凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)(以下簡稱房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu))內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

　　【案例分析幾個(gè)顯又易忽視的錯(cuò)誤】

　　1、估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題表述不完整，應(yīng)全面表述為“**房地產(chǎn)項(xiàng)目”估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

　　2、可比實(shí)例表中給出的實(shí)例單價(jià)元/㎡沒有說明幣種。

　　3、結(jié)果報(bào)告中沒給出單價(jià)、分層結(jié)果說明。

　　4、計(jì)算待開發(fā)房產(chǎn)完成后的價(jià)值未考慮設(shè)備用房對價(jià)值的影響，因?yàn)榭杀葘?shí)例沒交待設(shè)備用房情況。

　　5、計(jì)算建安工程費(fèi)時(shí)，給出的900元/㎡沒說明理由。

　　6、假設(shè)開發(fā)法公式表述不完整。

　　7、房地產(chǎn)還未處于銷售期間不計(jì)算銷售費(fèi)用的說法錯(cuò)。

　　【估價(jià)報(bào)告修改思路及報(bào)告常見錯(cuò)誤】

　　一、快速瀏覽報(bào)告。查找結(jié)構(gòu)性錯(cuò)誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項(xiàng)，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。

　　二、詳細(xì)檢查報(bào)告。1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：?舊有房地產(chǎn)�！锻恋厥褂脵�(quán)證》及《房屋所有權(quán)證》;?在建工程�！锻恋厥褂脵�(quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖;?預(yù)售商品房�！渡唐贩款A(yù)售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。

　　2、描述性要素。?估價(jià)對象描述。從區(qū)位、權(quán)益(所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實(shí)物三方面描述。注意用語的準(zhǔn)確性，是否漏項(xiàng)，描述有無錯(cuò)誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);?影響因素描述。①個(gè)別因素描述。對照估價(jià)對象分析、描述。注意是否漏項(xiàng)。②區(qū)域因素描述。不同的估價(jià)目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價(jià)類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價(jià)目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果是否具有影響。

　　三、分析測算過程。?價(jià)格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確;?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。?參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價(jià)格內(nèi)涵是否一致，計(jì)算是否正確等;?方法的選用是否符合估價(jià)原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等;?公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。?計(jì)算過程是否有誤。關(guān)鍵步驟是否進(jìn)行了說明，計(jì)算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。

　　四、估價(jià)結(jié)果的確定。估價(jià)結(jié)果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　五、估價(jià)目的規(guī)范表述

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試-案例分析學(xué)習(xí)總結(jié)(全)84_房地產(chǎn)估價(jià)師考試

　　1、抵押估價(jià)目的，應(yīng)表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　2、拆遷估價(jià)目的的統(tǒng)一表述為：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。

　　3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場價(jià)值參考。

　　4、征收集體土地估價(jià)目的可表述為：為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)。

　　5、企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)。

　　6、房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述為：為房地產(chǎn)投資提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　六、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中考試注意事項(xiàng):

　　1、行文遣詞、用句不當(dāng)

　　?用詞用語不能帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

　　?用詞準(zhǔn)確、語義不含糊，不能用“大約、估計(jì)、大概、可能、左右”等字樣

　　?報(bào)告的用語要前后一致，前后要有照應(yīng)，如:報(bào)告中描述為估價(jià)對象應(yīng)全為估價(jià)對象

　　2、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

　　?數(shù)據(jù)來源沒有出處或有錯(cuò)

　　?判斷、推理沒有充足的理由

　　3、估價(jià)方法及其應(yīng)用中的錯(cuò)誤:

　　A.估價(jià)方法選擇的錯(cuò)誤:

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.2對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

　　5.1.3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。

　　1.具備收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法條件的應(yīng)將其作為基中的一種估價(jià)方法

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。

　　5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5.1.6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　2.不宜選收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下應(yīng)以成本法為主

　　規(guī)范解釋:

　　5.1.7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

　　3.拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)一般選用市場法;除了市場法外收益的房屋選收益法;非收益的房屋選成本法 案107解釋:不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價(jià)的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法、可采用成本法對估價(jià)對象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評估。

　　B.方法運(yùn)用中的錯(cuò)誤:

　　1.市場比較法

　　(1)可比實(shí)例選擇錯(cuò)誤:

　　A.是否為估價(jià)對象的類似房地產(chǎn):理113

　　A-1.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)-可比實(shí)例與估價(jià)對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

　　A-2.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業(yè).辦公.旅館.工業(yè).農(nóng)業(yè) A-3.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)-如指面積:0.5<=(可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對象規(guī)模)<=2 A-4.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同-大類用途相同:鋼結(jié)構(gòu).鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).磚混結(jié)構(gòu).磚木結(jié)構(gòu).簡易結(jié)構(gòu)

　　A-5.可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)-裝飾裝修.設(shè)備(如電梯.空調(diào).智能化).環(huán)境等方面的齊全.好壞程度應(yīng)相當(dāng)

　　A-6.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同-當(dāng)兩者不相同時(shí),一般不能作為可比實(shí)例 A-7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近-一般認(rèn)為,交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用

　　A-8.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合-房地產(chǎn)的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據(jù)交易方式,又可分為協(xié)議.招標(biāo).拍賣.掛牌等交易類型.在實(shí)際估價(jià)中,多數(shù)情況是要求選取買賣實(shí)例為可比比實(shí)例,而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià).但當(dāng)選取土地使用權(quán)實(shí)例為可比實(shí)例時(shí),目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例.

