2016年房地產(chǎn)估價師案例分析章節(jié)講義第二章第四節(jié)(一)

　　第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)的估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

　　(一)旅館房地產(chǎn)及其特點

　　1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　(1)產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”(TIMESHARE)演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。對開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風險;對業(yè)主而言，通過購買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報;對經(jīng)營者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗，不必擁有酒店的所有權(quán)就可得到一定的管理收益。國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利;二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅;三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

　　(2)酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個大廈則提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓，大多數(shù)用于投資。嚴格來講，酒店式公寓實際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級白領階層，其銷售價格都比較高。

　　2010年教材刪除，如位于廣州珠江新城(廣州的CBD)的愛丁堡大廈，其銷售價格達到了20000元/㎡左右

　　(3)分時度假

　　分時度假就是把一個星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時間分別出售給51個家庭。顧客在購買了一個時段(可以是20年、30年、40年或更長的時間)每年的使用權(quán)(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　　(4)經(jīng)濟型酒店

　　經(jīng)濟型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎上發(fā)展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務的新型有限服務酒店。它主要從商務旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產(chǎn)品，它不同于傳統(tǒng)的星級酒店標準，是對星級酒店的創(chuàng)新。經(jīng)濟型酒店以“務實”為服務理念，一般沒有豪華的大堂，簡化甚至取消一些配套設施，例如：餐廳、會議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內(nèi)裝修質(zhì)地優(yōu)良、獨具風格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級以上水平配置，并提供免費寬帶上網(wǎng)，其房價水平相比傳統(tǒng)三星級酒店要低15%～30%。它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐(如面包、咖啡之類)以及其他外送洗衣、商務等綜合性服務。

　　2.旅店、招待所及其特點

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)�，�?jīng)營規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自于床位收入。

　　(二)旅館房地產(chǎn)的估價特點

　　旅館房地產(chǎn)的估價特點除與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，其還具有以下特點：

　　1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導致價值的重復計算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務會議、客房等功能，其收益主要體現(xiàn)在不同功能的經(jīng)營能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估價。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經(jīng)商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶類型、層次不同，其體現(xiàn)的價值不同。對同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價值主要體現(xiàn)在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價格(或床位價格)、房間數(shù)(或是床位數(shù));入住率等指標，常�？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，即可得出旅館的總價。

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　　(一)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1.交通條件

　　這是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費。

　　2.周圍環(huán)境

　　周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價值的直接使用者和評價者——旅客，往往也會理解這一點，會在交通和環(huán)境之間做出適當?shù)娜∩�。但相比接待觀光和商務旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時就退居其次了。

　　(二)影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外;影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有：

　　1.設備設施和用具

　　除了設備設施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價值的一個比較特殊的重要實物狀況。雖然在對旅館房地產(chǎn)估價時，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設備設施一樣，用具也是旅客選擇和評價旅館的主要考慮因素。正因為如此，旅館的設備設施和用具的更新速度往往很快，遠遠快于設備設施和用具的自然壽命。我們往往以看到這樣的情形，有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設備設施和用具，導致無客問津，最終導致惡性循環(huán)。

　　2.經(jīng)營管理

　　旅館的經(jīng)營管理對于提升旅館房地產(chǎn)的價值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務水準，而且能 夠利用這些酒店管理集團的國際訂房網(wǎng)絡，保證酒店的客源。

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　　旅館房地產(chǎn)的估價通�？梢赃x擇收益法、市場法等。

　　(一)收益法

　　酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風險相對較大及投資回收期較長的特點，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對酒店房地產(chǎn)進行估價時，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對待。

　　(二)市場法

　　由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。