2016年房地產(chǎn)估價師案例分析章節(jié)講義第二章第四節(jié)(二)

　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

　　星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：

　　(1)客房�？头糠�務是星級酒店的主要功能，一般設有各種類型的客房，如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務房、一般行政套房、高級行政套房等。客房的經(jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。

　　(2)商場。星級酒店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內和租約外而分別計算，租約內根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。

　　(3)餐飲。星級酒店一般設有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。

　　(4)商務會議。星級酒店的商務主要包括各種服務商務，如外幣兌換服務、票務服務、旅游服務等，星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務、會議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。

　　(5)娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能，如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標準、平均開房率等求取。

　　(二)星級酒店凈收益的求取

　　酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級酒店，由于酒店的經(jīng)營管理水平的高低、設施配套程度、酒店經(jīng)營的信譽等諸多因素形成的無形價值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價的難點之一，這是因為酒店的整體貢獻能力和獲利來源涵蓋動產(chǎn)和不動產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價對象范圍的不同界定也會影響凈收益的計算。因此對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。

　　1.假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值

　　本次估價的估價目的是對已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進行現(xiàn)有價值估價。通過實地查看和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據(jù)估價對象酒店房地產(chǎn)的特點和實際情況，進行評估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營性不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價加總，據(jù)此我們確定將收益法作本次某酒店抵押價值評估的基本方法。同時，在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。

　　收益法基本原理：

　　收益法是運用適當?shù)膱蟪曷�，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。

　　收益法的假定前提：

　　a.凈收益每年不變;b.報酬率每年不變且大于零;c.收益年期為有限年。

　　計算公式：v=(a÷r)×[1-(1+r)-n]

　　式中V—市場價值;

　　a—年凈收益;

　　r—報酬率;

　　n—獲取凈收益的持續(xù)年限。

　　注：沒有說明公式選用理由

　　成本法基本原理：

　　是假定存在一個潛在的購買者，重置一宗與估價對象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費用。也應當是估價對象價值的衡量標準，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應的折舊來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。

　　成本法的假定前提：

　　a.土地成本建設期內一次性投入、建造成本均勻投入;b.土地取得至開發(fā)完成不超過1.5年;c.建筑物的經(jīng)濟壽命為55年;d.建筑物殘值率為零。

　　注：后面計算用1年，前后矛盾

　　注：建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，沒有依據(jù)未介紹建筑結構

　　2.房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，應補地價，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　本次估價對象估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅費。

　　注：法定優(yōu)先受償款為預計轉讓稅說法錯誤

　　見房地產(chǎn)估價理論與方法 第三章第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值種類98頁

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、變賣的費用和稅金。

　　十、估價結果

　　估價對象在估價時點的評估結果如下：

　　市場價值：人民幣220064656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟陸佰伍拾陸元整;知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16571541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整;抵押價值：人民幣203493115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。

　　注：缺少單價表示

　　十一、估價人員：(略)

　　十二、估價作業(yè)日期(略)

　　十三、估價報告使用期限(略)

　　十四、風險提示

　　1.估價對象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。

　　2.估價對象可能房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、房地產(chǎn)相關稅費和銀行利率調整等因素導致估價對象的抵押價值減損。

　　估價報告使用者應合理使用評估價值。關注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)費用變化對估價對象抵押價值的影響;關注估價報告出具之后至抵押登記期間是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權利。

　　使用者應定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。

　　十五、變現(xiàn)能力分析

　　房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。

　　表2-41