房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)

　　1.房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)定：

　　房地產(chǎn)拍賣(mài)適用法律法規(guī)主要有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。一些具體規(guī)定如下：

　　(1)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償�！�

　　(2)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”

　　(3)《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第五十六條規(guī)定：“委托人，買(mǎi)受人可以與拍賣(mài)人約定傭金的比例。委托人、買(mǎi)受人與拍賣(mài)人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣(mài)成交的，拍賣(mài)人可以向委托人、買(mǎi)受人各收取不超過(guò)拍賣(mài)成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣(mài)成交價(jià)成反比的原則確定。拍賣(mài)未成交的，拍賣(mài)人可以向委托人收取約定的費(fèi)用;未作約定的，可以向委托人收取為拍賣(mài)支出的合理費(fèi)用�！�

　　(4)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估�！钡诎藯l規(guī)定：“拍賣(mài)應(yīng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，司以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%�！�

　　2.房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)：

　　(1)強(qiáng)制處分

　　處分行為在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣(mài)不成，通常由法院主持將拍賣(mài)標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　(2)快速變現(xiàn)

　　買(mǎi)受人(購(gòu)得拍賣(mài)標(biāo)的的竟買(mǎi)人)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。

　　(3)成交價(jià)格一般低于正常市場(chǎng)價(jià)格

　　3.房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線：

　　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。以上估價(jià)是針對(duì)委托拍賣(mài)方或拍賣(mài)機(jī)構(gòu)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)的情形，此外，還有另一種隋形就是估價(jià)機(jī)構(gòu)受競(jìng)買(mǎi)人委托，為確定委托方的起拍價(jià)或最高出價(jià)提供參考，對(duì)拍賣(mài)房地產(chǎn)的投資價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定。