農業(yè)房地產的估價

　　一、農業(yè)房地產估價的一般特點

　　在一般的估價業(yè)務中，農業(yè)房地產的估價比較少，這主要是因為農業(yè)房地產一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權性質，農業(yè)房地產不能直接進人市場進行交易，也不能設定抵押。農業(yè)房地產估價主要涉及農用地征收、征地拆遷補償、土地租賃、廠房租賃等估價，農用地的征用及拆遷補償估價請參閱第三章第二節(jié)相關內容。

　　二、農業(yè)房地產常見的估價方法和技術路線

　　農業(yè)房地產一般采用成本法進行估價，估價思路為：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和農用地增值收益，并進行各種修正來確定待估農業(yè)房地產的價格。房地產估價師考試用書

　　農業(yè)房地產也可以采用收益法估價，對于集體建設用地上建設的廠房、倉庫，由于租賃或經營可以獲取相關的收益，因此可以通過其租賃收益或經營收益的還原估算其價格。對于農用地可以通過其地上種植的植物、農作物的年收入的還原估算其價格。采用收益法估價時收益年限的確定比較困難，因為集體建設用地的使用大都沒有土地使用年限。