第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

　　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點：

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)國有土地使用權(quán)出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權(quán)拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機(jī)、底價都由土地出讓方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣。強(qiáng)制拍賣則不同，拍賣的時機(jī)是由強(qiáng)制執(zhí)行者(例如法院)規(guī)定的，拍賣底價也是由強(qiáng)制執(zhí)行者委托估價機(jī)構(gòu)確定的，拍賣標(biāo)的的原業(yè)主對此完全沒有發(fā)言權(quán)，即使拍賣不成功，強(qiáng)制執(zhí)行者也可以采取其他的方式執(zhí)行，例如將標(biāo)的作價轉(zhuǎn)讓。因此，強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價格折減，而土地使用權(quán)出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　國有土地使用權(quán)出讓價格一般有兩種情形：一種是當(dāng)?shù)厝嗣裾�府代表國家作為出讓方，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)作出的評估。國有土地使用權(quán)出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預(yù)先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權(quán)出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進(jìn)行評估。另一種情形是參與國有土地使用權(quán)“招、拍、掛”的擬受讓方，為了解、掌握擬出讓地塊的市場價格，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)作出的評估。

　　這兩種情形的估價時點一般均為估價作業(yè)日期之后的某一時點。如拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日。協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價時點為宗地協(xié)議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的估價時點為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。

　　2.估價方法在建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估中的應(yīng)用：

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等，不宜用收益法估價。

　　需要注意的是在用假設(shè)開發(fā)法評估時，估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如需預(yù)測其最可能規(guī)劃條件或要求，應(yīng)在估價報告中明確說明。