影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費。

　　2.周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩�。但相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外;影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有：

　　1.設(shè)備設(shè)施和用具

　　除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致無客問津，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。

　　2.經(jīng)營管理

　　旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能 夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。

　　旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　　旅館房地產(chǎn)的估價通常可以選擇收益法、市場法等。

　　(一)收益法

　　酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。

　　(二)市場法

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。

　　旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：

　　(1)客房�？头糠�務(wù)是星級酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級行政套房等�？头康慕�(jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。

　　(2)商場。星級酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。

　　(3)餐飲。星級酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。

　　(4)商務(wù)會議。星級酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務(wù)、會議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測算。

　　(5)娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能，如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級酒店，由于酒店的經(jīng)營管理水平的高低、設(shè)施配套程度、酒店經(jīng)營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻(xiàn)能力和獲利來源涵蓋動產(chǎn)和不動產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。