房屋征收評估技術(shù)路線

　　1.市場法評估

　　技術(shù)路線

　　(1)收集和測算類似房地產(chǎn)價格

　　收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)當(dāng)通過搜集評估時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。

　　(2)修正類似房地產(chǎn)價格

　　將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價格。

　　(3)確定被征收房屋價格

　　根據(jù)類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終評估價格。

　　2. 收益法評估

　　技術(shù)路線

　　當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。

　　3. 成本法評估

　　技術(shù)路線

　　首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

　　4.假設(shè)開發(fā)法

　　評估技術(shù)路線

　　(1)測算續(xù)建完成后的價值

　　首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。

　　(2)測算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤

　　根據(jù)在建工程建設(shè)進度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。

　　(3)測算在建工程價值

　　將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。