收益法

　　1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢。

　　2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個月。

　　3、出租率為100%不合理;要有確定正常出租率的方法和理由。

　　(一)年凈收益 =有效毛收入—運(yùn)營費(fèi)用;=每平米月租金×12月×可出租面積×(1-空置率)×(1-運(yùn)營費(fèi)率);

　　1、有效毛收入=潛在毛收入—空置和收租損失(包括扣減押金收入的空置率);

　　潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入;

　　2、運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)

　　(不包含還本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費(fèi));

　　(1) 管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)(管理費(fèi)率的確定要有理由);

　　(2) 租賃稅費(fèi)=營業(yè)稅及附加(5.5%)+租賃手續(xù)費(fèi)**費(fèi);

　　(3) 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅;

　　(4) 保險費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險費(fèi)率(確定要有理由);

　　(5) 維修費(fèi)(確定要有理由);

　　(6) 水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等(說明租金中是否含有，如有要扣除);

　　(7) 設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費(fèi)(要說明：如出租人提供，要扣除)。

　　3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費(fèi)用-營業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤。

　　(二)收益期限(特別注意)

　　1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命(收益價值另加土地剩余年限價值);

　　2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限;

　　3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限(收益價值另加房屋殘值);

　　4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　(三)報酬率Y(資本化率R )=1年期存款利率+風(fēng)險補(bǔ)償;

　　1、要有充分的依據(jù)和過程;不能只選1個參照實例，否則客觀性不夠;

　　2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同(一般來說房產(chǎn)比土地約大2%)。

　　(四)根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于：

　　1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];

　　2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;

　　3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};

　　4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。

　　再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。