旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應(yīng)要注意的是，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。

　　不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算，[案例3-6]就存在類似的問題。

　　由于同類型旅館的價(jià)值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)床位數(shù)或是房間數(shù)，常�？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價(jià)。

　　影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況

　　交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)的最重要的區(qū)位狀況。

　　周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用者和評價(jià)者——旅客，往往也會理解這一點(diǎn)，會在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩�。但相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　影響旅館房地產(chǎn)的主要實(shí)物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實(shí)物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實(shí)物狀況是：

　　設(shè)備設(shè)施和用具

　　除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價(jià)時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評價(jià)旅館的主要考慮因素。正因?yàn)槿绱耍�旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。

　　經(jīng)營管理

　　旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店往往聘請國際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。