第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理

　　判斷題

　　判斷題每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

　　【習(xí)題】收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的所有費(fèi)用。(　)(2014年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)管理中運(yùn)營費(fèi)用中包括房產(chǎn)稅。參見教材P367。

　　【習(xí)題】某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。(　)(2013年真題)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因?yàn)槿裟匙诖�出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。參見教材P351。

　　【習(xí)題】物業(yè)管理人員一般通過強(qiáng)調(diào)租金低廉的宣傳方式來吸引租戶。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是加強(qiáng)市場宣傳。除非租金特別便宜，否則一般不通過強(qiáng)調(diào)租金低廉來吸引租戶。參見教材P341。

　　【習(xí)題】大修基金是指定期存入的用于支付未來日常運(yùn)營費(fèi)用的支出，屬于業(yè)主所有。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。大修基金用于支付未來的資本性支出(設(shè)備的更新改造等)，而不是日常性支出。日常的運(yùn)營費(fèi)用則在每月的經(jīng)營收入中指出。參見教材P370。

　　【習(xí)題】一幢寫字樓的潛在毛租金收入減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P366。

　　【習(xí)題】收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。參見教材P367。

　　【習(xí)題】收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。參見教材P366。

　　【習(xí)題】零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入。參見教材P361。

　　【習(xí)題】在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。