　　A-9.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格

　　B.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年

　　選取可比實(shí)例的數(shù)量要求:一般選取3～10個(gè)可比實(shí)例即可

　　(2)比較標(biāo)準(zhǔn)選錯(cuò):

　　A.交易情況修正:以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)(理121)

　　具體為: 1.如估價(jià)對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標(biāo).協(xié)議(理119,案196)選取的可比實(shí)例也是特殊交易方式的,應(yīng)說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實(shí)例的價(jià)格修正為正常價(jià)格,也就是說:假設(shè)估價(jià)對象是在正常情況下交易.(案197)

　　B.交易日期調(diào)整:以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)(理124)

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:以估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(理129)

　　(3)系數(shù)表達(dá)錯(cuò)誤:

　　A.交易情況修正.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:100/ ( )

　　B.交易日期調(diào)整:( )/100

　　(4)應(yīng)該修正的項(xiàng)目未修正或未加以說明

　　(5)單項(xiàng)修正不超過20%,綜合修正不超過30%

　　2.成本法:

　　(1)計(jì)算新建價(jià)格或重置價(jià)格有漏項(xiàng)

　　(2)成本扣費(fèi)用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)

　　(3)利息的取費(fèi)基數(shù)和計(jì)息周期錯(cuò)

　　(4)利潤的取費(fèi)基數(shù)與利潤率的含義是否對應(yīng)(理139)

　　(5)舊有房地產(chǎn)算折舊

　　A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經(jīng)濟(jì)折舊

　　A-1.折舊計(jì)算:N.n.R.C

　　A-2.設(shè)備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊

　　B.土地扣已使用年限價(jià)值:K

　　3.收益法:

　　(1)收益費(fèi)用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)而非實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)

　　(2)測算有效收益漏計(jì)經(jīng)營率、空置率

　　(3)凈收益的測算:以年為單位

　　A.出租型:

　　A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入

　　A-2.費(fèi)用:出租方承擔(dān)的費(fèi)用:(理208)

　　a.維修費(fèi):

　　a.1折舊費(fèi)的80%，關(guān)注N、n的確定

　　a.2重置價(jià)的2%左右

　　a.3收益的3%-5%

　　b.管理費(fèi):租金(收益)的3%～5%

　　c.保險(xiǎn)費(fèi):房屋現(xiàn)值的1.5?左右

　　d.房地產(chǎn)稅(城鎮(zhèn)土地使用稅.房產(chǎn)稅&城市房地產(chǎn)稅)

　　e.租賃稅費(fèi)(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi))

　　房產(chǎn)稅為租金收入的12% 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加+城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)為5.8%左右 f.租賃費(fèi)用(中介收取的租賃代理費(fèi))

　　書:家具設(shè)備折舊費(fèi):如果是出租人提供家具設(shè)備,應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi)

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等所收取的費(fèi)用

　　B.商業(yè)經(jīng)營型:注意扣除商業(yè)利潤

　　(4)費(fèi)用:不扣建筑物折舊，但是要扣裝修、設(shè)備、設(shè)施的折舊;不扣貸款利息、所得稅、土地增值稅

　　(5)報(bào)酬率的確定:①跟風(fēng)險(xiǎn)成正比,風(fēng)險(xiǎn)大報(bào)酬率大;②同種房地產(chǎn)用途不同選用不同的報(bào)酬率;建筑物的報(bào)酬率>建筑物和土地綜合體的報(bào)酬率>土地的報(bào)酬率③確定依據(jù)一般為銀行一年期存款利率、國債利率、同類物業(yè)平均收益率、同行業(yè)物業(yè)的平均收益率，一般不考慮物價(jià)指數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長率、貸款利率

　　(6)公式選擇錯(cuò)誤或沒交待公式選擇的理由;有限年期公式中n的確定

　　(7)租約限定;租約期內(nèi)用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產(chǎn)用客觀租金

　　4.假設(shè)開發(fā)法:

　　(1)假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用

　　(2)開發(fā)經(jīng)營的方式

　　A.出租:用收益法把租金轉(zhuǎn)化成售價(jià)

　　B.出售:售價(jià)

　　(3)應(yīng)扣的費(fèi)用項(xiàng)目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)

　　(4)利息、利潤的計(jì)算:

　　A.傳統(tǒng)方法:同成本法

　　B.現(xiàn)金流量法:不單獨(dú)計(jì)算

　　(5)貼現(xiàn):

　　A、n的確定綜合考慮土地和建筑物

　　B.貼現(xiàn)率i的確定:綜合考慮利息.利潤

　　(6)評估在建工程:

　　A.續(xù)建成本利潤

　　B.續(xù)建期間整個(gè)項(xiàng)目的利息、管理費(fèi)等

　　1、問答題：數(shù)長并不能帶來高分，關(guān)鍵是要切中要點(diǎn)，分類分項(xiàng)以①②③這種形式答題更加切合;

　　2、選擇題：如無十分把握，盡量只選擇能確定的答案;

　　3、報(bào)告指錯(cuò)題：多為房地產(chǎn)抵押報(bào)告，前提是熟悉估價(jià)規(guī)范和抵押估價(jià)指導(dǎo)辦法，再就是一定要冷靜和細(xì)心，挑個(gè)7、8個(gè)錯(cuò)誤來是不難的;

　　4、改錯(cuò)題：個(gè)人認(rèn)為此項(xiàng)較容易拿分，方法涉及基本是收益法和假設(shè)開發(fā)法，成本法好像也考過，只要掌握幾種方法的原理和計(jì)算方法應(yīng)該是沒問題的了，但要重視的是計(jì)算過程中的基數(shù)和參數(shù)。