第二章 不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)：

　　商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地產(chǎn)也屬于商業(yè)房地 產(chǎn)，它們具有一般商業(yè)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，同時(shí)它們還有各自的特點(diǎn)，后面將會(huì)單獨(dú)介紹;對(duì)于綜合餐飲、商務(wù)辦公、旅館性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)，如星級(jí)酒店，則屬于 商業(yè)房地產(chǎn)中的一種特殊情形。

　　商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：①經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，對(duì)不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或者說(shuō)不同的用途)的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報(bào)酬率;②出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，要搞清 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對(duì)其權(quán)益因素進(jìn)行認(rèn)真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復(fù)雜。在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要弄清原始房屋裝修狀況，對(duì)不屬于房屋產(chǎn)權(quán)人 的裝修價(jià)值要進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，通常情況下這部分價(jià)值不計(jì)入房地產(chǎn)總價(jià)中;④垂直空間價(jià)值衰減性明顯。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素：

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位因素有：①所處地段的商業(yè)繁華程度，有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，小區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，此外還有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)市 場(chǎng)區(qū);②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達(dá)度和停車(chē)方便程度以及經(jīng)營(yíng)者進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費(fèi)人流的問(wèn)題;④樓 層差異。

　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物因素有：建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局、面積、凈高、裝修。

　　值得說(shuō)明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中的無(wú)形價(jià)值所占比重越來(lái)越大，在估價(jià)時(shí)要予以充分考慮。

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