房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理

　　【教材案例3-6】

　　××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致估價(jià)委托人函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)

　　××市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因政府規(guī)劃變更所致的經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對象

　　1.估價(jià)對象基本情況

　　估價(jià)對象位于××市××區(qū)，東至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗鄰錢塘江，距區(qū)政府約1500m，距在建的地鐵站約2000m，至火車站約25分鐘車程，至××國際機(jī)場約20分鐘車程，附近有k195、k315、k327等多路公交站點(diǎn)，周邊有各類大型居住物業(yè)及商務(wù)中心，地理位置優(yōu)越，交通條件便利。

　　估價(jià)對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得

　　估價(jià)對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得，由a、b兩地塊組成，總用地面積55093㎡，其中，a地塊31950㎡，為住宅用地;b地塊23143㎡，為商業(yè)、辦公用地。2005年市規(guī)劃局《建筑方案設(shè)計(jì)批復(fù)》要求：

　　(1)a地塊由四幢地上34層、地下3層的住宅建筑組成;

　　(2)b地塊商業(yè)辦公大樓(五星級酒店)為一幢主樓54層、地下3層、總高228m的大廈，同時(shí)要求該酒店必須開發(fā)為國家旅游局規(guī)定的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店。為確保酒店建成為××區(qū)的精品工程，要求酒店總投資額在6億元人民幣以上或等值外幣(注：實(shí)際投資預(yù)算為10億元人民幣)。其技術(shù)指標(biāo)見下表：

　　表3-48

　　2.估價(jià)對象勘察現(xiàn)狀

　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，a地塊住宅樓項(xiàng)目主體已封頂，根據(jù)委托人提供的資料，住宅預(yù)售面積為可售面積的55%。//b地塊五星級酒店已完成場地平整、勘探設(shè)計(jì)及環(huán)境評價(jià)、酒店擴(kuò)初設(shè)計(jì)、酒店可行性研究方案、施工圖設(shè)計(jì)、酒店餐廳內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。

　　3.權(quán)利狀況及建設(shè)手續(xù)

　　(1)土地權(quán)利狀況

　　本項(xiàng)目包括a、b兩地塊，共有三本《國有土地使用證》，土地使用權(quán)人均為甲公司。

　　①杭×國用(2006)字第××號，使用權(quán)類型為出讓，用途為綜合(辦公)用地，土地面積為12747㎡，使用年限至2056年1月15日止;

　　②杭×國用(2006)字第××號，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，土地面積為10396㎡，使用年限至2046年1月15日;

　�、酆肌羾�用(2006)字第××號，使用權(quán)類型為出讓，用途為住宅用地，土地面積為31950㎡，使用年限至2076年1月15日。

　　(2)建設(shè)手續(xù)

　　本開發(fā)項(xiàng)目已取得下列建設(shè)手續(xù)：

　�、佟督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》，編號為2006015330××;

　�、凇督ㄖ�工程施工許可證》，編號為33010820061026××。

　　(3)他項(xiàng)權(quán)利

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，酒店項(xiàng)目未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，但存在勘察設(shè)計(jì)、樁基施工等應(yīng)付未付款項(xiàng)。

　　四、估價(jià)目的

　　為甲公司向政府提出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　二oo八年二月十日。