第二章　不同類型房地產(chǎn)的估價

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房(兩限房、公共租賃房)，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)(有限產(chǎn)權(quán))，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。

　　由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價也具有各自的獨特性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應(yīng)分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。

　　一般而言，沒有電梯的傳統(tǒng)多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀及空氣質(zhì)量越好，價格越高。

　　居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法(在建住宅)等。

　　市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格、征收補償價格等的評估，也可用于為商品房預(yù)售價格定位而進行的估價。

　　在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進行估價。

　　采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。

　　在建的住宅工程可以用假設(shè)開發(fā)法估價。

　　商品房估價的技術(shù)路線和難點處理：商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用市場法進行估價。單套商品房的估價技術(shù)路線比較簡單，因為單套商品房的交易實例很多，可直接通過對交易實例的修正測算出待估對象的價格。在涉及商品住宅征收、商品房預(yù)售定價業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價，即整幢或數(shù)幢商品房估價。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實例，其估價技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實例，利用市場法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。

　　房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線和難點處理：房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。