2016年房地產估價師案例與分析筆記：工業(yè)房地產估價

　　1、工業(yè)房地產及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標準廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。

　　2、工業(yè)房地產估價常采用的方法。市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。

　　由于工業(yè)房地產的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

　　3、影響工業(yè)房地產的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。

　　4、影響工業(yè)房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途(體現最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

　　特殊用途房地產估價

　　即這類房地產通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經營權的收益，即超額剩余價值。