修改思路及報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤】

　　一、快速瀏覽報(bào)告。查找結(jié)構(gòu)性錯(cuò)誤。是否按規(guī)范撰寫(xiě)，是否漏項(xiàng)，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。

　　二、詳細(xì)檢查報(bào)告。1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：⑴舊有房地產(chǎn)�！锻恋厥褂脵�(quán)證》及《房屋所有權(quán)證》;⑵在建工程�！锻恋厥褂脵�(quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門(mén)審定的規(guī)劃總平面布置圖;⑶預(yù)售商品房。《商品房預(yù)售許可證》、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及購(gòu)房付款憑證。

　　2、描述性要素。⑴估價(jià)對(duì)象描述。從區(qū)位、權(quán)益(所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說(shuō)明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實(shí)物三方面描述。注意用語(yǔ)的準(zhǔn)確性，是否漏項(xiàng)，描述有無(wú)錯(cuò)誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);⑵影響因素描述。①個(gè)別因素描述。對(duì)照估價(jià)對(duì)象分析、描述。注意是否漏項(xiàng)。②區(qū)域因素描述。不同的估價(jià)目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說(shuō)明對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價(jià)類(lèi)型的匹配。③市場(chǎng)背景分析。背景分析是否與估價(jià)目的有關(guān)聯(lián)性，對(duì)待估房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果是否具有影響。

　　三、分析測(cè)算過(guò)程。⑴價(jià)格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確;⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。⑶參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價(jià)格內(nèi)涵是否一致，計(jì)算是否正確等;⑷方法的選用是否符合估價(jià)原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等;⑸公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。⑹計(jì)算過(guò)程是否有誤。關(guān)鍵步驟是否進(jìn)行了說(shuō)明，計(jì)算過(guò)程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。

　　四、估價(jià)結(jié)果的確定。估價(jià)結(jié)果確定方法是否說(shuō)明理由，如采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　五、估價(jià)目的規(guī)范表述

　　1、抵押估價(jià)目的，應(yīng)表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　2、拆遷估價(jià)目的的統(tǒng)一表述為：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考。

　　4、征收集體土地估價(jià)目的可表述為：為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)。

　　5、企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)。

　　6、房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢(xún)服務(wù)估價(jià)目的可表述為：為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中考試注意事項(xiàng):

　　1、行文遣詞、用句不當(dāng)

　　⑴用詞用語(yǔ)不能帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

　�、朴迷~準(zhǔn)確、語(yǔ)義不含糊，不能用“大約、估計(jì)、大概、可能、左右”等字樣

　�、菆�(bào)告的用語(yǔ)要前后一致，前后要有照應(yīng)，如:報(bào)告中描述為估價(jià)對(duì)象應(yīng)全為估價(jià)對(duì)象

　　2、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

　　⑴數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或有錯(cuò)

　�、婆袛唷⑼评頉](méi)有充足的理由

　　3、估價(jià)方法及其應(yīng)用中的錯(cuò)誤:

　　A.估價(jià)方法選擇的錯(cuò)誤:

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.2對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

　　5.1.3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。

　　1.具備收益法、市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法條件的應(yīng)將其作為基中的一種估價(jià)方法

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.4有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。

　　5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5.1.6具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　2.不宜選收益法、市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下應(yīng)以成本法為主

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.7在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　3.拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)一般選用市場(chǎng)法;除了市場(chǎng)法外收益的房屋選收益法;非收益的房屋選成本法

　　案107解釋:不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。