一、估價報告本身的不完善

　�、骞纼r報告內(nèi)容不完整，缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目

　　⑴缺少委托估價方有關(guān)項目：如單位名稱、法人代表及住所或個人姓名和住所等(個人委托);

　　⑵缺少受理估價方有關(guān)項目：如名稱、住所，特別是估價資格等級;

　　⑶缺估價原則; ⑷沒有估價的假設(shè)前提和限制條件;

　�、扇鄙俟纼r時點; ⑹缺少價值定義或價值定義中價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵表述不確切;

　　⑺估價方法沒有說明定義; ⑻缺少估價作業(yè)日期;

　�、凸纼r結(jié)果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應(yīng)的匯率，等等。

　　⑽沒有估價師聲明; ⑾沒有附件; ⑿沒有估價人員; ⒀沒有說明。

　�、胰鄙俟纼r目的或估價目的含糊不清;是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

　�、尤惫纼r依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù);與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。

　　㈡房地產(chǎn)策劃報告本身的不完善P396

　　二、對估價對象描述不清

　　★對估價對象沒有描述或描述不清。具體包括：估價對象名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等

　　★估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價建筑物時，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。

　　A、權(quán)益方面：

　　1、土地使用人(估價對象的產(chǎn)權(quán)，即未說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))

　　2、土地使用的性質(zhì)(出讓、劃撥;集體土地還是國有土地，長期用地還是臨時用地;何時取得、取得方式、法律文書證明等)。

　　3、土地使用權(quán)年限交代不清，如50年(少起止年月)

　　估價對象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期

　　4、土地的規(guī)劃用途交代不清

　　5、有無土地使用權(quán)證、所有權(quán)證

　　6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)

　　7、產(chǎn)權(quán)有無爭議

　　B、土地物理狀況方面

　　1、土地“生熟”程度描述不清

　　2、土地地價類別交代不清(幾類用地、商業(yè)、工業(yè))

　　3、土地用途交代不清(商業(yè)、工業(yè)、住宅)

　　4、建筑容率不清

　　5、建筑密度不清

　　6、綠化率介紹不清

　　其中(3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè))

　　C、房地產(chǎn)中的土地：

　　1、土地面積、形狀等

　　2、土地四至

　　(1、2歸類為一個錯誤)

　　D、建筑物方面：

　　1、房屋用途交代不清(如有土地用途，視為清晰)

　　2、建筑物結(jié)構(gòu)交代不清(房屋層數(shù))

　　3、房屋建成年代不清 注：2，3錯誤可描述為建筑物實物狀況交代不清

　　4、房屋的狀況(分為完整、在建工程)，房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)

　　5、房屋裝修(主要指賓館、酒店，住宅不用交代)

　　6、是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代

　　7、房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

　　8、房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)